פסק-דין בתיק עא 2593/06

            השופט ד"ר קובי ורדי :

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כבוד השופטת י' אחימן) בת.א 15409/03 שניתן ביום 5/6/06.

העובדות, המחלוקות וטענות הצדדים

1.         המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בחבות בתשלום ארנונה בגין השטחים הציבוריים במרכז מסחרי בכרמיאל, בנכס שרכשה המשיבה והמערערת שכנגד (להלן: "המשיבה") מהמערערת והמשיבה שכנגד (להלן: "המערערת").

המשיבה (להלן: "למירק") הינה חברה פרטית מוגבלת במניות אשר הוקמה לשם רכישת נכס נדל"ן מניב מהמערערת (להלן: "גבריאלים") לשם המשך השכרתו.

גבריאלים הינה חברה פרטית מוגבלת במניות אשר הקימה מרכז מסחרי בכרמיאל במקרקעין הידועים כחלקות 5 ו-6 בגוש 19160 בשטח כולל של 19,353 מ"ר ואשר כולל, בין היתר, חנויות ושטחים אחרים: (להלן: "המרכז המסחרי").

ביום 11/10/99 השכירה גבריאלים לשופרסל בע"מ (להלן: "שופרסל") שטח במרכז המסחרי, כמפורט בהסכם השכירות שנחתם בינם במועד זה (להלן: "הסכם השכירות").

ביום 18/12/01 נחתם בין למירק לגביראלים הסכם רכישה לפיו רכשה למירק מגבריאלים את הנכס המושכר לשופרסל על פי הסכם השכירות (להלן: "הסכם הרכישה").

תמורת התחייבותיה של גבריאלים כלפי למירק להמשך שירותי ניהול לשופרסל למשך כל תקופת השכירות, לפחות למשך 15 שנה, שילמה למירק לגבריאלים 2 מליון ש"ח כעולה מזכרון הדברים מיום 9/11/01 (להלן: "זכרון הדברים").

המחלוקת בין הצדדים הינה מי חב בתשלום הארנונה לעירית כרמיאל במקום שופרסל שקיזזה, לפי הנטען, תשלומים בגין ארנונה שחוייבה לשלם לעיריה, מתשלום דמי הניהול שהיה עליה לשלם ללמירק, והודיעה על כוונתה להמשיך ולקזז סכומים בגין הנ"ל גם בעתיד.

2.         לטענת למירק, גבריאלים חבה על פי ההסכמים ועל פי כתב המחאת זכויות וחובות מיום 18/12/01 (להלן: "כתב ההמחאה") לשלם את תשלומי הארנונה לעירית כרמיאל במקום שופרסל בגין השטחים הציבוריים במרכז המסחרי לרבות בגין שטחי החניה, הן לגבי הסכומים שקוזזו בפועל ע"י שופרסל שהוכחו לטענתה והן לגבי סכומים עתידיים שבכוונתה לקזז, לגביהם מבוקש צו עשה לחיוב בתשלום עתידי למשך תקופת השכירות.

3.         לטענת גבריאלים, עילת התביעה, ככל שקיימת, צומחת מיחסיהם של למירק ושופרסל ומהמחלוקת ביניהם, כאשר לגבריאלים אין כל זיקה למחלוקת זו.  מדובר בניסיון של למירק להתעשר על חשבונה, בלא שמיצתה את האמצעים העומדים לרשותה לגבות את הסכומים ששופרסל מנעה ממנה.

לטענת גבריאלים, הסכם הרכישה והסכם השכירות אינם יוצרים אחריות שלה לתשלומי הארנונה, וגם אם קיים חוב כלשהו בגין ארנונה- הוא לא מוטל עליה.   

לטענת גביראלים אכן אין מחלוקת שעפ"י ההסכמים באופן עקרוני גבריאלים אחראית לשטחים הציבוריים כמפעילה וכמנהלת של המרכז המסחרי, אך גבריאלים לא חייבת בארנונה של שוכרים ו/או בעלי חנויות במרכז המסחרי. כן נטען לגבי גובה התשלום ולגבי החיוב העתידי בצו עשה, שכן כל חיוב כלפי עירית כרמיאל ו/או גורם אחר חל על למירק באופן ישיר. כן נטען כי שטח החניה אינו שטח ציבורי והוא חלק מהממכר.

            פסק הדין של בית משפט קמא

4.         בית משפט קמא דן ראשית בשאלה האם הוכחה קיומה של חבות בתשלום, והסיק לאור ההסכמים וכתב ההמחאה, שעל גבריאלים חלה החובה להמשיך ולשאת בחיובי הארנונה לגבי ה"שטחים הציבוריים", גם לאחר מכירת זכויותיה ללמירק, זאת על פי הסכם הרכישה וכתב ההמחאה.

            בית המשפט פירש את המונח "המושכר" בהגדרתו הצרה, באופן שאינו כולל את השטחים שבהם הוקנתה לשופרסל זיקת הנאה ובהם מגרשי החניה, והעדיף את פרשנותה של למירק, ששטח מגרשי החניה נכלל בשטחים הציבוריים, ולכן תשלומי הארנונה בגינם חלים על גבריאלים, שחבה בהם.

            בהמשך, עבר בית משפט קמא לדון בשאלה של היקף החיוב, וקבע כי לפי העדויות חלק מחיובי הארנונה שיוחסו למגרשי החניה כוללים חיובים ביחס לשטחים שאינם מהווים בהכרח חלק משטח מגרשי החניה.

            בית המשפט קבע כי הוכחת היקף חיובי הארנונה על מגרשי החניה צריך היה להיות מוכח באמצעות ראיות לענין תיאור השטחים במדוייק, ויחוס חשבונות הארנונה לאותם השטחים, והנ"ל לא נעשה, ולכן דחה את התביעה לתשלום הסכומים שקוזזו בפועל ע"י שופרסל לגבי השנים 2001 ו-2002.

בית המשפט קיבל את תביעת למירק לצו עשה לגבי שנת 2003 ואילך למשך הסכם השכירות לגבי הסכומים ששופרסל עתידה לקזז בגין ארנונה לעירית כרמיאל, תוך התניית החיוב בכך שייערך חשבון מפורט ונפרד ע"י העיריה לחיובי הארנונה החלים על מגרשי החניה בלבד.