פסק-דין בתיק עא 3227/04

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת דניה קרת-מאיר) בת.א. 88811/99 מיום 01.07.04, לפיו נדחתה תביעת צוות ברקוביץ מאגרי בניה ומאגרי בניה בע"מ (להלן: "המערערות"), שוידאוסוניק (להלן: "המשיבה"), תשלם להן סכום אותו העמידה בכתב התביעה על מיליון ש"ח. הסכום הנדרש עבור עבודות נוספות או אחרות מאלה שהיה על המערערת לבצע ולספק למשיבה על פי הסכם שנכרת ביניהן.

ואלה העובדות הרלוונטיות לענין:

המערערות בזמן הרלוונטי לתביעה היו הבעלים של מבנה משרדים אשר נבנה ברחוב ישראליס 22 בתל אביב (להלן: "הבנין"). המשיבה, חברה העוסקת במדיה, התקשרה עם המערערות ביום 26.01.97 (בפסק הדין נכתב שנת 1999; כנראה טעות קולמוס) בהסכם שכירות (להלן: "ההסכם") לפיו שכרה מהמערערות שטחי משרד וחניות (להלן: "המושכר").

ההסכם (נספח א' לכתב התביעה) כלל נספח (נספח ב' לכתב התביעה) הנושא כותרת "קווים מנחים מוסכמים שישמשו בסיס לכתיבת המפרט הטכני" וכן צורף לו נספח נוסף (נספח ג' לכתב התביעה) הקובע תוספות במפרט אשר מהוות תוספת חריגה למפרט הטכני.

כל זאת משום שהמשיבה ביקשה להתאים את המושכר לצרכיה, והמערערות הסכימו כי יבוצעו עבורה עבודות החורגות מהקווים המנחים הרגילים אם האחרונה תחזיק במושכר לתקופה של חמש שנים;

הדברים באו לידי ביטוי בסעיף 10י' להסכם השכירות כדלקמן:

"מוסכם בזאת, כי הסכמת המשכיר לביצוע עבודות החורגות ממפרט מקובל של בנין משרדים ברמה של הבנין (להלן: 'העבודות החורגות') ניתנה בהסתמך על כוונת הצדדים, כי השוכר יעשה שימוש במושכר במשך חמש שנים לפחות. אם השוכר בפועל לא ישלם דמי שכירות לתקופה של חמש שנים לפחות, אזי יהיה חייב בגין כל שנה של אי תשלום דמי שכירות (ופרו-רטה לחלק משנה) לשלם להחזיר למשכיר 20% מההוצאות של העבודות החורגות. פירוט העבודות החורגות יעשה במפרט שיצורף כנספח להסכם זה כאשר במידה ויהיו חילוקי דעות לגבי המפרט ו/או עלויות העבודה יכריע בכך כבורר האדריכל, כאשר הסכום שיהא על השוכר להחזיר יהא הסכום המופיע בספרי המשכיר בגין העבודות כשהן מתואמות למדד כאמור בהסכם זה סעיף 5 ז'".

המחלוקת העיקרית בין הצדדים, כפי שהוגדרה על ידי הערכאה הדיונית בפסק דינה, והצדדים לא חולקים על כך בעיקרי טיעונם, סבה על פרשנות ההסכם, וליתר דיוק סעיף 10י' דלעיל. המערערות טוענות כי הפרשנות היחידה שניתן לתת להסכם היא כי הן התחייבו להשלים עבודות הבניה במסגרת הקווים המנחים ופרטיהם אשר בנספח להסכם "כאשר לגבי עבודות חורגות ספציפיות ולא כל עבודה חריגה נוספת (אותה ביצעו ובעבורה הן דורשות את סכום התובענה) נקבע מנגנון מיוחד שעל פיו המערערות לא יקבלו תשלום בגינו אלא אם תקוצר תקופת השכירות מ-5 שנים" (סעיף ט' לעיקרי טיעון המערערות), מנגד טוענת המשיבה כי העבודות שבוצעו בפועל נעשו בהתאמה מלאה להסכם שבין הצדדים והעובדה שראו לקבוע בסעיף 10י' להסכם מנגנון ספציפי המסדיר את ההתחשבנות בדבר עבודות מיוחדות וחריגות מדברת בעד עצמה. לטענתה עוד בשלב כריתת ההסכם הצדדים היו ערים לסיטואציה בה תתכנה עבודות חריגות ומיוחדות - "קפריזות" של השוכר וקבעו לעניין זה מנגנון מיוחד.

לטענת המשיבה לא ניתן לקבל את טענת המערערות שלמרות שהיה הסדר מפורט ביחס לעבודות חריגות בהסכם כתוב שביניהם בחרו הצדדים לסטות לחלוטין ממנגנון זה ומהגיונו הכלכלי בהסכמה מאוחרת - אמורפית שבעל פה. לטענת המשיבה קיים רק סוג אחד של עבודות חריגות בהן דן סעיף 10י' להסכם והסכמה זו לא שונתה מעולם בעל פה.

לציין, שבנספח נאמר, כפי שפורט בפסק הדין, כי כל תוספת מעבר לאמור בו תעשה בכתב ואף נקבע בהסכם מנגנון של בוררות לשם הכרעה במחלוקות הנוגעות לעבודות חורגות.

פסק הדין:

נקבע בפסק הדין כי אין מחלוקת שהמערערות לקחו על עצמן בהסכם התחייבות להתאים את המושכר לצרכים המיוחדים של המשיבה במסגרת עיסוקה. כן נקבע בפסק הדין כי מתוך הוראת סעיף 10 להסכם עולה כי המערערות היו מוכנות לבצע גם עבודות החורגות מהקווים המנחים לביצוע העבודות, זאת תוך הסתמכות על כוונת המשיבה לשהות במושכר יותר מחמש שנים ולשלם דמי שכירות נכבדים בסכום של 35,000 $ (לחדש).

מתוך נוסחו של ההסכם עולה כי לא רק שהמערערות התחייבו לביצוע עבודות חורגות המתייחסות לצרכים המיוחדים של המשיבה כשוכרת, אלא הוסכם כי העבודות כולן תעשנה ברמה גבוהה המתאימה למבנה, כפי שנקבע בסעיף 10ה'2.

פסק הדין מפרט כי אין ספק שכוונת הצדדים בהסכם היתה כי המערערות יבנו את המושכר ברמת בנייה וגימור גבוהים ואיכותיים שאינם סטנדרטיים, כל זאת לפי חומר הראיות שהיה בפני הערכאה הדיונית, ניתוחו, שקילתו והערכתו. על סמך זאת גם נקבע כי אף שלא צורפו להסכם תוכניות סופיות ולא היה כל מפרט בתוקף בעת החתימה, אין לראות בקווים המנחים מפרט מסודר ממנו ניתן ללמוד באופן מפורש כבר בתחילת הדרך על מהות עבודות השיפוץ וההתאמה שתבוצענה במושכר. יש לפרש (בפסק הדין נכתב לפרט כנראה בטעות קולמוס) את אותם קווים מנחים על פי כוונת הצדדים לפיה המערערות יבנו את המושכר ברמת בניה וגימור גבוהים כאמור לעיל.

על סמך ניתוח חומר הראיות ובכללו מסמכים ותכתובות, נקבע כי התכניות אמנם הותוו למעשה במהלך העבודה על פי צרכי המשיבה אך עם זאת, אין לקבל את טענת המערערות כי עצם העובדה שנעשו שינויים בתכניות מחייבת את המשיבה בתשלום עבורם היות ולא מדובר בסטיה ושינויים מתכניות מוסכמות, אלא בקביעת התכניות עצמן במהלך תקופה מתמשכת.

עמדת המשיבה לפיה טענת המערערות אינה עולה בקנה אחד עם הוראות ההסכם וקיים רק סוג אחד של עבודות חריגות, ואלו הן העבודות החורגות בהן דן סעיף 10י' להסכם אושרה. שם נקבע לא רק על פי ניתוח כלל חומר הראיות והערכת העדויות השונות עפ"י מהימנותן אלא גם על פי ההגיון העסקי אשר בבסיס ההסכם, כדלקמן: "עלות העבודה בגין אותן עבודות חריגות הנדרשות לשם התאמת המושכר לצרכים המיוחדים של הנתבעת (המשיבה), תשולם בסכומי השכירות הנכבדים עליהם הסכימו הצדדים, כאשר כיסוי העלות יובטח בתקופת שכירות מינימלית".

הערכאה הדיונית אף ציינה כי בגין העבודות החריגות הוסכם כאמור על מנגנון התחשבנות מיוחד ובמסגרתו אף נקבע על ידי הצדדים כי במידה ויהיו חילוקי דעות לגבי המפרט או עלויות העבודה באשר לעבודות החורגות יכריע בהן בורר אדריכל ואין מחלוקת שבזמן הבניה לא נמסר נושא כלשהו לבוררות כזו.

בית המשפט בחן בהתעלם מנושא הצורך בהסכמה בכתב, את טענת המערערות כי ביצעו את כל העבודות אשר נדרשו לבצע בהסתמך על התחייבות והצהרת המשיבה כי תשלם עבור עבודות השינויים מעבר למפרט, וקבע כי אין כל הגיון בקבלת טענת המערערות בעניין זה בפועל לא הוצגה למשיבה כל דרישת תשלום בגין שינויים או עבודות חורגות נטענות עד לאחר שהסתיים הפרוייקט קשה לקבל טענה שהמשיבה הסכימה מראש ללא הגבלת סכום לכל חיוב נטען על ידי המערערות.

טענת המערערות בכתב התביעה ובתצהירי עדיה בדבר הסכמה לכאורה של המשיבה לתשלום בגין עבודות חריגות כפי שאלה נקבעו על ידי המערערות, נסתרה לחלוטין במסגרת עדותם של עדיה. פעולה של פניה לבורר לא ננקטה על ידי המערערות בזמן אמת והן המשיכו בבניה למרות טענה מפורשת של המשיבה כי לא מגיע להן תשלום נוסף. בית המשפט הזכיר כי מדובר בהסכם שכירות ולא בבניה בנכס של המשיבה כך שההשקעות במושכר יוותרו בסופו של הסכם בידי המערערות. לפיכך, דחתה הערכאה הדיונית את טענת המערערות בדבר התחייבות של המשיבה או הסכמה מצידה לתשלום.