פסק-דין בתיק עא 2529/04

ש. שטמר, שופטת:

הסוגיה המשפטית

1.         לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק-דין מיום 14/4/04 של בית משפט השלום בחדרה (כב' השופטת דיאנה סלע), לפיו התקבלה בחלקה תביעתו של המערער והמשיב שכנגד (להלן "המערער") נגד חברת סונול ישראל בע"מ (להלן "המשיבה" או "סונול").

המחלוקת בין בעלי הדין היא בפרשנות ההסכם אשר נחתם ביניהם ביום 22.7.98 לפיו השכיר המערער לסונול את זכויותיו במקרקעין המצויים בוואדי עארה על מנת שסונול תקים עליהם תחנת דלק ותפעיל אותה למשך 20 שנים, ועם תום השכירות, יחזרו המקרקעין לידי בעליהם. הצדדים חלוקים בשאלה ממתי היה על המשיבה לשלם למערער את דמי השכירות. 

הרקע העובדתי

2.         הצדדים הסכימו בפתח ההליכים בבית משפט קמא, כי יינתן פסק-דין על סמך תצהירי הצדדים והמסמכים המצורפים להם, מבלי שהמצהירים ייחקרו עליהם בחקירה נגדית. הרקע העובדתי, העולה ממסמכים אלה, פורט בפסק-דינו הברור והיסודי של בימ"ש קמא. אביא כאן את תימצותו, ככל שנזדקק לו לצורך בדיקת טענות הצדדים בערעור זה. 

3.         המערער הוא בעלים במושאע של 1/16 מן המקרקעין הידועים כחלקה 32 בגוש 12157, המצויים בסמוך לכביש 65 בוואדי עארה (להלן - "המקרקעין" או "הנכס"). יתר החלקים בבעלות במקרקעין היו של 7 בעלים משותפים אחרים.

            בשנת 1995 התקשרה סונול עם אחד מהבעלים בהסכם, לפיו שכרה את הנכס כדי להקים בו תחנת דלק (להלן - "ההסכם הראשון"). המערער לא היה צד בו  (ולא הובהר כיצד קרה שהנכס הושכר בלא הסכמת כל בעליו  במושאע).

הוועדה המקומית לתכנון ובניה עירון - ואדי עארה נתנה ב-2.1.95 היתר בניה להקמת תחנת תדלוק על המקרקעין, שתוקפו לשלוש שנים מיום הינתנו (דהיינו עד ינואר 98).

ככל הנראה, עקב התנגדות הבעלים שלא היו צד להסכם זה, הוא בוטל בהסכמתה של סונול. עם ביטולו, החל מחדש משא ומתן בין כל הבעלים של המקרקעין לבין סונול, כשהפעם גם המערער בתמונה.

4.         חלופת המכתבים בין סונול לבין המערער מלמדת כי בשנת 1997 היו מוכנים רוב בעלי המקרקעין לחתום על הסכם שכירות חדש עם סונול, ושמימוש ההסכם התעכב עקב סירובו של המערער ושל שותף נוסף להתקשר בו. סונול החליטה לפצל את ההסכם למספר הסכמים. לבסוף, ביום 22.7.98, נחתמו ההסכמים בין סונול לבין המערער ולבין יתר השותפים.

על פי ההסכם בין סונול למערער (להלן - "ההסכם"), הושכר הנכס לסונול למשך 20 שנים, וסונול התחייבה להקים על המקרקעין תחנת דלק ומבנה מסחרי, שישארו, עם תום השכירות, בבעלותם של בעלי המקרקעין.

5.         טרם מועד החתימה על ההסכם פקע תוקפו של היתר הבניה. סונול פעלה לחידוש ההיתר, וביום 13.9.98 החליטה הועדה המקומית לתכנון ולבניה לאשר את הבקשה לבניית התחנה בכפוף למילוי מספר תנאים מוקדמים, וביניהם קבלת "אישור מע"צ להתחברות לכביש 65" (להלן - "ההיתר השני").

סונול פנתה אל המערער, במכתב מיום 28.1.01, והודיעה לו על העיכוב בקבלת האישורים, בכותבה:

"הואיל והתקופה להוצאת היתר הבניה איננה נכללת במניין החודשים שנקבעו בהסכם לביצוע עבודות הבניה, והואיל וכביש הגישה הינו חלק מהיתר הבניה והיתר לסלילתו כאמור טרם ניתן עד היום, אזי למען הזהירות בלבד אנו מוצאים לנכון להביא האמור לעיל לידיעתך, ואם לא יימצא פתרון זמני שיאפשר את פתיחת התחנה ע"י חיבור זמני לכביש, יידחה המועד לפתיחת התחנה בהתאם. סונול כמובן עושה את מירב המאמצים לקדם את הטיפול מול מע"צ, אולם איננה יכולה לקחת כל אחריות למועדים."

המערער הגיב על הודעה זו במכתב מיום 14.3.01 שכותרתו "הפרת הסכם", ודרש בו, כי סונול תשלם לו את דמי השכירות המגיעים לו החל מיום 21.7.99. המערער הודיע לה, כי אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המקימה לו זכות לבטלו. 

לאחר שהמשיבה דחתה את דרישתו, פנה אליה המערער במכתב נוסף, מיום 2.4.01, בו הצהיר כי הוא רואה באי התשלום הפרה יסודית של ההסכם, המזכה אותו לבטל את ההסכם, ודרש את פינוי החלקה. במכתב זה מציין ב"כ המערער, כי -

"...בעת חתימת החוזה ידעה סונול היטב על העיכוב הצפוי בבניית תחנת הדלק, ובכל זאת חתמה על חוזה הקובע מפורשות כי בתאריך יעד ידוע היא תחל לשלם דמי שכירות, בין אם תסתיים בניית תחנת הדלק ובין אם לאו."

6.         סונול התחילה בבניית התחנה עוד לפני ההסכם עם המערער. ביום 10.4.00 אפשרה לה הועדה המקומית לבנות, על אף שטרם מולאו התנאים המפורטים בהיתר. היתר בניה סופי, או יותר נכון היתר להפעלת התחנה, ניתן לאחר אישורה של מע"צ, שהיה אחד התנאים למתן ההיתר, ביום 19.8.01.