פסק-דין בתיק עא 3023/03

1. ערעור על פסק דינה של כב' השופטת רונית פינצ'וק-אלט בבית משפט השלום בתל-אביב יפו בת.א. 50761/00, לפיו חוייבו המערערים, עוה"ד פז רימר וישראל אהרוני לשלם למשיבים סכומי כסף כמפורט בסעיף 20 לפסק הדין.

2. המדובר במשרדים בשטח של 219 מ"ר בקומה 10 בבנין משרדים שברחוב ז'בוטינסקי, רמת-גן, הנמצא בבעלות המשיב, עמירם שור. המערערים שכרו את המשרדים האמורים לצורך ניהול משרד עורכי דין, וכן שלושה מקומות חניה בחוזה מיום 24.7.97 (להלן: "המושכר"). תקופת השכירות היתה לשנה אחת עם אופציה לשלוש תקופות נוספות, כל אחת בת שנה.

טענתו של המשיב היתה כי המערערים ניצלו את האופציה הראשונה מאוגוסט 98' עד אוגוסט 99'. כך גם עשו לגבי שנת השכירות השניה שהחלה ביום 15.8.99. אולם, לאחר שהחלה תקופת השכירות השלישית, ולאחר שהמשיב סירב להפחית את דמי השכירות נטשו הם את המשרדים ביום 1.10.99 וחדלו לשלם את התשלומים שהוטלו עליהם מכוח החוזה.

המשיב טען כי רק ביום 15.2.00 עלה בידו למצוא שוכר חלופי בדמי שכירות נמוכים יותר, היינו בסך של 17 דולר למ"ר במקום 20.5 דולר למ"ר לחודש. גם לגבי החניות הושכרו מקומות החניה, בשכר נמוך יותר (במקום 150 דולר ב- 100 דולר בגין כל מקום חניה).

כן כללה התביעה גם דרישה לתשלום הנזק שנגרם למשיב כתוצאה מהפרת החוזה על ידי המערערים.

המערערים טענו כי לאחר תקופת השכירות הראשונה, הם הודיעו על רצונם להאריך את השכירות לשנה נוספת. הודעה כזו לא ניתנה לגבי שנת השכירות השלישית. נהפוך הוא, לטענתם, ביוני 99' פנו וביקשו הפחתה בדמי השכירות. המשיב השיב שיבדוק את הבקשה ומשבוששה התשובה להגיע, הודיעו לטענתם על סיום הסכם השכירות.

עוד טענו המערערים, כי המשיב סרב להשכיר את הנכס ב- 17 דולר למ"ר לחודש, להסתדרות הרפואית שהיתה מוכנה לשכור את הנכס במחיר זה לטווח ארוך. בסופו של דבר הסכים להשכיר בסכום זה, אלא שחלף זמן בהתנהגות זו, ובכך לא צימצם את נזקו. עוד טענו המערערים, כי החזירו את הנכס במצב טוב ותקין, וכי הם טענו לקיזוז של שני סכומים ששולמו לטענתם ביתר.

המחלוקת העיקרית בין הצדדים היתה האם הופעלה האופציה לשנת השכירות השלישית, או שהחוזה הגיע לסיומו ביום 14.8.99, שלאחריו נשארו המערערים בנכס בהסכמת המשיב עד ליום 1.10.99 תוך התחייבות לתשלום דמי השכירות ולעמוד ביתר  ההתחייבויות עד ליום הפינוי בפועל בלבד.

המשיב לא חלק על כך שהמערערים לא מסרו הודעה בכתב על הארכת החוזה לתקופה של שנה נוספת. הם לא עשו כן גם בפעם השניה, אלא בדרך אגב, על גבי מכתב שעניינו התחשבנות בין הצדדים. לגבי השנה השלישית אין הכחשה כי לא ניתנה הודעה בכתב, אולם בנסיבות העניין השכירות הוארכה על דרך של התנהגות.

על פי עדותו של המשיב, במחצית שנת 99' פנו המערערים למתווך עוזרי על מנת שימצא להם משרדים אחרים והוא אף התבקש לשמור על סודיות בעניין זה. משנודע הדבר למשיב פנה לעו"ד רימר, אשר הכחיש את הפניה לעוזרי, וביקש להפחית את דמי השכירות, אך לא אמר כי בדעתו להביא את החוזה לסיומו. לאחר שהמשיב שמע מהמתווך פעם נוספת על כוונת המערערים לעזוב, הוא שב ופנה לעו"ד רימר אשר חזר והבטיח כי אין בדעת המערערים לעזוב את המושכר, ושוב ביקש הפחתה בדמי השכירות. לטענתו, רק בעיצומה של שנת השכירות השלישית, הודיעו לו המערערים לראשונה ובעל-פה, כי בכוונתם לעזוב את המשרדים. ההודעה בכתב ניתנה רק ביום 31.8.99.

המשיב דחה בכתב את בקשת המערערים ולא הסכים לשנות את תנאי החוזה, אולם לפנים משורת הדין, הפחית את דמי השכירות לסך של 19.5 דולר למ"ר לחודש. הוא הודיע גם באופן מפורש כי אין הוא מקבל את ההודעה החד-צדדית על סיום החוזה ביום 1.10.99.

בית משפט השלום (כב' השופטת רונית פינצ'וק-אלט) קבע כי גרסתו של המשיב היתה עקבית חד-משמעית ואמינה עליו, ובהתחשב בכך שהמערערים הינם עורכי דין בתחום המסחרי- אזרחי, ניתן היה לצפות כי למרות שלא היתה מוטלת עליהם החובה להודיע על סיום תקופת השכירות בכלל, או בכתב, הרי הסדר הטוב והנימוס חייבו מתן הודעה, גם אם הם נשארו שם לתקופה של חודש וחצי נוספים. בית המשפט קבע, כי אין לו ספק, שלו היו המערערים מגיעים להסכמה עם המשיב, כי ישארו תקופה בלתי מסוימת בנכס עד שיעברו למושכר אחר, לאחר תקופת השכירות השניה, מבלי שתופעל האופציה, היו טורחים להעלות זאת על הכתב. ועל כן, משנשארו במושכר לאחר תום התקופה, והיו כבר בתחום תקופת השכירות השלישית, האריכו המערערים את השכירות על ידי התנהגות בשנה נוספת.

המערערים טענו וניסו לתלות את הקולר בשיהוי התנהגותו של המשיב אשר תשובתו לבקשתם להפחית את דמי השכירות בוששה להגיע. בעניין זה העיד עו"ד רימר ועדותו נדחתה. מציינת כב' השופטת כי:

" לא רק שגירסה זו סותרת את גירסת הנתבעים (המערערים כאן) בכתב ההגנה המתוקן, ולא רק שאינה סבירה בנסיבות, לאחר שהנתבעים התאימו את המשרד לצורכיהם והשקיעו בכך כספים, אלא שהיא גם סותרת את עדותו של עו"ד אהרוני שהעיד כי הוא מניח שהוא, שעו"ד רימר, גיבשו מחיר שבו ישארו...".

השופטת בחנה גם עדויות נוספות כגון עדותו של המתווך יצחק עוזרי אשר תמכה בעדות המשיב. בסופו של יום, הועדפה גירסת המשיב שהיתה עקבית ונתמכה בראיות ובעדויות נוספות על גירסת המערערים. לפיכך נקבע כי המערערים הודיעו לראשונה כי יעזבו את המושכר רק בסוף אוגוסט 99', לאחר שהיו כבר בעיצומה של תקופת השכירות השלישית, ולכן האופציה הופעלה בהתנהגותם לשנה השלישית.

לעניין הנזק - הוכח כי במשך ארבעה וחצי חודשים עמד המושכר ריק ותקופה זו עומדת במתחם הסבירות. טענת המערערים כי המשיב לא הקטין את הנזק בכך שסירב להתקשר בהסכם עם ההסתדרות הרפואית שהיתה מוכנה לשלם דמי שכירות בסך של 17 דולר למטר נדחתה, שכן לא הוכחה. לפיכך קבע בית המשפט כי המשיב זכאי למלוא שכר הדירה בגין המושכר והחניות במשך ארבעה וחצי חודשים, וכן לתשלומים ששילם בגין תקופה זו לחברת אחזקות של הבנין ומיסי העירייה. כן נפסק שהוא זכאי להפרש בין דמי השכירות שהיו קבועים בחוזה עם המערערים ודמי השכירות אותם קיבל מהשוכר החדש, וזאת עד לתום תקופת השכירות השלישית, היינו עד ליום 14.08.00. כן נפסק סך אותו נאלץ המשיב לשלם למתווך בסך של 9,360 ש"ח. התביעות בגין צביעת המושכר, כטענות הקיזוז - נדחו. 

בית המשפט מפרט בסעיף 20 לפסק דינו את סכומיהם של כל הנזקים בצורה מפורטת.

3.         המערערים חזרו והעלו בפנינו אותן טענות שעלו בערכאה הדיונית. לטענתם, לא הופעלה אופציה על ידי התנהגות וטענה זו עלתה לראשונה בסיכומים, והם התנגדו להרחבת חזית. לשם הזהירות נטען כי גם אם היה מדובר בנוהג, הרי יש להוכיח נוהג שכזה על ידי הנחת תשתית ראייתית נאותה, דבר שלא נעשה. עוד נטען כי בכתב התביעה ובתצהיר טען המשיב כי הודעה בדבר העזיבה המתוכננת נמסרה לו בחודש אוגוסט 1999. בנסיבות אלה קיימת סתירה פנימית בטענות המשיב: מחד הוא טען כי הוכה בתדהמה משהמערערים נטשו את הנכס ביום 01.10.1999; מאידך נטען כי כבר בחודש אוגוסט 1999 הודיעו המערערים כי בכוונתם לעזוב את המושכר.

גם לעניין הנזק העלו המערערים טענות רבות, בהקשר להקטנת הנזק, בנושא של מציאת שוכר חלופי (ההסתדרות הרפואית שהיתה מוכנה לשלם סך של 17 דולר למ"ר, כאמור, והמשיב סירב). כן נטען כי אין להסתמך על עדותו של המתווך עוזרי אשר היה צד מעוניין ולא אובייקטיבי. לפיכך, יש לקבל את הערעור ולבטל את פסק הדין של הערכאה הראשונה.