פסק-דין בתיק עא 1334/06

השופט אטרש

ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית משפט השלום בטבריה (כב' השופט אשר קולה) מיום 25.10.06, לפיו, קיבל בית המשפט את תביעתם העיקרית של המשיבים וחייב את המערערת לחתום על כל מסמך הנדרש לצורך העברת הזכויות במקרקעין לידי המשיבים וכן חייב את המערערת לשלם למשיבים פיצויים מוסכמים בסך 215,000 ש"ח; בנוסף, דחה בית-משפט קמא את התביעה שכנגד של המערערת ואת התביעה שכנגד של המשיבים 2 ו-3. בית משפט קמא לא עשה צו להוצאות וקבע, שכל צד ישא בהוצאותיו.

רקע עובדתי

1.         בשנת 1989 רכשו המערערת והמשיבים 2 ו-3, בחלקים שווים, זכויות חכירה בנכס מקרקעין בטבריה (להלן: " המקרקעין" או "הנכס"). במהלך השנים, נבנה על המקרקעין מרכז מסחרי, שכלל משרדים וחנויות אשר הושכרו לשוכרים שונים. לצורך מימון ההשקעות במקרקעין, נטלו השותפים, קרי המערערת והמשיבים 2 ו-3 (להלן: " השותפים"), הלוואות שונות מבנק דיסקונט וכבטוחה שיעבדו לטובתו את המקרקעין ואת דמי השכירות. עד למועד מסוים, נוהלו כל כספי השותפות בבנק דיסקונט, ומאותו מועד, פתחו המשיבים 2 ו-3 חשבון בבנק הפועלים, לשם הוכנסו דמי השכירות ומשם הוצאו התשלומים לצורך ניהול המקרקעין.

            החל מחודש 4/99 החל בנק דיסקונט בפניות שונות לשותפים לצורך הסדר החוב בחשבון בבנק דיסקונט וביום 11.1.00 מונה כונס נכסים למקרקעין, לבקשת בנק דיסקונט, לשם מימוש שטר המשכון על המקרקעין.

המשיבים 2 ו-3 שילמו לכונס הנכסים סך 1,293,524 ש"ח, אשר היוו לדעתם שני שליש מסכום החוב ואילו לצורך סילוק חובה של המערערת נחתם ביום 19.12.00 " הסכם למכירת נכס", לפיו, מכרה המערערת את זכויותיה בנכס למשיבים, אשר התחייבו לשלם לכונס את סכום החוב בגין חלקה של המערערת ולשלם למערערת סך 80,000 $ + מע"מ בנוסף להתחייבותם לשלם כל תשלום שיידרש תשלומו בגין ההסכם (להלן: " הסכם המכר" או " ההסכם").

המשיבים שילמו למערערת את התמורה על-פי הסכם המכר, אולם המערערת סירבה להעביר את זכויותיה בנכס למשיבים.

2.         בתביעתם העיקרית עתרו המשיבים לאכיפת הסכם המכר ולתשלום הפיצויים המוסכמים בסך 50,000 $, דהיינו, סך 224,000 ש"ח בצירוף ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה.

            בכתב תביעתם הנוסף (תביעה שכנגד לתביעה שכנגד), טענו המשיבים 2 ו- 3 כנגד המערערת ובעלה (מר גוכמן אליעזר), כי הם זכאים לסכומים שונים בגין דמי ניהול, בגין הנזק שנגרם להם עקב העמדת ההלוואה לפרעון מיידי ובגין חוב השותפים למשיב 1, ששולם על ידי המשיבים 2 ו- 3.

3.         המערערת טענה בכתב הגנתה ובתביעתה שכנגד, כי המשיבים הם אלה שהפרו את הסכם המכר הפרה יסודית, משלא העבירו לזכותה את חלקה בדמי השכירות שנגבו מהשוכרים השונים.

בתביעתה שכנגד עתרה המערערת לחיוב המשיבים בתשלום סכומים שונים שהגיעו כדי סך 2,417,567 ש"ח, אם כי לצורך האגרה העמידה המערערת את סכום התביעה שכנגד ע"ס 800,000 ש"ח; יחד עם זאת, ב"כ המערערת הסכים בישיבה מיום 22.3.06 (עמ' 21 לפרוטוקול) להעמיד את סכום התביעה שכנגד על סך של שליש מדמי השכירות למשך שבע שנים רטרואקטיבית ממועד הגשת התביעה.

4.         ב"כ שני הצדדים הודיעו בישיבה מיום 22.3.06 (עמ' 21 ו- 22 לפרוטוקול), בין היתר, על ההסכמות שלהלן:

" אנחנו מסכימים, שבאופן רעיוני זכאית הנתבעת (המערערת - ש.א.) לשליש מההכנסות בניכוי ההוצאות.

...

אנחנו מסכימים, כי ההכנסות בעסק המשותף היו 2,912,031 ש"ח לשנים 95 עד 2000, אם כי, לטענת ב"כ הנתבעת (המערערת - ש.א.) יש להוסיף הכנסות בחסר בסך של כ- 370,000 ש"ח."

פסק דינו של בית משפט קמא

5.         פרשנותו של סעיף 4ו' להסכם המכר

            בית משפט קמא סבר, שעל מנת לקבוע מסמרות בפירוש הנכון של סעיף זה, יש להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים. לדעתו, פרשנותו המתבקשת הראשונית של סעיף זה בשים לב למיקומו ולהגיונו הפנימי של הסכם המכר הינה, כי הוא נועד לקבוע מועד שממנו והלאה, שוב לא תהיה המוכרת/המערערת זכאית לכל זכות בנכס; עד לאותו מועד, שהוא בבחינת מועד מסירת החזקה בנכס (שהיה מושכר לצדדים שלישיים) זכאית המערערת לקבל חלקה בדמי השכירות וממועד זה ואילך " ישולמו מלוא דמי השכירות לידי הקונים"; בית משפט קמא סבר, כי הצדדים עשו אבחנה ברורה בין הצהרה בלבד בדבר "זכות" לקבלת דמי שכירות (ברישא של הסעיף), לבין תשלום דמי שכירות בפועל (בסיפא של הסעיף). כמו כן, בית משפט קמא סבר, כי מדובר בחוזה מכר בין שני צדדים (המערערת והמשיבים), כאשר סוגית דמי השכירות בגין העבר הינה נושא למחלוקת בין המערערת ובין המשיבים 2 ו- 3 בלבד, שכן למשיב מס' 1 אין חלק בענין זה. בית משפט קמא הוסיף וציין, כי " סוגית דמי השכירות, כמו גם מחלוקות נוספות בין השותפים, צריכה היתה להפתר במסגרת פירוק שיתוף, או, בכל דרך אחרת ולא ב'אמרת אגב' בחוזה מכר, אשר ניתנת אך בקושי, לפרשנות המוצעת על ידי הנתבעים". יובהר, כי המערערת טענה בבית משפט קמא, כי סעיף 4ו' להסכם המכר יוצר התחייבות של המשיבים 2 ו- 3 לשלם לזכותה את חלקה בדמי השכירות.

            בנוסף, דחה בית משפט קמא את טענתה של המערערת, כי מדובר בהסכם פירוק שותפות ולא בהסכם מכר.

עוד סבר בית משפט קמא, כי גם הנסיבות החיצוניות שקדמו לכריתת הסכם המכר מעידות על כך, שבמועד כריתתו, לא התכוונו הצדדים להכניס לתוכו את ענין פירוק השותפות והטענות ההדדיות. בית משפט קמא הדגיש, כי הסכם המכר, בא לעולם, אך ורק בגין העובדה שכונס הנכסים התכוון למכור את הנכס. בית המשפט מצא חיזוק לכך, במכתבו של ב"כ המערערת מיום 10.12.00 (חלק ממסמך נ"ב ל-ת/2), שהתייחס לטענות המערערת באשר לדמי השכירות המגיעים לה והצעה להעביר סכסוך זה לבוררות.

חיזוק נוסף לפרשנותו מצא בית משפט קמא בתצהירה של המערערת, אשר הצהירה: