פסק-דין בתיק עא 2646/01

השופטת ר' שטרנברג אליעז, סגן נשיא:

ערעור זה נסב על חצר צמודה למבנה בו מתגוררות משפחות שני המערערים ברחוב יעקב כץ 24  יפו.

בפסק דינו מה1.7.01  הורה בית משפט השלום (כבוד השופט א' גולדין) על סילוק ידם של המערערים מהחצר נשוא הערעור.

אדרי פינחס ודהאן יחיא ("המערערים") הם דיירים מוגנים בנכס הידוע כחלקה120  בגוש7047 , (" הנכס"). רשות הפיתוח הינה הבעלים הרשום של הנכס (נספח 1 לתיק המוצגים מטעם המשיב).

 מנהל מקרקעי ישראל, נציגם על פי דין של המדינה, עיריית תל-אביב-יפו, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל (" המשיב"), פתח בהליכים משפטיים נגד המערערים במטרה לסלק ידם מהחצר הצמודה לדירות המגורים של משפחות המערערים.

לטענת המשיב תפסו המערערים חזקה בחצר שלא כדין, ללא רשות ומבלי שנתן הסכמתו לכך. המערערים בנו בחצר תוספות בנייה והכשירו את החצר כגינה, ללא נטילת רשות מהמשיב המתנגד לשימוש של המערערים בחצר. מעשיהם של המערערים מהווים לטענת המשיב, הסגת גבול במקרקעי המדינה. על כן התבקש בית המשפט לסלק ידם מן החצר ולצוות על הריסת תוספות הבנייה.

לטענת המערערים הנכס הושכר למגורים בשנות ה- 60 בשכירות מוגנת. בעת חתימת חוזה השכירות הייתה החצר חלק בלתי נפרד מהמושכר ושימשה אותם מיום כניסתם לדירותיהם. הם מחזיקים ומשתמשים בנכס ללא עוררין מצד המשיב או מי מטעמו, משך למעלה מ 30 שנים.

כמו כן, טוענים המערערים לחלופין כי בנסיבות העניין הם ברי רשות להחזיק ולהשתמש בנכס. לטענתם שינו מצבם לרעה באשר השקיעו ממון רב ברכישת זכויות בנכס הכולל חצר. החזקה והשימוש הממושכים בחצר המהוה חלק בלתי נפרד מהנכס, העניקו להם זיקת הנאה בלתי הדירה. המערערים מדגישים כי מצבו המבני של הנכס זהה למצב בו היה בעת שרכשו את זכויות הדיירות המוגנת.כמו כן, ביקשו המערערים סעד מן הצדק, אם תדחנה טענותיהם האחרות.

בית משפט השלום פסק כי משהוכיח המשיב את בעלותו על החצר, עבר הנטל אל המערערים להראות שאינם מסיגי גבול וכי הם מחזיקים בחצר כדין. כב' השופט גולדין לא שוכנע כי הנכס שהושכר למערערים בחוזה השכירות המוגנת, כלל את החצר. על כן קבע כי המערערים אינם דיירים מוגנים בחצר והורה על סילוק ידם ממנה.

בית המשפט שוכנע כי המערערים החזיקו בחצר למעלה מ-30 שנים, חזקה גלויה בידיעתו והסכמתו של המשיב, עד מועד הגשת התביעה. בנסיבות אלה, יש לראות את המערערים כמי שניתנה להם 'רשות מכללא' לשימוש בחצר והחזקתם של המערערים השתכללה כדי היותם ברי רשות בנכס. יחד עם זאת נדחתה טענת המערערים כי משך ההחזקה והשימוש בנכס העניק להם זיקת הנאה אשר אינה ניתנת לביטול על ידי המשיב. אמנם סעיף94  לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, מכיר באפשרות רכישת זכות במקרקעין מכוחה של התיישנות אלא שיש לקרוא סעיף זה יחד עם סעיף159  המבטל התיישנות במקרקעין מוסדרים.

עוד הוסיף בית משפט קמא כי אין בכוחה של רשות מכוחו של השתק להעניק לבעליה זכות במקרקעין. מאחר והרשות ניתנה ללא תמורה מצד המערערים רשות חינם היא, הניתנת לביטול בכל עת. הרשות בוטלה עם הגשת כתב התביעה.

לגבי טענת המערערים להשקעותיהם בנכס, קבע בית המשפט כי בנסיבות בהן לא פירטו המערערים את מידת הנזק שייגרם להם בשל הפינוי ולא צירפו חוות דעת מומחה לעניין הערך הכספי של השקעתם בנכס ובחצר, אין לפסוק פיצוי כלשהו למערערים. 

טענות בערעור

המערערים טוענים כי על פי סעיף 2 לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 , חצר המשמשת את השכירות המוגנת ומהווה חלק בלתי נפרד ממטרת השכירות, מהווה חלק מהמושכר המוגן.

הנכס כולל מיום בנייתו את החצר המשמשת את דייריו לצורכי מגורים. אין כל אפשרות לעשות שימוש אחר בחצר ואף אין גישה אליה, אלא מהדירות שבחזקת המערערים.

בית משפט קמא לא הפעיל כללי פרשנות מקובלים לגבי חוזי השכירות שנכרתו עם המשיב. בית משפט קמא נתן אמון מלא בעדויות מטעם המערערים לגבי האחזקה והשימוש הבלעדי בחצר כחלק בלתי נפרד מהנכס עוד מיום כניסתם אליו. לאור האמור, לא היה מקום למסקנה כי החצר אינה חלק מהמושכר וכפועל יוצא על  המערערים לסלק ידם ממנה.

אף לא היה מקום לראות בתביעה לסילוק יד מהחצר כהודעה בדבר ביטול הרשות, על פיה נהגו הצדדים מיום כריתת חוזי השכירות המוגנת. עוד טוענים המערערים כי אין המדובר ברישיון חינם שכן תחשיב דמי השכירות ששולמו עבור הנכס, כלל גם את החצר והיה גבוה מדמי השכירות המקובלים באותה עת, עבור דירת שני חדרים. אף מכאן יש ללמוד על מתן רשות בלתי הדירה לשימוש בחצר כחלק מהמושכר.

המשיב טוען כי המערערים לא רכשו שום זכויות בחצר ועל כן היה מקום להורות על פינוי וסילוק ידם ממנה. לכל היותר דובר ברשות חינם, הניתנת לביטול בכל עת.

אשר לטענת ההתיישנות, מדובר בקרקע מוסדרת ומרגע שהרישיון בוטל, מהווה המשך החזקה של המערערים בחצר, הסגת גבול.