פסק-דין בתיק עא 2021/04

סגן הנשיא גדעון גינת:

רקע עובדתי וטענות הצדדים

1.         ביום 10.12.89 נחתם הסכם בין המערער למשיבה (נספח א' לתיק המוצגים, להלן: "ההסכם") לפיו המערער השכיר למשיבה קומה אחת בשטח של 424 מטרים רבועים מבניין השייך למערער בכפר עראבה. מטרת השכירות היתה שימוש בקומה כמרפאה. תקופת השכירות לפי תנאי ההסכם (סעיף 6(א-ב)) היתה למשך 10 שנים, מיום 1.11.89 עד 31.10.99, במחיר של 1.5 $ למטר רבוע לחודש (סעיף 6(א-ב)). בין הצדדים התגלעה מחלוקת לגבי הסכום שנקוב בהסכם השכירות-האם מדובר בסכום "נטו" או שמא הסכום  הוא "ברוטו" והמערער רשאי לבצע "ניכוי במקור". השופט המלומד בביהמ"ש קמא בחן את נסיבות כריתת החוזה ואת אומד דעתם של הצדדים וקבע, כי התובע (המערער) לא הצליח להטות את כף הפרשנות לטובתו, דהיינו אין לקבל את פרשנותו כי סכום דמי השכירות הוא "ברוטו", ועל כן דחה את תביעתו.    

2.         המערער טוען כי הסכם השכירות אינו מבטא באופן מפורש את אומד דעתם של הצדדים, ועל-כן יש לבחון את התנהגותם של הצדדים לפני עריכת ההסכם ולאחריו. לטענתו, פרשנות ההסכם מובילה למסקנה, כי המשיבה צריכה היתה לשלם את דמי השכירות בתוספת מס ההכנסה בגין תשלומי דמי השכירות. המערער הסתמך על מספר פסקי דין, לפיהם כאשר ישנו עימות בין לשון החוזה לבין כוונת הצדדים, הרי שכוונת הצדדים היא הגוברת ויש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים כפי העולה מנסיבות כריתת החוזה. לטענת המערער, אי ניכוי מס במקור על ידי המשיבה בעיסקאות שכירות אחרות שנערכו בין המערער למשיבה, מלמד על כך שדמי השכירות ששולמו על ידי המשיבה בעיסקה הנוכחית שולמו כשכר נטו בלבד ועליה לשאת בתשלום מס ההכנסה.

            כמו כן, לדברי המערער, יש לחייב את המשיבה לפחות בתשלום ריבית והפרשי הצמדה בגין דמי שכירות שלא שולמו במועד, על פי ההסכם.              

3.         המשיבה טוענת כי אין לקבל את עמדת המערער שכן זו מהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. לדבריה, הואיל וההסכם שנחתם בין הצדדים אינו מזכיר התחייבות כלשהי לתשלום מס ההכנסה בגין דמי השכירות, הרי אין מקום להשלים את הוראות ההסכם על ידי הוספת תנאי מהותי, אשר אינו קיים בו. לטענת המשיבה, אין להסיק מאי ניכוי המס במקור על ידה, ככל שהוכח בעיסקה הנוכחית, כי התחייבה לשלם דמי שכירות נטו, כלומר לשאת בתשלום מס ההכנסה.

דיון

4.         המחלוקת נשוא הערעור שלפנינו נסובה על פרשנות הסכם שכירות בין המערער למשיבה. השאלה שבמחלוקת היא האם התחייבה המשיבה לשלם למערער לפי ההסכם דמי שכירות לתקופה של 10 שנים "נטו", דהיינו האם עליה לשאת בתשלום מס הכנסה בגין השכירות? 

5.         סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973 קובע כי פירוש של חוזה ייעשה לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שמשתמע מתוך החוזה. רק במקרה שלא ניתן להסיק את אומד דעת הצדדים מן החוזה, יש לפנות לנסיבות עריכת החוזה. סעיף זה קובע היררכיה לעניין מקורות הפירוש של אומד הדעת (ראו: גבריאלה שלו, דיני חוזים מהדורה שניה ירושלים, תשנ"ה בעמ' 300). ראשון בהיררכיה הוא החוזה עצמו כלשונו. יש לבדוק, אפוא, כשלב ראשוני, האם ישנה אי-בהירות כלשהי בהוראותיו של הסכם השכירות בין הצדדים. הסעיפים הרליבנטיים למחלוקת הנוכחית שעניינה דמי השכירות הם סעיפים 6 ו-7 להסכם, כלשונם להלן:

                "

                   6.

(א) תקופת השכירות תהיה ל-10 (עשר שנים) והיא תתחיל ביום 1.11.1989 או מן המועד בו יחובר המושכר לרשת החשמל על ידי חברת החשמל בעקבות הצגת אשור מאת הרשות המאשרת.

(ב) דמי השכירות בעד המושכר יהיו בסך -. 636 $ (שש מאות שלושים וששה דולר של ארצות הברית) לחודש (מבוסס על 424 ממ"ר לפי 1.50 $ למטר מרובע).

(ג) דמי השכירות בעד המושכר ישולמו בתחילת כל שנת שכירות מראש בעד כל אותה שנת שכירות.

(ד) על אף האמור בסעיף קטן (ג) של סעיף זה ישולמו דמי השכירות בעד 5 (חמש) שנות השכירות הראשונות במלואן ביום תחילת השכירות.

7. דמי השכירות, או כל חלק מהם, ישולמו בשקלים חדשים לפי השער היציג של הדולר ארה"ב לעומת השקל החדש בעת התשלום בפועל.                                                              

   "

6.         אין בסעיפים הנ"ל כל ציון לגבי התחייבות כלשהי של המשיבה לשאת בתשלומי המס בגין דמי השכירות. סבורני, בניגוד לדעתו של השופט המלומד בביהמ"ש קמא, כילשון הסעיפים ברורה ואיננה משתמעת לשתי פנים. תשלום של מס הכנסה בגין דמי השכירות - היה צריך להיות מצוין במפורש בהסכם. המערער אינו יכול לקרוא לתוך ההסכם את מה שאין בו. אין בהסכם משום אי בהירות כלשהי או דו משמעות לגבי תשלום דמי השכירות ושיעורם. אין, לכן, צורך לעבור לשלב הבא של בחינת אומד דעת הצדדים מתוך נסיבות כריתת החוזה. גם בחינה של יתר סעיפי ההסכם אינה מגלה התייחסות כלשהי לתשלום מס הכנסה בגין דמי השכירות. לפי כל כלל של פרשנות חוזים, לא ניתן על ידי התבוננות בחוזה כולו, ללמוד דבר וחצי דבר המחזק את טענות המערער. בסעיף 9 להסכם, מצויין, כי המשיבה, כשוכרת, תשלם את הארנונה הכללית בעבור המושכר ואילו המערער ישא ביתר החיובים. עינינו הרואות, אפוא, כי תשלום ספציפי מעבר לדמי השכירות כשלעצמם, מצוין בהסכם במפורש. היה ניתן לצפות כי התחייבות לתשלום מס הכנסה בגין דמי השכירות, אשר מהווה נושא עיקרי ומהותי בהסכם, תזכה להתייחסות מפורשת בהסכם, בדומה לציון מפורש בנוגע לתשלומי ארנונה. משלא מופיעה התייחסות לכך בהסכם, הרי שאין מקום להעלות כעת טענות כפי שמעלה המערער. החוזה הכתוב משקף את כוונת הצדדים. כאשר לשון החוזה מצביעה בבירור על אומד דעתם של הצדדים, אין צורך ללכת אל מעבר לה. חזקה על לשון ברורה שהיא מבטאת את כוונת הצדדים ומשקפת את רצונם (ראו: ע"א 406/82 נחמני נ' גלאור, פ"ד מא (1) 494, 499- 500;ע"א 327/85 קוגלר נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מב (1) 97, 102). כאשר לשון החוזה ברורה, כפי ההסכם נשוא הערעור שלפנינו, אין מקום להתחקות אחר כוונתם של הצדדים מתוך הנסיבות- קרי המו"מ בין הצדדים, התנהגותם לפני ואחרי כריתת ההסכם, חליפת מכתבים וכיו"ב. ההסכם שלפנינו מדבר בעד עצמו, וברור לחלוטין שיעורם של דמי השכירות, צורת התשלום, ומה כולל התשלום. 

7.         מעבר לדרוש יוער, כי גם מתוך בחינת התנהגות הצדדים לא ניתן להסיק על קיומה של התחייבות כנטען על ידי המערער. המערער ניסה להסתמך על כך שהמשיבה לא ניכתה מס במקור מדמי השכירות בעיסקאות שכירות אחרות שנעשו ביניהם. אין בכך כדי להוביל למסקנה כי בהסכם הנוכחי התחייבה המשיבה לשאת בתשלומי מס הכנסה בגין דמי השכירות. כאשר מדובר בעניין מהותי הנוגע לשיעור דמי השכירות והרכבם, לא ניתן להסיק דבר מעסקאות אחרות בין הצדדים.  

8.         לגבי טענת המערער, כי על המשיבה לשאת בתשלום ריבית והפרשי הצמדה בגין דמי השכירות ששילמה באיחור: רשמנו לפנינו את הודעתו של בא כוח המשיבה, כי הוא מסכים לכך, שהמערער זכאי לריבית והפרשי הצמדה בגין דמי שכירות שלא שולמו בפועל במועד (לטענת המשיבה כפי פירוש החוזה בבימ"ש קמא עמ' 1 לפרוטוקול הדיון מיום 21.9.04).