פסק-דין בתיק עא 1624/05

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות (כבוד השופט הרן פינשטיין) מיום 30.1.05 בת.א 3038/02, לפיו נדחתה תביעת המערערת ותובעים נוספים ליתן פסק דין הצהרתי המורה כדלקמן:

1.       לתובעים ביחד ולחוד זכויות דיירות מוגנת ו/או זכויות חזקה ושימוש ו/או זכויות בר רשות במפורש או מכללא במקרקעין בגוש 3679 בחלק מחלקה 18 (7 דונם) על פי התרשימים שצורפו לכתב התביעה, וכי פסק הדין לפינוי שניתן בת.א. 294/91 בבית משפט השלום ברחובות אינו חל עליהם ואין לנקוט כנגדם הליכי פינוי.

2.       פסק הדין לפינוי שניתן בת.א. 249/91 בבית משפט השלום ברחובות איננו חל על בית המגורים, לרבות החצר והגינה הצמודים אליו, של התובעת 1 ובעלה מר עוזי כהן, ואין לפנותם מבית המגורים ומהחצר והגינה הצמודים אליו.

3.       לחילופין, לחייב את המשיב, מינהל מקרקעי ישראל, לפצות את התובעים שם ולשלם להם ביחד ולחוד את הסכומים על פי חוות דעת שמאי המצורפות לכתב התביעה.

העובדות:

1. עסקינן במקרקעין בעיר רחובות, בגוש 3679 המהווים חלק מחלקה 18, בשטח כולל של כ-7 דונם, המצויים בבעלות רשות הפיתוח ומדינת ישראל. על המקרקעין חלו שני חוזים: על חלק מן המקרקעין חל חוזה דיירות מוגנת אשר התיחס לבית מגורים והסמוך לו כפי שיפורט בהמשך. החוזה נחתם בין המערערת, כהן אסתר (להלן: "המערערת") ובעלה עוזי כהן (להלן: "עוזי") ובין המשיב. החוזה השני המתייחס ליתרת המקרקעין היה חוזה זמני לעיבוד חקלאי ונחתם בין עוזי ובין המשיב.

2. ובאופן מפורט יותר:

א.      חוזה לגבי בית מגורים :

בין אביו המנוח של עוזי לבין עמידר נחתם חוזה לדיירות מוגנת עוד בשנת 1959, לפיו הושכרה לאב דירת מגורים. תיאור הדירה היה "דירה בת שני חדרים, חדר מטבח צמוד, חדר נוחיות בחוץ". בסעיף 5 לחוזה צויין "השוכר מתחייב להשתמש במושכר ובכל חלק הימנו אך ורק למטרת מגורים ולא לאיזה מטרה אחרת". ביום 24.02.83 נחתם בין עמידר לבין כהן עוזי ואסתר חוזה לדיירות מוגנת לגבי הנכס הידוע כגוש 3679 חלקה 18, ובסעיף 2 לחוזה מצויין: "תיאור המושכר דירה בת 4 חדרים כולל חדר מטבח 1, חדר כניסה 1, מרפסת סגורה מעל 8 מ"ר, 1 מטבח, 1 חדר נוחיות, 1 מחסן". בסעיף 5 להסכם מצויין: "השוכר מתחייב להשתמש במושכר ובכל חלק הימנו אך ורק למטרת מגורים ולא לאיזה מטרה אחרת כלשהי". לחוזה הדיירות המוגנת צורף תרשים שטח בקנה מידה של 1:250. בסמוך למבנה המגורים מצויין קיומו של מחסן והמרחק ביניהם הוא מרחק של 7.20 מ"ר בלבד. הא ותו לא.

ב.      החוזים לעיבוד המקרקעין :

בפני בית המשפט בערכאה הדיונית הוצגו חוזים שנכרתו בין היתר בין כהן עוזי לבין מינהל מקרקעי ישראל. החוזים הוגדרו כחוזה חכירה עונתי המתיר לחוכרים לעבד את המקרקעין בעיבודים חקלאיים כשלחים, פלחה, ג.ב.א., הכל כמפורט שם.

החוזים העונתיים היו לתקופות זמן של שנה. חידושם של החוזים הנ"ל לעיבוד זמני של המקרקעין לא היה אוטומטי; על המבקשים לעבד את המקרקעין היה לפנות למינהל ולקבל אישור לזכויות העיבוד. החל משנת 1984 חדלו החכרות המקרקעין לצורך העיבוד הזמני, ופניותיו של עוזי לחדשן נדחו. 

ביום 04.02.91 הוגשה תביעת פינוי כנגד כהן עוזי משטח החוזה לעיבוד הזמני. ביום 16.04.91 ניתן כנגדו פסק דין לפינוי מהקרקע הנ"ל. בהמשך ועל פי פסק הדין, הודיע המשיב לעוזי כי עליו לפנות את החלקה ולהרוס את המבנים אשר בנה ללא הסכמת המינהל ולא יועבר התיק ללשכת ההוצאה לפועל (ראה מוצגים ל' ול"א לתיק המוצגים). ביום 28.10.94 הודיע בא-כוחו דאז של עוזי "כל הסככות פורקו לא נותר מאומה במקום למעט דירת המגורים של מרשינו", (ראה מוצג ל"ג לתיק המוצגים) . ביום 13.11.94 יצא המפקח מטעם המשיב ומצא כי אכן "הסככות ומבני המשק פורקו" (מוצג ל"ד של תיק המוצגים).

בשנת 2000 פנה עוזי לבית משפט השלום ברחובות בבקשה לביטול פסק דין הנ"ל. הבקשה נדחתה ולא הוגש ערעור עליה, ומכאן שהיא חלוטה.

משהסתבר למשיב, בשנת 1996, כי בוצעה פלישה נוספת למקרקעין הנ"ל,החליט לפעול במסגרת ההוצאה לפועל על פי אותו פסק כנגד הפלישה. הודעה לפינוי נשלחה למשפחת כהן ב-25.07.02. בסמוך ולאחר מכן התייצבו בני המשפחה להגיש את התביעה לפסק הדין ההצהרתי המפורט לעיל. התביעה הוגשה על ידי כהן אסתר, אשתו של עוזי, וכן שבעה תובעים נוספים, כולם אחיו של עוזי. כל אחד מהם מתגורר במקום אחר, לא במקרקעין נשוא הדיון ולא בסמוך להם.

פסק הדין של הערכאה הדיונית :

לאחר שנשמעו הראיות בפני הערכאה הדיונית נדחתה התביעה. באשר לתובעים 2-7 קבע בית המשפט כי על חוזי החכירה העונתיים המתייחסים לשטחים שהוקנו לעיבוד חתום עוזי כהן לבדו והחל משנת 1984, בקשותיו לחידוש חוזי החכירה נדחו. בהסתמך על קביעה עובדתית זו מפרט בית המשפט כי לתובעים האחים 2-7 אין כל מעמד במקרקעין מושאי חוזי החכירה. כן קבע כי איש מהם אינו מתגורר בבית המגורים נשוא חוזה המגורים ולא בכל מקום אחר בכתובת נשוא הערעור. מכאן שגם אין להם זכויות של דיירים מוגנים בנכס בו אינם גרים. כן הוברר כי אינם מחזיקים כלל במקרקעין ואינם בני רשות בהם, ומכאן דחיית תביעתם. על דחיה זו לא הוגש ערעור. 

נותר עניינה של אסתר כהן - המערערת. בעניינה של זו קובע בית המשפט כי יש להפריד בין זכויותיה בבית המגורים לבין זכויות נטענות בחלקות המעובדות. השאלה שעמדה לדיון בסופו של יום היתה עד היכן משתרעת יחידת המגורים, שכן אין חולק, ועל כך הצהירה גם ב"כ המשיב כי אין ולא היתה כל כוונה לפגוע בזכויות עוזי ואסתר כהן בבית המגורים.

לאחר שבירר ראיות הצדדים וביקר במקום קובע בית המשפט הנכבד בפסק דינו כי השטח שהושכר בזמנו לעוזי ולאסתר כהן על ידי עמידר, עת חתמו על חוזה הדיירות המוגנת עמד על דירה בת 4 חדרים,  כולל חדר מטבח 1, חדר כניסה 1, מרפסת סגורה מעל 8 מ"ר, 1 מטבח, 1 חדר נוחיות, 1 מחסן. עוד קובע בית המשפט כעובדה על פי התשריטים נ/28 ו-נ/29, חוזה החכירה, כי המחסן שאליו התייחס החוזה ממוקם במרחק של 7.20 מטר מהבית. לפיכך, כל ניסיונות ההתרחבות של התובעים, קרי: המערערת בענייננו, דינם להידחות. המחסן אשר צוין בדו"ח ביקור במקום אותו מבקשת המערערת לכלול בשטח אשר הושכר לה והנמצא במרחק 28 מטר מהבית - אינו המחסן אותו שכרו ה"ה כהן. מציין בית המשפט: "כל שטח מעבר ל-7.20 לכיוון המחסן (מערב) אינו שייך לחוזה השכירות בין ה"ה כהן לבין עמידר ואין לתובעים או מי מהם כל זכויות שהם, בין זכות על פי דין ובין זכויות מעין קנייניות או זכויות בר רשות מפורשות או מכללא".