פסק-דין בתיק עא 1466/06

השופט ד"ר קובי ורדי :

בפנינו ערעור על פסק דינו של בימ"ש שלום בתל-אביב-יפו (כב' השופטת ערקובי רחל) מיום 2/2/06 (ת"א 18087/05), שבו קבע ביהמ"ש כי המערערת בתיק דנן הינה המחזיקה בנכס המושכר ולכן סך החובות לעירייה החל מחודש נובמבר 2002 מושתים עליה, תוך חיובה בתשלום החובות הנ"ל.

1.         הרקע והמחלוקות העובדתיות

המערערת הינה הבעלים של שני נכסים בבנין ברחוב משכית 9 בהרצליה הידוע כגוש 6518 חלקה 118 (להלן: "המושכר" או "הנכס") שהושכרו לחברת ס.ג.מ מחשבים בע"מ ( להלן: "המשיבה 2", הנמצאים בתחום השיפוט של עיריית הרצליה (להלן: "המשיבה 1").

הנכסים הושכרו למשיבה 2 בשני הסכמים נפרדים. האחד נחתם ביום 1/7/00 לתקופת שכירות שנסתיימה בתאריך 30/6/02 (לגבי משרדים במושכר) והשני נחתם ביום 1/3/01 לתקופת שכירות שנסתיימה אף היא בתאריך 30/6/02 (לגבי מרתף החניה במושכר).

בשני ההסכמים נשמרה למשיבה 2 האופציה להאריך את השכירות בשתי תקופות נוספות בנות 24 חודשים.

במהלך חודש ינואר 2002, נכנסה המשיבה 2 לקשיים כלכליים והפסיקה את פעילותה.

ביום 28/2/02 הודיעה המערערת למשיבה 2 על ביטול הסכם השכירות ודרשה ממנה "לפנות מיד את המושכר". כמו כן הגישה המערערת תביעה כנגד המשיבה 2 לבימ"ש שלום בראשון לציון (ת.א 1860/02), לגבי תקופת התשלום בה מחוייבת המערערת בגין חודשי השכירות שטרם שולמו למערערת ע"י המשיבה 2.

בתאריך 20/9/04 קבע כבוד השופט אורנשטיין בפסק דינו בבימ"ש השלום בראשון לציון כי על המשיבה 2 לשלם למערערת סך של 399,439 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה, בגין חודשי השכירות שהיא חייבת בהם עד לסוף תקופת השכירות (היינו עד לתאריך 30/6/02, תאריך סיום החוזה המקורי). יצויין כי המערערת לא דרשה בכתב התביעה גם סעד של פינוי אלא רק סעד כספי.

יסודה של המחלוקת שעמדה לפני בימ"ש קמא, נשוא הערעור עניינה מי היה המחזיק של הנכס המושכר לאחר תאריך 30/6/02 - תאריך סיום החוזה המקורי, המערערת או המשיבה 2.

המשיבה 2 טענה בבימ"ש קמא כי פינוי המושכר הראשון (המשרדים) נעשה בתאריך 31/12/01 ופינוי המושכר השני (קומת מרתף החניה) נעשה בתאריך 7/3/02. לטענתה תשלומי הארנונה למשיבה 1 שולמו עד לחודש 12/2001.

טענתה העיקרית של המערערת בבימ"ש קמא הייתה, כי מכיוון שהמשיבה 2 הותירה חפצים במושכר ולא החזירה לידי המערערת פיזית את המפתח, הרי שיש לראות רק ביום 1/11/04, היום בו המערערת פרצה פיזית את דלת המושכר, את היום שבו חזרה להחזיק בנכס, ועד לתאריך זה יש לראות במשיבה 2 כמחזיקה בנכס ולפיכך יש להשית את תשלום הארנונה עד לתאריך זה על המשיבה 2, שלא מסרה הודעה לעיריה על חדילתה להחזיק בנכס.

המערערת אף טענה בבימ"ש קמא כי היא זכאית לפטור ממסי עירייה למשך 6 חודשים ממועד קבלת החזקה לידיה.

כמו כן, במהלך דיון שהתנהל בתביעה ביום 23/11/05 העלה ב"כ של המערערת את הטענה כי לבימ"ש קמא אין סמכות עניינית לדון בתביעה, כיוון שעל פי פקודת העיריות (נוסח חדש), הסמכות לקבוע את גובה דמי הארנונה ואת זהות הגורם שישלם אותה מצויה בידי העיריה, ובמידה שמוגשת השגה על הסכום שנקבע, הסמכות, על פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו-1976 ( להלן: "החוק") מצויה בידי מנהל הארנונה ובמסלול של השגה וועדת ערר.

2.         פסק דינו של בימ"ש קמא

על מנת לענות על השאלה שעמדה בפני ביהמ"ש לגבי זהות המחזיק לאחר יום 30/6/02 בחן בימ"ש קמא תחילה את ההגדרה שנתן המחוקק למלה "מחזיק" בחוק וכן את פרשנויות הפסיקה להגדרות, ומצא כי המבחן שקבעה הפסיקה בעניין הטלת תשלום הארנונה ומיסי העירייה הינו "מבחן הזיקה הקרובה" לנכס. היינו, שהמבחן לקביעה מיהו המחזיק נוצר על פי בדיקה ביחס לכל מסכת החובות והזכויות בנכס שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר אליהן והוא זה שייחשב כמחזיק לצורך הפקודה. אין הכרח שההחזקה בנכס תהיה פיזית ודי בכך שיש באפשרותו של המחזיק למנוע מאחרים גישה למקום כדי שייחשב כמחזיק.

על פי מבחן זה הגיע בימ"ש קמא למסקנה כי למרות שהמפתח לא הועבר פיזית לידיה של המערערת הרי שהלכה למעשה, השליטה בנכסים האמורים היו בידיה של המערערת, שהרי בפועל ניסה מר יצחק קובי, מנהלה של המערערת, להשכיר את הנכס מאז מרץ 2001 בעזרת פרסום בעיתון, כשלפי עדותו בביהמ"ש בראשל"צ הציוד שנשאר בנכס לא הפריע להשכרתו.

ביהמ"ש ראה גם באי ההתנגדות מכיוונה של המשיבה 2 למכתבה של המערערת מיום 5.5.02 לפיו אם המשיבה 2 לא תוציא את חפציה, המערערת תעשה זאת במקומה ותחייבה בהוצאות ההובלה, סממן נוסף לכך שההחזקה והשליטה מצויה בפועל בידיה של המערערת ולא של המשיבה 2.

לדידו של בימ"ש קמא, היה זה מחדלה של המערערת שבחרה להמתין למעלה משנתיים בטרם פרצה פיזית את הדלת במושכר, אף על פי שהתריעה זמן רב לפני כן כי תעשה זאת, וזאת למרות הודעות הביטול ששני הצדדים שלחו זה לזה.