פסק-דין בתיק עא 2927/02

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופט טל שחר) מיום 31.7.02, בת"א 59262/99 אשר קיבל את תביעת המשיב 1 (להלן: "המשיב") לתשלום שכר טרחה בגין טיפולו בעסקת קומבינצייה.

1.                    רקע

(א)                המערער והמשיב 3 הם אחים (להלן: "האחים"), מנהלים ובעלי מניות במשיבה 2 (להלן: "החברה"), אשר התקשרו בשמה ובשם עצמם בהסכם קומבינציה עם  מר יחזקאל בן כוכב (להלן: "בן כוכב"), בעל הזכויות בחלקה שברחוב דיזינגוף 138 בתל אביב (להלן: "החלקה"), ושכרו לשם כך את שירותי המשיב, עו"ד במקצועו.

(ב)                 בהסכם הקומבינציה, אשר העתק ממנו לא צורף לכתב התביעה ואף לא הוגש על ידי מי מהצדדים בהליך קמא, הוסכם כי החברה תבנה על החלקה מבנה שמחצית מיחידותיו תהיינה של הבעלים ואילו האחים והחברה יקבלו 3 דירות "טיפוסיות" דירת גג ודירת קרקע.

(ג)                  המחלוקת בין הצדדים נעוצה בשכר הטרחה לו זכאי המשיב בגין טיפולו בהסכם הקומבינציה ונגזרותיו, כאשר הבסיס לתביעת שכר הטרחה הוא הסכם (חסר תאריך) שבו התחייבו האחים והחברה, ביחד ולחוד, לשלם למשיב שכ"ט בשיעור "2% מערך היחידות שייבנו בחלקה, כפי שערכן מחושב לצורך מס רכישה, בתוספת מע"מ כחוק", אך יהיו רשאים לקזז משכרו כל סכום שיתקבל בידו מצדדים שלישיים שירכשו מהחברה ו/או מהבעלים יחידות במבנה שייבנה בחלקה (להלן: "ההסכם").

(ד)                 האחים והחברה טענו כנגד ההסכם שהוחתמו עליו בתחבולה ובמרמה, בהטעיה ובניצול אמונם וכי בין היתר סברו שאת שכרו של המשיב עליהם לשלם רק בגין היחידות שיוותרו בבעלותם, ולא בגין כלל היחידות.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בפתח דיונו איזכר בית המשפט את המסמך המשפטי שקדם להסכם- מסמך ההצעה העסקית (להלן: "ההצעה") שעל פיו הסכימו הצדדים בסעיף 9 שהמשיב ייצג בעסקת הקומבינציה הן את הבעלים, הן את החברה והאחים, כאשר בכתב יד הוסף "על חשבון הקבלן" (החברה), "בשיעור 2%+ מע"מ". תוספות אלו, כך נפסק, מחזקות הן את המסקנה שהסכמת האחים והחברה היתה שהמשיב יטפל לא רק בניסוח הסכם הקומבינציה, אלא במכירת כל היחידות בבניין לצדדים שלישיים, הן את המסקנה ששיעור השכר הוא בזיקה לכלל היחידות במבנה. בית המשפט קבע כי לגבי כל היחידות הנבנות, נקבע המנגנון החישובי של 2% משווין לצורך מס רכישה, בין מכוח דיווח כזה בפועל, אם נמכרה היחידה לפני סיום בניית הפרוייקט, ובין מכוח ראיות על השווי שהיה מדווח לרשויות המס, אם לא נמכרה היחידה עד מועד זה.

(ב)                 בית המשפט דחה את טענת האחים והחברה שהמשיב החתימם על ההסכם, שאינו נושא תאריך, במעמד שבו נחתם הסכם הקומבינציה, והערים עליהם בכך ש"העלימו" בין "אלף מסמכים". בית המשפט קבע כי הוא מאמין למשיב שההסכם נחתם לאחר הפגישה שבה נוסחה ההצעה ולפני החתימה על הסכם הקומבינציה. מכל מקום, האחים אינם הדיוטיות אלא אנשי עסקים ותיקים, ואינם מסוג הלקוחות שהיו חותמים "על החלק" ללא בדיקה של המסמך המשפטי. אם עשו כן, אין להם להלין אלא על עצמם. עוד הוסיף בית המשפט כי ההצעה היא דף בודד, שאינו דומה במתכונתו למסמך אחר, והוא גם חתום במתכונת חריגה כך שהאחים חתמו עליו גם כיחידים. טענת האחים והחברה בדבר מרמה אינה מתיישבת עם העובדה שלא הגישו כל תלונה כנגד המשיב, ושלא נקטו בהליך להכרזת בטלותו של ההסכם.

(ג)                  בית המשפט קבע כי לתוכן ההסכם, ולתוספת בכתב יד בגוף ההצעה שעל פיה לקחה החברה על עצמה את תשלום מלוא שכרו של המשיב יש הסבר משכנע והוא רצונם העז של האחים והחברה בעסקה ובתוצאותיה הכלכליות משום קרבתה לחלקה סמוכה שבה קיבלו על עצמם לבצע עסקת קומבינציה. על פי הראיות, כך נפסק, נתנו האחים והחברה את הסכמתם המוקדמת לשיעור של 2% ביחס לשכר המשיב. שיעור זה אינו בלתי סביר, עושקני, גזלני או חמדני במידה המחייבת התערבות בית משפט שכן במסגרת מטלותיו המוסכמות של המשיב עליו לטפל גם במכירת כל היחידות, ללא קבלת שכר נוסף. מטעם זה אין להיזקק גם לטענת האחים והחברה אודות השכר הראוי או המקובל בעסקאות מסוג זה. אם חשים האחים והחברה ש"עשו עסק" בלתי משתלם אזי שולל ממילא סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 את האפשרות לבטל עיסקה בשל טעות בכדאיותה.

(ד)                 גם טענת האחים והחברה כי הימנעות המשיב מלדרוש את שכרו במועדים הקבועים בהסכם מקימה טענת מניעות או שיהוי, נדחתה. בית המשפט קבע כי בשלב שבו היו היחסים תקינים לא ראה המשיב לנכון להעיק על החברה בהאצת גביית שכרו, כאשר קיבל לידיו מקדמות על חשבון שכרו המובטח, בשל עסקאות מכירה של שתי דירות. העובדה שהמשיב לא סיים את ביצוע מטלותיו החוזיות  גם היא אינה פוגעת בצדקת תביעתו לקבל לידיו את השכר המוסכם שהמועד לתשלומו חלף, כאשר המשיב אינו מתכחש לחובתו המקצועית להמשיך בביצוע רישום הזכויות.

(ה)                אשר לדירת הגג שנמכרה למערער- בית המשפט קבע כי העובדה שדירה זו נמכרה למערער בהסכם נפרד ומפוצל בכוונה לחסוך במיסוי אינה מוציאה אותה ממאגר "ערך הדירות שייבנו בחלקה". דירת הגג נופלת בגדר היחידות שבעטיין על האחים והחברה לשלם למשיב את שכרו, ועובדה היא שבגין רכישתה לא דרש המשיב שכ"ט נפרד.

(ו)                  בפתח פרק ה"מסקנות החישוביות" ציין בית המשפט כי הואיל והמשיב הוא נסח ההסכם, יוחל כל ספק פרשני לחובתו. עוד ציין בית המשפט כי בבניין 9 דירות, וחנות אחת, כאשר רק שתיים מתוך הדירות נמכרו בפועל, ושווין- לצורך מס רכישה הוא 200,000$ כל אחת. לגבי יתר הדירות הוגשו חוות דעת שמאיות: מטעם המשיב הוגשה חוות דעתו של השמאי רודיטי, אשר לגביה דחה בית המשפט את טענת האחים והחברה שהעובדה שהביקור בנכס לא נעשה על ידו אלא על ידי מתמחה ממשרדו שוללת את תקפותה. מטעם האחים והחברה הוגשה חוות דעתו של השמאי יוסקוביץ, שלא הוכנה לצורך התביעה, ומתייחסת להערכה של דירה בודדת, לא במועד הקובע, ולצורך מימוש מהיר. לחוות דעתו של השמאי רודיטי, יש איפוא עדיפות ראייתית אך בית המשפט מצא שלא לקבלה כולה "ראה וקדש" הן נוכח ליקוייה, הן נוכח  העובדה שהמשיב לא עיגן בהסכם את הטכניקה של שימוש בחוות דעת מומחה לקביעת שוויה של דירה שלא תמכר עד סיום הבנייה. לפיכך, כך נפסק, "עיגול" הסכומים יהיה לטובת האחים והחברה.

(ז)                  נקודת המוצא לחישוב שכרו של המשיב היא שווי יחידת דיור נמכרת לפי 200,00$ ליחידה. דירת הגג הוערכה בשווי של 300,000$ בהתחשב ביתרונותיה המקובלים. גם החנות הוערכה בסכום זהה. חדר הטרנספורמציה שבנכס לא הוגדר כיחידה עצמאית שיש להתחשב בה שכן אין ההסכם מתייחס ל"שווי הבניין על כל מרכיביו", אלא לשווי היחידות שיבנו בו. לפיכך, השווי הכולל שממנו יגזרו 2% להם זכאי המשיב הוא מכפלת 7 דירות ב- 200,000$ (בניכוי 2 הדירות שכבר נמכרו ואשר המשיב כבר קיבל שכר בגינן), בתוספת מכפלת 2 דירות גג לפי 300,000$ ו- 300,000$ נוספים בגין החנות. בסך הכל- 1,900,000$.

(ח)                אשר לשאלת הקיזוז- בית המשפט דחה את טענת המשיב שהקיזוז העתידי המצוין בהסכם חל רק עד למועד סיום הבנייה. כל עוד לא קיבל המשיב את מלוא שכרו לפי ההסכם הרי כל שכר שיקבל יש לזקפו כנגד השכר הכולל. מרגע שיסיימו האחים והחברה לשלם למשיב את שכרו, קמה להם זכות שהמשיב יחזיר להם כל הפרש של שכ"ט עו"ד שיקבל בגין מכירת יחידה בכל מועד עתידי. הוא הדין בגין שכר שיקבל המשיב בגין עסקאות שכירות של יחידות האחים והחברה, נוכח סעיף 2 להסכם שבו התחייבו האחים והחברה למסור לטיפולו של המשיב כל עסקת שכירות. האחים והחברה אינם זכאים לקזז את שכר הטרחה שיקבל או מקבל המשיב בגין טיפול בהשכרת יחידותיו של הבעלים. עם זאת, יש לקזז משכרו הפסוק של המשיב, בהעדר  הוראה על כך בהסכם, את השכר שקיבל בגין טיפולו במכירת הזכויות בחדר הטרנספורמציה לחברת החשמל. כן יש לקזז סך של 6,000 ש"ח ששולם למשיב על פי החשבונית שהמציאו הצדדים בשלב מאוחר של הדיון.

(ט)                תוצאתו האופרטיבית של פסק הדין היא אם כן שהמשיב זכאי לשכ"ט בשיעור של 2%, בצירוף מע"מ, מהסך של 1,900,000$, לפי שערו היציג של הדולר ביום 17.6.98 בניכוי השכר שקיבל המשיב בגין מכירת 2 יחידות דיור, ובניכוי השכר העתידי שיקבל, אם יקבל, ממכירת יתר יחידות הדיור, ומהשכרת יחידות האחים והחברה. כן ינוכה השכר שקיבל המשיב על פי החשבונית (בקיזוז המע"מ) והשכר שקיבל מחברת החשמל בגין הטיפול בפרוייקט חדר הטרנספורמציה. בית המשפט אף חייב את האחים והחברה לשלם למשיב הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 18,000 ש"ח, בצירוף מע"מ.

3.                    טענות המערער

ואלו טענות המערער:

(א)                בית המשפט שגה בפרשו את ההסכם כמזכה את המשיב בשכ"ט כנגזרת שווי כל היחידות בחלקה, כאשר היה ידוע לצדדים מראש שהבעלים לא ימכור את דירותיו. פרשנות לרעת המנסח צריכה היתה להביא את בית המשפט למסקנה המקובלת בענף הבנייה שלמשיב זכות לגבות שכ"ט רק בעבור מכירת הדירות בחלקה, דהיינו, היה על בית המשפט לקבוע ששיעור שכ"ט ייגזר משווי דירות החברה והאחים, שלהן פוטנציאל להימכר. מכאן, שדירת הגג שרכש המערער בעבור עצמו, ממילא אינה נכללת בעסקת הקומבינציה, והיא גם נערכה לפני עריכת ההסכם ודווחה בנפרד למס שבח. 

(ב)                 אין לקבל את גרסת המשיב שמועדי תשלום שכה"ט ייגזרו מהמועדים הקבועים בחוק המכר (דירות). על פי נוסח ההסכם ברי שמחיר הדירות צריך להיגזר ממחירן לצורך מס רכישה. כלומר, יש לדווח לשלטונות מס שבח כדי לדעת את מחיר הדירה. ניסוח זה ממחיש את הרעיון ששכר הטרחה אמור להשתלם בהדרגה וממכירת הדירות. פרשנות אחרת שלפיה זכאי המשיב למלוא שכה"ט עם גמר הבנייה מביאה לתוצאה הבלתי סבירה שעל החברה לשלם את מלוא שכה"ט בטרם קיבלה את כל השירות לו היא זכאית מהמשיב (למשל, רישום הדירות ע"ש הרוכשים) ללא בטוחה שהמשיב אכן יקיים חיוביו על פי ההסכם, חיובים שטרם קיים.