פסק-דין בתיק עא 3013/04

1.         בפנינו ערעור על פסק דינו מיום 13.9.04 של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט מ. רניאל), בתיק אזרחי 12959/01, לפיו נתקבלה תביעת המשיבים לפינוי המערערים מדירת מגורים ברח' ההגה 6 חיפה ולחיובם להחזיר את החזקה בדירה זו למשיבים, כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ, אלא אם כן יקיימו המערערים את תנאיו של "סעד מן הצדק" בכך, שיהרסו את כל השינויים והשיפוצים שנעשו בדירה וישיבו את המצב לקדמותו, ישלמו למשיבים את חוב דמי השכירות בסכום של 8,870 ש"ח וכן  סכום נוסף של 15,000 ש"ח, כפיצוי בגין הפרת חוזה השכירות.

2.         ביום 30.10.70 נערך חוזה שכירות בין המנוח ניקולא ג'בור (כמשכיר) לבין המערערים (כשוכרים), בנוגע לדירת מגורים בת שני חדרים, מטבח ושירותים ברח' ההגה 6 חיפה (להלן: "הדירה"). השכירות היתה כפופה לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972.

            המנוח הלך לעולמו והמשיב מס' 1 הינו עזבונו. המשיבה מס' 2, היא אלמנת המנוח והיורשת החוקית של העזבון.

3.         ביום 3.6.01 הגיש המנוח תביעה נגד המערערים לפינוי ולסילוק ידם מהדירה. בסעיף 4 לכתב התביעה נטען, שהמערערים לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי חוזה השכירות, בכך שלא שילמו כל דמי שכירות מאז שנת 1988, על אף פניות חוזרות של המנוח בענין זה שנענו בהבטחות שלא קויימו. בסעיף 5 לכתב התביעה נטען, כי מספר ימים לפני הגשת התביעה, נודע למנוח כי המערערים מבצעים בדירה עבודות שיפוצים בהיקף רחב, מבלי לקבל את הסכמתו, כמתחייב מחוזה השכירות. עוד נטען,  שגם קודם לכן ביצעו המערערים שינויים בדירה שכללו, בין היתר, הנחת גג רעפים, סגירת מרפסת והקמת חנייה מקורה למכוניתם.

4.         המערערים טענו להגנתם, כי דמי השכירות שולמו למנוח, תחילה ישירות לידיו ולאחר מכן באמצעות הפקדת התשלומים לחשבון נאמנות בבנק, אלא שהמנוח סירב לקבל את הכספים. באשר לביצוע עבודות השיפוצים בדירה נטען, שהמערערים נאלצו לבצע תיקונים כדי לאפשר את החזקת הדירה במצב תקין וראוי לשימוש. כן נטען, שכל העבודות נעשו בידיעתו ובהסכמתו של המנוח.

5.         בהתייחס לענין הפקדת תשלום דמי השכירות בחשבון נאמנות, נקבע בפסק הדין שהמערערים לא עמדו בהוכחת עובדה זו הנמצאת בידיעתם. כן נקבע, שעל יסוד הראיות שהובאו במהלך המשפט, לא היה תשלום דמי שכירות לחשבון מעבר לתשלום עבור שנתיים וחצי מתוך 13 השנים שחלפו מאז שהמערערים הפסיקו לשלם את דמי השכירות. עדותה של המערערת, כך נקבע בפסק הדין, נמצאה בלתי אמינה. באשר למשיבים נקבע, שהם "פנו שוב ושוב בבקשה לקבל את הכספים לאורך השנים ועל כן, גם אם סירבו בתחילה, דבר שאיני קובע בו מסמרות, הרי סירובם נפסק והם דרשו את דמי השכירות... למרות זאת, לא נמסרו להם פרטי הבנק ולא ניתנה להם אפשרות למשוך את הכספים עד הגשת התביעה."

            גם בכל הנוגע לביצוע עבודות השיפוצים בדירה, נדחתה גירסת המערערת כבלתי מהימנה. בפסק הדין נקבע שהמערערת "לא אמרה את האמת... ואין לסמוך על דבריה". עוד נקבע שהמערערים ביצעו שינויים יסודיים בדירה ללא הסכמת בעל הבית ומבלי שהם פנו אליו בענין זה. באשר למועד ביצוע השינויים נאמר בפסק הדין, "קשה לקבל את הטענה על שינויים ישנים, כאשר מתוך התמונות עולה בניה מקיפה בשעת הצילום, שלא היה לפני שנים רבות אלא לאחרונה".

6.         בסופו של יום, בית משפט קמא ראה לנכון, לקבל את טענתם החילופית של המערערים לפיה קיימות נסיבות המצדיקות להושיט להם "סעד מן הצדק".

            בהקשר זה נאמר בפסק הדין:

            "הנתבעים לא שילמו דמי שכירות במשך שנים ארוכות, ביצעו שינויים ושיפוצים יסודיים בלי לבקש בכלל רשות מבעל הבית, בנו חניה מקורה בחצר שהוסכם במפורש שאינה חלק מהמושכר, הכל תוך רמיסת זכויותיהם של התובעים. ואולם, לנוכח הוותק הרב של הנתבעים במגוריהם במקום, מן הראוי לתת להם סעד מן הצדק, אלא שסעד זה אינו יכול להינתן אלא כאשר מתוקנת ההפרה. כדי לתקן את ההפרה יש להסיר את השינויים והשיפוצים... ולהחזיר את המצב לקדמותו (אם לא יקבלו הנתבעים אישור בית הדין לשכירות לשינויים אלה) וכן לשלם את דמי השכירות שלא שולמו ובנוסף על כך לשלם פיצוי...".

7.         בערעורם מלינים המערערים על מימצאיו העובדתיים של בית משפט קמא בנוגע לאי תשלום דמי השכירות. בענין זה נטען, בין היתר, כי הצגת דפי החשבון המעידים על הפקדת כספים לא היתה חיונית להוכחת גירסתם.

            במסגרת הערעור, נתבקשנו להתיר למערערים להגיש, כראיה נוספת דפי חשבון שלפי הנטען תומכים בגירסתם. בקשה זו נדחתה בהחלטתנו מיום 22.3.05 שניתנה במהלך הדיון בערעור, תוך אימוץ נימוקיו של ב"כ המשיבים. יצויין, כי פרט לכך שלא נתקיימו התנאים שנקבעו בפסיקה לענין הבאת ראיות בשלב הערעור, עיון בדפי החשבון משנת 1988 ועד שנת 1998, אינו מאפשר להבין, כלל ועיקר, אם מדובר בחשבון נאמנות על שם המנוח, כפי שלא ניתן להבין אם אמנם הסכומים המוקפים בעיגול, שלצידם נרשם "מזומנים", אכן שימשו לתשלום דמי שכירות.

בנוגע לעבודות שבוצעו בדירה נטען, בין היתר,  כי בית משפט קמא שגה בכך שלא עשה אבחנה בין שינויים אותם מבקש הדייר לבצע, הכרוכים בשינוי תבנית המבנה, שלגביהם נדרש לקבל את הסכמתו של בעל הבית, לבין שינויים ותיקונים הדרושים להחזקת תקינה של הדירה, שחובת תיקונם חלה על בעל הבית. לטענתם, בית משפט קמא נתפס לטעות בקבעו, שהמערערים ביצעו עבודות כגון, פתיחת פתח לחלון, סגירת מרפסת, חלוקת חדר על ידי קיר בלוקים ולא בחן את השאלה האמיתית, מה דין עבודות אלה שבוצעו עקב מצבה הרעוע של הדירה. כן נטען, כי העבודות  הכרוכות בשינויים של ממש, לרבות הקמת החנייה המקורה, בוצעו לפני עשרות שנים בידיעת המשיבים וללא מחאתם, כך שהתנהגותם עולה כדי ויתור על עילת פינוי.

בפי המערערים גם טענות על כך שהתנאי הראשון שנקבע לשם קבלת "סעד מן הצדק"  הינו גורף ואיננו בר ביצוע.  באת כח המערערים הצביעה על כך, שלא נעשתה אבחנה בין שיפוצים ושינויים "שניתן לבטלם מבחינה פיזית" לבין עבודות שאינן מאפשרות להחזיר את הגלגל אחורנית. נטען, שאם יתבצע תנאי זה באופן שנקבע על ידי בית משפט קמא, יהיה על המערערים לעקור את הריצוף החדש ולהחליפו בריצוף הישן שכבר נזרק.  כך גם לגבי פירוק צנרת האינסטלציה ועקירת מסגרות אלומיניום שהותקנו, תוך החלפתן במסגרות העץ הישנות שאף הן נזרקו.

8.         ב"כ המשיבים סבור שאין עילה להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא המבוסס בעיקרו על מימצאים עובדתיים.

9.         מימצאי בית משפט קמא במחלוקת אודות אי תשלום דמי השכירות במשך תקופה ארוכה של 14 שנים, נקבעו על יסוד הראיות שהוצגו בפניו ולאור התרשמותו מעדויות בעלי הדין ואל לנו כערכאת ערעור להתערב במימצאים אלה, כשהם מעוגנים היטב בחומר הראיות ומנומקים כדבעי.

            הוא הדין בענין עבודות הבניה שנעשו על ידי המערערים בדירה. נציין, כי אפילו אם היינו מקבלים את הטענה שעבודות מסויימות בוצעו בעבר ללא מחאה מצד המנוח, ושהדברעשוי להתפרש כויתור על עילת פינוי, לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה. יש להזכיר למערערים,  כי המנוח הגיש את התביעה ימים אחדים לאחר שגילה שהם מבצעים בדירה עבודות בניה ושיפוצים בהיקף ניכר שכללו, בין היתר, תוספת בניה בחזית האחורית של הבנין שלגביה הוצא ביום 16.7.01 צו הפסקה שיפוטי, כמפורט בת/5. על היקף עבודות הבניה וסוגן, ניתן גם ללמוד מהתמונות שצורפו לחוות דעתו של המהנדס דאהר. מדובר בעבודות בניה בהיקף ניכר, חלקן בגדר שינויים יסודיים בדירה. באופן מיוחד אנו מפנים לתמונות שסומנו במספרים 7, 13, 14, 17, 20, 21, 22 ו- 23.

            באשר לעבודות שנעשו בתוך הדירה יש להזכיר את הנאמר בחוות דעתו של המהנדס קרמר שהוגשה מטעם המערערים, לגבי הנחת ריצוף חדש בשטח של 95 מ"ר והתקנת חלונות אלומיניום ותריסים. לפי סעיף 6(ה) לחוזה השכירות, גם עבודות אלה לא ניתן היה לבצע מבלי לבקש את הסכמתו של בעל הבית.

10.        נותר לדון בטענת המערערים, כי התנאי הראשון שנקבע על ידי בימ"ש קמא לשם קבלת "סעד מן הצדק", איננו בר ביצוע.