פסק-דין בתיק עא 204/05

מבוא

1.         בפני ערעור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה-חיפה, על קביעת השמאית המכריעה, גב' אביבה צוברי, מיום 5.5.06 (להלן: ''השמאית המכריעה'').

2.         המשיבה הינה בעלת זכויות במקרקעין הידועים כגוש 11575 חלקה 18 בשטח של 1,010 מ"ר ברח' אלכסנדר זייד 5, קרית חיים (להלן: "הנכס"). המשיבה הגישה בקשה למתן היתר בנייה על הנכס כולל הקלות בהיתר.  המערערעת דחתה את הבקשה ובעקבות זאת הוגש ערר, לפיו, אושרה הבקשה ומספר הקלות כלהלן:

            - עודף שטח של 30.6 מ"ר.

            - קומה חלקית נוספת למגורים בשטח של 93.34 מ"ר.

            - יחידת דיור נוספת מעל המותר בשטח של 97.3 מ"ר.

            רשימת ההקלות, כמפורט לעיל, תיקרא להלן: (" ההקלות").

3.         בגין ההקלות קבעה שמאית מטעם העירייה את ההשבחה החלה על הנכס ובהתאם לכך נדרש מהמשיבה תשלום היטל השבחה בסך של 88,011 ש"ח. המשיבה הגישה שומה נגדית לפיה נקבע היטל השבחה בגין ההקלות בסך של 7,200 ש"ח.

            לצורך חישוב היטל ההשבחה הפחיתה השמאית המכריעה מהשטח העודף שאושר בהקלה 30.3 מ"ר המהווים 3% משטח הנכס וזאת בהתחשב בדרישה לציפוי קשיח של הבניינים שיבנו על הנכס. בהתאם לכך נקבע היטל ההשבחה בסך של 28,300 ש"ח.

            מכאן הערעור.

4.         ברקע המחלוקת שבין הצדדים שתי החלטות של המשיבה, כמפורט להלן:

א.         החלטה מיום 3.1.95, לפיה, נדרש ציפוי קשיח של מלוא מעטפת הבניינים החדשים, ואשר, לאור ייקור עלות הבנייה הצפויה בעקבותיה,  אושרה כנגדה הקלה בשיעור של 3% משטח הבנייה מתוך 6% ההקלה הניתנת לאישור על-פי חוק התכנון והבנייה (להלן: "ההחלטה הראשונה").

ב.         החלטה מיום 3.2.03 החוזרת על חיוב מבקשי היתרי בנייה בציפוי קשיח בהתאם להחלטה הראשונה וכן נקבע "לא תינתנה הקלות בשטח הבנייה בגין ציפוי קשיח" (להלן: "ההחלטה השנייה") .

טענות הצדדים

5.         טענות המערערת בתמצית הינן כי טעתה השמאית המכריעה משהחליטה לפטור מחצית השטח אשר אושר בהקלה מחיוב בהיטל השבחה בשל חיוב המשיבה בציפוי קשיח, שכן, אין כל קשר בין הדרישה הנ"ל לבין מתן ההקלה, במיוחד לאור ההחלטה השנייה. פורום זה מוסמך לדון בערעור. הואיל ועסקינן בשאלה משפטית, אולם, מאידך, אין לפורום זה סמכות לדון בטענה בדבר קיום נוהג מחייב ומניעות אלא הסמכות בעניינים אלה נתונה לערכאות המנהליות. שמאי מכריע אינו מוסמך לקבוע קיומו של נוהג או מניעות וכי בעניין שבמחלוקת לא ניתנה כל הבטחה שלטונית.

6.         מנגד, לטענת המשיבה, בתמצית, קיים קשר בין הזיכוי שניתן בשיעור של 3% לבין חובת הציפוי הקשיח, קיים נוהג מחייב להעניק עד 3% הקלה בגין ציפוי קשיח, נוהג אשר אף הפך להיות עקרון שמאי מקובל ומחייב ואל לו לבית המשפט להתערב בקביעת השמאית המכריעה לעניין זה, מה גם והמשיבה הסתמכה על קיום הנוהג.

דיון:

7.         סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") מגביל סמכותו של בית המשפט לדון בערעור על שומה מכרעת "בנקודה משפטית בלבד" (או בעילה שלא ניתנה לוועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע).

            ב- ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' וויסמן ואח', פ"ד נז(3) 207, פסק כב' השופט לוין לעניין ההבחנה בין בעיה משפטית לבעיה עובדתית, באומרו: " לפיכך מוטיב מרכזי בהגדרת שאלה  כ'בעיה משפטית', להבדיל מ'שאלה עובדתית', הוא הרצון להחליט בנושא המגיע לבית המשפט לפי כללים מחייבים סטנדרטיים...לפיכך הקו המנחה הראשון ( guideline ) לאיתורה של שאלה כ'בעיה משפטית' בהקשר שלפנינו הוא לדעתנו הצורך בסטנדרטיזציה והצורך במתן תשובה לשאלה שיש להשיב עליה לפי כללים. לשון אחרת: בית המשפט נדרש לקבוע מהו הכלל החל, ואם הדבר נדרש - להחיל אותו על המקרה הקונקרטי' (שם, עמ' 215).

            במקרה דנן המערערת חולקת על הכללים והעקרונות אשר עמדו בבסיס השמאות המכרעת, אך אין היא מבקשת לערער על ההערכה השמאית-המספרית הכלולה בה (המתבססת על אותם כללים ועקרונות נשוא הערעור). בנסיבות העניין, מתחייבת המסקנה כי ערעור דנן מעלה נקודה משפטית ובהתאם לכך לפורום זה סמכות עניינית לדון ולהכריע בו.

8.         בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה הוגדרה "השבחה" כ "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" ובסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק הנ''ל נקבע הייעוד להיטל ההשבחה וזאת לצורך ''....לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית או של רשות מקומית אשר הועברו לה לפי סעיף 12 להכנת תכניות במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית, לפי העניין, ולביצוען....''.