פסק-דין בתיק עא 2278/03

המערערים, יצחק אמירה ויצחק דן (להלן: "המערערים"), תבעו בבית משפט השלום בתל-אביב את המשיבה 1, שפונדר יהושע בע"מ (להלן: "המשיבה 1"), והחברה לפיתוח בית אריה בע"מ (להלן: "המשיבה 2"), בתביעה כספית בגין הפרת הסכם.

ביום 25.02.1992 חתמו המערערים על הסכם עם המשיבה מס' 2, בדבר בניית בית ביישוב בית-אריה במגרש מס' 206, כאשר המשיבה מס' 2 הוסמכה לבחור קבלן לצורך בניית הבית ותפקידה שלה היה לבצע את עבודות הפיתוח ולפעול בניהול ופיקוח על ביצוע הבנייה.

כמו כן, נחתם הסכם בין המערערים לבין המשיבה מס' 1, אשר נבחרה להיות הקבלן המבצע את עבודות הבנייה לפיו התחייבה משיבה זו ליתן שירותי בניה בפרוייקט האמור.

בפרוייקט זה נבנו כ-90 בתים.

במועד 22.12.1993 נמסרה הדירה למערערים, ללא כל הסתייגות, ועל כך ראה נספח א' לתצהיר המשיבה 1 כפי שהוגש בערכאה הדיונית. בפרוטוקול המסירה צויינו שני ליקויים שתוקנו על ידי המשיבה 1. בתאריך קודם, ב- 17.11.1993, נערך פרוטוקול מקדים שבו פורטו יותר ליקויים (נ/8 לתצהיר המשיבה 2), ואלה תוקנו על ידי המשיבה 1 עד למועד מסירת הבית למערערים, כמפורט לעיל.

התביעה שהוגשה בבית משפט השלום התמקדה בעניינם של ליקויי בנייה על-פי חוות דעת שצורפה ועל-פי האמור בפסק-הדין גם בהטעיה בהגדרת ייעודו ומידותיו של החדר הקרוי "חדר מוגן". לצורך ליקויי הבנייה מינה בית-המשפט מומחה מטעמו שקבע את ליקויי הבניה הקיימים והעריך את עלות תיקונם בסכום הנמוך מ-20,000 ש"ח. לעניין החדר המוגן הדירתי, קובע המומחה הנ"ל, כי הוא עונה להגדרת מרחב מוגן דירתי כמפורט בתקנות הגנה אזרחית, תקנה 197. שטח הממ"ד הוא 7.40 מ"ר, וגבוה מן המינימום הנדרש: 5.00 מ"ר. עוד מבאר המומחה הנ"ל, כי בהתאם לתוכניות ההגשה והעבודה, הצמודות להסכם שבין הצדדים, מצויין המרחב המוגן הדירתי כ"חדר מוגן" ושטח הבית מסומן כ- 106 מ"ר ברוטו.

בהסכם שבין הצדדים לא קיים מפרט טכני המתייחס למספר החדרים, אם כי שטח הבית הכולל מצויין שם. מידות החדר המוגן אינן תואמות את הנחיות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כחדר מגורים בעניין מינימום השטח לחדר כזה, אך הוא עונה לדרישה של חצי חדר. מספר חדרי המגורים בדירה הוא, איפוא, בהתאם לתקנות התכנון והבניה, 3 וחצי חדרים.

בפסק-הדין שניתן על ידי הערכאה הדיונית (כב' השופטת י. אחימן) נדונה השאלה הראשונה לעניין ההטעיה באשר למידות וליעוד החדר המוגן.

בעניין זה מצוין כי טענת ההטעיה מבוססת בראש ובראשונה על הגירסה לפיה לא הוצגו כלל למערערים מידותיו של החדר המוגן או כל נתון הנוגע למבנה הארכיטקטוני של הבית. בפועל התבררה טענה זו בחקירה נגדית כחסרת כל בסיס. הסתבר שלמערערים הוצגו התוכניות והדגמים השונים של המבנים שבהם הופיע השטח הכולל של הבית. דברים אלה, קובע בית המשפט, "עומדים בניגוד מוחלט לגרסת התובעים ולפיה לא קיבלו כל מידע על המבנה ועל מידות הבית" (ראה עמ' 4 לפסק הדין). תימוכין לכך גם מצא בית-המשפט בעדותו של מרטין פולק, מטעם המשיבה 2, לפיה הוצג למערערים פרוספקט (ת/4) המפרט בתוכו את מבנה הבית ואת מידותיו הכלליות. מכאן, שגירסת ההטעיה, ככל שהיא מבוססת על הטענה לפיה לא הוצגו למערערים כל נתונים באשר למבנה הבית בתוכניות או בתשריטים, מופרך. בכך יש לשמוט את טענת ההטעיה מן היסוד.

בית-המשפט גם בחן את הטענה באופן אלטרנטיבי; דהיינו אם הוכיחו המערערים את טענתם להטעיה, אף אם נקודת ההנחה תהא כי הוצגו להם תוכניות הבית. לעניין זה, מצוין כי יסוד ההצהרה הכוזבת מבחינת המערערים הינו הרשום במוצג ת/4 ובו מוגדר הממ"ד כ-"ח. מוגן". השימוש באות "ח" יכול ויוצר את הרושם לקיומו של מרחב במידות מינימליות של חדר, כהגדרתו בתקנות התכנון והבניה. אין חולק כי במקרה דנן אין המרחב המוגן יכול לשמש כחדר על פי תקנות אלה. עם זאת, כאשר על גבי מוצג ת/4 מצויינות המידות של אותו מרחב מוגן וברור על פניו שאין הן תואמות את מידות המינימום "בהיבט זה של הדברים, מצינו בפסק הדין, היה על התובעים לפרט את הדרך שבה התמודדו עם הנתונים שהוצגו בפניהם מבחינה נפשית ומבחינה אינטלקטואלית" (עמ' 6 לפסק הדין). אלא שהמערערים לא הניחו כל תשתית עובדתית להוכחת התייחסותם לנתונים שהיו בפניהם.

לא רק זאת, הם גם לא הציגו תשתית עובדתית באשר להיותה של הטעות בגדר המניע להתקשרותם בהסכם. ומכאן, שלא הניחו כי היתה חשיבות בעיניהם למידות החדר המוגן נכון לזמנים הרלוונטיים לחתימת ההסכם ולאחריו.

בנסיבות האמורות, סבר בית המשפט בפסק הדין, נכשלה לחלוטין הוכחת הטענה לקיומה של הטעיה, וכי דינה להידחות.

באשר לליקויי הבניה; בפסק-הדין נדחו כל טענות הליקויים שצויינו על ידי המערערים והעוסקים במבנים הממוקמים מעבר ולתוך גבול המגרש של המערערים, כגון: מעקות וגדרות, קירות תומכים ומדרגות כניסה. גבול האחריות ההסכמית הוא גבול המגרש ובהעדר כל תשתית עובדתית לחיוב בניגוד לתנאי ההסכם נדחה על-פיו, כך בפסק-הדין. 

כן לא נמצא כל בסיס עובדתי לקביעה בדבר בטלות ההסכם, או חלקים ממנו, מחמת היותו הסכם מקפח, כהגדרתו בחוק החוזים האחידים. ראוי לציין, כי טענה זו גם היא לא עלתה כלל בכתב התביעה, כפי שהוגש לבית המשפט.

בית המשפט התרכז, איפוא, באותם ליקויים במבנים שהוקמו מגבול המגרש ואילך. השופטת הנכבדה אימצה את חוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט, מר צבי רון, שעמד בחקירה נגדית ונמצא כי שקל היטב את כל השיקולים והפתרונות שהציע לתיקון הליקויים וכולם מעשיים וניתנים לביצוע " אין כל נימוק אשר יצדיק את החלפת שיקול דעתו בשיקול דעת אחר לאחר שזו ניתנה במקצועיות ובאובייקטיביות" (עמ' 11 לפסק-הדין).

גירסת המערערים, לפיה נתנו למשיבות, ובמיוחד למשיבה מס' 1, הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים וזו לא עמדה בחובתה לעשות כן, לא נתקבלה על דעת בית-המשפט. במילים ברורות נקבע בפסק הדין " לא נתנו התובעים את ההזדמנות הנאותה לתיקון הליקויים, ככל שהדבר נוגע לבעיות שנוצרו בריצוף" (עמ' 11 לפסק-הדין).

ובאשר ליתר הליקויים, אימץ בית-המשפט את גירסת המשיבה מס' 1, לפיה הגיבה לכל בקשה של המערערים לתיקון ליקויים, אלא שהאחרונים לא נמנעו מלפנות בדרישות נוספות לתיקונים אחרים לאחר שלא הגיעו להסכמה בנושא פתרון בעיות הריצוף:

" בהיבט זה של הדברים לא מצאתי נימוק אשר יצדיק את העדפת גירסת התובעים על פני גירסת הנתבעים ובמיוחד הנתבעת מס' 1. ככלל הותירה בעיני עדותם של התובעים רושם בלתי אמין. התובעים ניהלו לפי התרשמותי קו נוקשה ומגמתי בעניינם אל מול הנתבעות ולא היו נכונים לבחון באופן אמיתי את הפתרונות שהוצעו להם לאורך כל הדרך. רוח הדברים הייתה כוחנית ואגרסיבית ובהחלקה באה לידי ביטוי באולם הדיונים על גבי דוכן העדים" (עמ' 12 לפסק-הדין)

בסופו של יום, שלל בית-משפט את זכותם של המערערים לפיצוי בגין אותם נזקים שהוכרו על ידי המומחה, משום שלא ניתנה למשיבים ההזדמנות הנאותה לתקנם באותו מועד. על כן, נדחתה התביעה והמערערים חויבו בהוצאות.