פסק-דין בתיק עא 3058/04

השופטת י. וילנר:

בפני ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (ע"י כב' השופט א. טובי), בת"א 28214/01 מיום 3.11.04.

רקע

1.         המערערת (להלן: "המינהל"),  בשיתוף עם משרד הבינוי והשיכון, פרסמה בשנת 1997 מכרז  לקבלת הצעות לחכירת מגרשים לבניה ביקנעם עילית. המשיבה ניגשה למכרז וזכתה במתחם ששטחו 10,627 מ"ר בו ניתן לבנות 64 יחידות דיור.בהמשך לזכייתה במכרז, חתמה המשיבה ביום 31.7.97 על חוזה פיתוח עם המינהל (להלן: "החוזה"  או "חוזה הפיתוח").

2.         חוזה הפיתוח מקנה למשיבה את הזכות לבנות במתחם מבנים בהתאם ל"שיעור הניצול". מונח זה הוגדר בחוזה כקיבולת הבניה המותרת על פי תוכנית המתאר (להלן: "התב"ע"), תוך פירוט כי המדובר ב - 8,502 מ"ר מבונים. כן נכלל בחוזה תנאי לפיו הגדלה בקיבולת הבניה מעבר לאמור בחוזה הפיתוח תחייב את המשיבה בתשלום נוסף - "עפ"י נוהלי התשלום שיהיו מקובלים במינהל בעת הבקשה לתוספת". בסעיף זה צוין במפורש כי קיבולת הבניה הינה 8,502 מ"ר תוך שצויין כי השטח כולל שטחי שירות (להלן - " תניית קיבולת הבנייה").

3.         לאחר שהמינהל קיבל את בקשות היתר הבניה של המשיבה, סבר המינהל כי המשיבה חרגה מקיבולת הבניה המותרת על פי החוזה וחייב את המשיבה בתשלומים בגין תוספת הפרש ערך הקרקע כדלהלן: סך  129,088 ש"ח - תוספת דמי היוון בגין חריגה של  517 מ"ר משטח עיקרי (בניית ממ"דים), וכן 269,382 ש"ח - תוספת דמי היוון בגין 1,440 מ"ר חניה מקורה.

4.         המשיבה שילמה את התשלומים אך תבעה בבית משפט השלום  את השבתם בטענה כי המינהל לא היה מוסמך לחייבה בתשלומים אלו.

לטענתה, קיבולת הבניה המוסכמת על פי חוזה הפיתוח הנה קיבולת הבניה המותרת על פי הוראות התב"ע המתירות בנייה בסך 8,502 מ"ר שטח עיקרי, בנוסף לשטח שירות, מקלטים וקומות עמודים (לרבות חניה מקורה).  לפיכך, לטענתה, הבנייה כולה נעשתה במסגרת התב"ע החלה על המיתחם, ועל כן, לא חרגה היא מקיבולת הבניה על פי חוזה הפיתוח ולא היה מקום לחייבה בתוספת תשלום.

עוד טענה המשיבה כי ממילא לא קיים כל נוהל תשלום במינהל לפיו ניתן לחייבה בתשלום כלשהו. 

5.         המינהל לעומתה,  טען  כי קיבולת הבניה המצוינת באופן מפורש בתניית קיבולת הבנייה  (8,502 מ"ר כולל שטחי שירות), היא קיבולת הבניה המוסכמת, וכל חריגה ממנה מחייבת בתוספת תשלום. לעניין זה לטענתו, אין נפקא מינה אם מדובר בממ"ד או בחניה מקורה, שכן חוזה הפיתוח לא התייחס לסיווג שטח הבניה, אלא קבע מטרים מוחלטים וסופיים לבניה. לפיכך, הוכח על ידי המינהל כי המשיבה בנתה מעבר לקיבולת הבניה המוסכמת ובדין חוייבה  בתשלום הפרש ערך קרקע.

המינהל מפנה את תשומת הלב לכך כי המשיבה שילמה את התשלום אשר הושת עליה ללא מחאה, וכן טען כי התשלום נדרש ושולם לפי נוהלי המינהל, ואף הפנה לנוהל מסוים - הוראת אגף 322 מיום 23.8.92.

בתשובה לטענת המשיבה כי לא קיים כל נוהל תשלום וכי הוראת אגף 322 מתייחסת רק למצב של שינוי תב"ע טען המינהל כי הוראת האגף רחבה יותר וחלה על כל תוספת בניה, וכן כי בפועל היה "מעין" שינוי תב"ע בין מועד חתימת חוזה הפיתוח לבין מועד אישור התוכניות, תוך שהוא מצביע על הקלות שנתנה הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר הגדילה את אחוזי הבניה לשטחי השירות ולחניות.

הכרעת בית משפט קמא

6.         בית המשפט קמא בחן את תניית קיבולת הבנייה וקבע כי בנוסף לאמור בתנייה זו, מפנה חוזה הפיתוח בחלק "המבוא", להוראות התב"ע לפיהן כאמור, קיבולת הבניה הינה 8,502 מ"ר בנוסף לשטחים ציבוריים וקומות עמודים שהוחרגו מהקיבולת האמורה. במצב דברים זה, קיימת סתירה פנימית בחוזה הפיתוח, בין ההוראות המפנות לתב"ע, לבין תניית קיבולת הבנייה הנוקבת כאמור בקיבולת בניה כולל שטחי שירות ולפיכך, בהתבססו על תנאי המכרז וחוזה הפיתוח, החיל בית משפט קמא את הכלל הפרשני לפיו הפרשנות תהא כנגד המנסח וקבע כי קיבולת הבניה המותרת היא זו הנקובה בהוראות התב"ע.

7.         בית משפט קמא הוסיף ובחן האם השטחים בגינם חויבה המשיבה בתוספת תשלום - הממ"ד והחניה המקורה - נכללו בקיבולת הבניה על פי התב"ע, או שמא מהווים הם תוספת לה. לגבי שטחי הממ"ד קבע בית המשפט כי אלו חורגים מקיבולת הבניה על פי  התב"ע ולכן מהווים תוספת בקיבולת הבניה; ואילו לגבי  החניה המקורה קבע בית המשפט  כי היא איננה מהווה חריגה מקיבולת הבניה מאחר ונבנתה בקומת עמודים שגובהה פחות מ - 2.20 מטרים, והתב"ע מחריגה קומת עמודים שכזו מאחוזי הבניה המותרים.

8.         יחד עם זאת, על אף ששטחי הממ"ד אכן מהווים תוספת בקיבולת הבניה, מצא בית המשפט קמא כי לא קיים כל נוהל תשלום אצל המינהל לחיוב המשיבה במקרה שכזה. לעניין זה בחן בית המשפט את הוראת אגף 322 וקבע כי היא חלה אך ורק במקרים של שינוי בתב"ע ולא במקרים של תוספת בניה אשר לא חייבה שינוי בתב"ע. לפיכך, קבע בית המשפט כי אין כל בסיס לחיוב המשיבה בכל תשלום שהוא, והורה על השבה מלאה.

נימוקי הערעור

9.         המינהל טוען כי טעה בית משפט קמא עת החיל על המקרה את הוראות התב"ע לעניין קיבולת הבנייה המותרת וזאת במקום הוראת תניית קיבולת הבנייה.

עוד טוען המינהל כי טעה בית המשפט קמא בקובעו כי אין בסיס חוקי לחיובה של המשיבה בתשלום בגין תוספת הבניה, הן נוכח נוהלי המינהל הבאים לידי ביטוי  בהוראת אגף 322 אשר חלה על כל תוספת בניה, והן נוכח שינוי הוראות התב"ע כעולה מהחלטת הועדה המקומית.

10.        המשיבה סומכת ידיה על פסק דינו של בית המשפט קמא ומבקשת לאמץ את הנמקתו. המשיבה חזרה על עיקר טיעוניה כפי שפורטו לעיל וכן הגישה בקשה לצירוף ראיה חדשה המוכיחה, לטענתה, היעדר מדיניות המינהל בגביית הפרשי ערך קרקע. הראיה הינה נספח לחוזה פיתוח אשר נחתם בין המינהל לבין יזם אחר בשנת 2002, ובנספח, משנת 2005, פטר המינהל את היזם מתשלום בגין תוספת בקיבולת הבניה.