פסק-דין בתיק עא 1873/01

השופטת א' קובו

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב בת.א. 58166/95 (כבוד השופטת ד. מארק-הורנצ'יק) מיום 22.3.01 לפיו חוייבו המערערים לשלם למשיבים פיצוי בגין ירידת ערך בסך של 60,000$ נכון ליום 11.7.94 בתוספת ריבית, פיצוי בגין עוגמת נפש בסכום של 25,000 ש"ח וכן הוצאות משפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, הכל כמפורט בפסק הדין (להלן: " פסק הדין").

רקע

1.         המערערים 1-3 הינם קבלני בניין (להלן: " הקבלנים") אשר רכשו את זכויות הבעלות בחלקה 25 גוש 7181 ברח' יקותיאל אדם 3, חולון (להלן: " החלקה" ו/או " המקרקעין") על מנת להקים עליה בית בן 4 יחידות דיור צמודות קרקע: שתים שחזיתן לרחוב ושתים בעורף החלקה (להלן: " הפרויקט").

2.         המשיבים ביקשו לרכוש את אחת מיחידות הדיור שחזיתה לרחוב וחתמו על מסמך הנושא כותרת "הסכם", עם המערערים 1-2 (להלן: " זיכרון הדברים",  ת/יג מיום 15.11.87). בזכרון הדברים, רכשו המשיבים מהמערער 2 25% מהחלקה במחיר של 40,000$, וכן את יחידת הדיור אותה בונה על החלקה המערער 1 במחיר של 70,000$.

3.         מספר ימים לאחר מכן פנו המשיבים למערער 4 (להלן: " עורך הדין") ששימש פרקליטם של הקבלנים, והלה ערך שני הסכמים:

א.         הסכם מכר בין הקבלנים לבין המשיבים, בו התחייבו הקבלנים למכור למשיבים " עד 1/4 במושע בחלקה" (להלן: " הסכם מכר מקרקעין" מיום 18.11.87);

ב.         במקביל, התקשרו המשיבים בהסכם נוסף, עם המערער 1 בלבד, לפיו מתחייבים הם להזמין ממנו בניית יחידת דיור אחת, זו שבחזית, מתוך ארבע המתוכננות להבנות על החלקה (להלן: " הסכם הבניה" ו" יחידת הדיור" בהתאמה).

תכלית פיצול העיסקה לשתיים קרי, הסכם מכר מקרקעין עם הקבלנים והסכם הבניה עם המערער 1 בלבד, היתה משיקולי מס של הקבלנים או מי מהם.

4.         לאחר שהושלם הפרויקט עברו המשיבים להתגורר ביחידת הדיור. למען תהא התמונה שלמה, עוד קודם לכן מכרו הקבלנים את יחידת הדיור הנוספת שבחזית הפרויקט למשפחת בן-דור, יחידת דיור עורפית אחת נותרה בידי המערער 2 והשניה נמכרה למשפחת לביא.

5.         כל ארבע יחידות הדיור שנבנו זהות בשטחן (153.3 מ"ר). אולם, עם חתימת צו רישום הפרויקט בפנקס הבתים המשותפים הוצמד שטח קרקע בלתי מבונה שונה לכל יחידה. 

6.         לטענת המשיבים הרישום בפנקס הבתים המשותפים זיכה אותם בפחות מרבע של הקרקע הבלתי מבונה בחלקה, בעוד שרכשו הם רבע בלתי מסוים מן החלקה. הפער בין השטח שנרכש על ידם לבין השטח שנרשם על שמם בפועל הינו 82.86 מ"ר, כשהשטח החסר הוצמד לשכניהם בעורף הפרויקט, המערער 2 ומשפחת לביא.  על רקע זה הגישו המשיבים תביעה לבית משפט השלום נגד הקבלנים, משפחת לביא ומשפחת בן דור (שכניהם בחזית הפרויקט), בו דרשו פיצוי בגין פגיעה בזכותם הקניינית ופגיעה בשווי יחידת הדיור שלהם בהשוואה לשאר היחידות בפרויקט אשר להן הוצמד שטח חצר יותר גדול.  כן הוגשה התביעה נגד עורך הדין אשר עשה שימוש ביפוי כוח שמסרו לו המשיבים לצורך ביצוע העסקה, בעילה של חריגה מן ההרשאה שניתנה לו ושימוש בייפוי הכוח שנמסר לו שלא בהתאם לזכויותיהם. 

7.          א.        הערכאה הדיונית דחתה את טענת המערערים כי דין התביעה להדחות על הסף מחמת התיישנות; אמנם הסכם מכר המקרקעין והסכם הבניה נחתמו עוד בשנת 1987 בעוד תביעת המשיבים הוגשה בשנת 1995, אולם המשיבים ידעו כי קיבלו פחות מרבע החלקה רק לאחר צו רישום הפרויקט בפנקס הבתים המשותפים וזאת בשנת 1994, כאשר מטור הצמידויות שבצו עלה כי שטחי הקרקע הבלתי  מבונה שהוצמדו לכל אחת מיחידות הדיור אינו זהה (להלן: " הצו").

ב.         לגופו של עניין פסקה הערכאה הדיונית, בתמצית, כי אכן המשיבים רכשו ¼ מהחלקה, ואילו הצו העניק להם שטח קטן יותר, כאשר אין ראיה כי הסכימו לפגיעה בזכויותיהם. לפיכך, הפרו הקבלנים את החוזה עם המשיבים, הפרה מהותית, באשר סטייה של כ - 83 מ"ר אינה דבר של מה בכך.

ג.          עוד נקבע בפסק הדין כי עורך הדין שערך את מערכת ההסכמים והמסמכים נשוא התביעה הפר חובותיו כלפי המשיבים כשלוח וכנאמן; הוא הכין הסכם מכר מקרקעין מעורפל שבו לא צויין השטח הנמכר ואילו מסמכים מהותיים כתוכניות ומפרט שאמורים היו להיות מצורפים להסכם הבניה לא צורפו, כך שהמשיבים לא יכולים היו להגיע להחלטה מושכלת האם מסכימים הם לשינויים המוצעים בצו בדבר צמצום זכויותיהם. יתרה מזאת, כאשר הפעיל עורך הדין את סמכויותיו מכוח ייפוי הכוח שנמסר בידיו ופעל לרישום הצו, עשה זאת מבלי לידע את המשיבים בדבר תוכן המסמכים עליהם הוא חותם. בפעולה זו הפר עורך הדין את חובת הזהירות המושגית והקונקרטית כלפי המשיבים כמו גם את חובתו החוזית כלפיהם.

ד.         סיכומו של דבר נמצאו הקבלנים ועורך הדין, יחד ולחוד, אחראים לנזקי המשיבים המתבטאים בירידת ערך יחידת הדיור, אותה העריך שמאי מטעם המשיבים שעדותו לא נסתרה, בסכום של 60,000$, בעגמת נפש בסך של 25,000 ש"ח והוצאות משפט.

ה.         בשולי הדברים יצויין כי התביעה נגד משפחת לביא נדחתה, ואילו כל סעד לא התבקש בכתב התביעה בהתייחס למשפחת בן-דור.

זהו הרקע לערעור זה המוגש על ידי הקבלנים ועורך הדין.

דיון

התיישנות