פסק-דין בתיק עא 1312/02

השופטת מיכל רובינשטיין:

1.  ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בנתניה (כב' השופטת בלטמן קדראי) בע"א 457/00 במסגרתו נדחה ערעור המערערים על קביעת השמאי המכריע שמונה לפי סעיף 14ב' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה).

העובדות:

2. המערערים הינם בעלי הזכויות בחלקה 57 בגוש 8252 בנתניה ששטחה 898 מ"ר והינה חלקת קרקע בלתי מבונה (להלן: החלקה).

בתב"ע נת/600/א שפורסמה ביום 20.10.94 ואשר הוחלה על החלקה נקבעו הוראות איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים. על פי ההוראות הוקצתה למערערים, כחלף לחלקה, חלקה חדשה במגרש 172 ששטחה 648 מ"ר (להלן: החלקה החדשה).

כאשר ביקשו המערערים לממש את זכויותיהם בחלקה החדשה נדרשו לשלם היטל השבחה  על פי שומה שהוציאה המשיבה. המערערים השיגו על השומה והשמאי יצחק ברמן מונה כשמאי מכריע להכריע בין שומות הצדדים.

הכרעתו של השמאי המכריע נעשתה בשני שלבים, על פי הסכמת הצדדים. בשלב הראשון התבקש המומחה להכריע בענינן של שתי שאלות משפטיות בלבד. על הכרעתו בשתי שאלות אלו הוגש הערעור לבית משפט שלום.

התכניות החלות על חלקת המערערים:

3. קודם להבהרת השאלות המשפטיות והמחלוקת המשפטית שהתגלעה בין הצדדים נפנה לבחון את התכניות השונות שחלו על המקרקעין במהלך השנים:

א. תכנית נת/100

בשנת 1936 אושרה תכנית מנדטורית נת/100 אשר על פיה סווגה החלקה כיעוד מגורים, במגבלות שפורטו בתכנית (להלן: נת/100).

ב. תכנית נת/496

בשנת 1972 פורסמה למתן תוקף נת/496 אשר בה נקבע תוואי דרך מספר 515 ואשר על פיה יועדו 300 מ"ר מהחלקה לשמש לדרך. בסעיף 7 להוראות התכנית נקבע : "מטרות התכנית : התווית דרך מספר 515, ויעוד שטח התכנית כדרך ציבורית". בסעיף 9 להוראות התכנית נקבע כי "בשטחים המסומנים באדום יופקעו וירשמו על שם עיריית נתניה כדרכים ציבוריות". בפועל שטח הכביש לא הופקע באופן פורמלי אך הכביש נתפס על ידי העיריה ונסלל.

ג. תכנית נת/600

בנת/600 שפורסמה למתן תוקף ביום 23.10.94 בוטלה נת/496 ותנאי דרך מספר 515. החלקה החדשה שהוקצתה על פי התכנית למערערים כלולה באזור מגורים א' וניתן לבנות בה שלוש יחידות דיור צמודות קרקע.

המחלוקת בין הצדדים:

4. השמאי המכריע הכריע בשתי מחלוקות:

א. תכנית המוצא לעניין חישוב ההשבחה- על פי שומת המשיבה תכנית המוצא הינה תכנית נת/496 נוכח היותה תכנית פוגעת ועל פי סעיף 4(5) לתוספת חוק התכנון והבניה ופרשנותו על פי הלכת בית הכרם (רע"א 7172/96 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, תקדין עליון כרך 98 (2), 1008).

על פי המערערים, תכנית המוצא הינה דווקא תכנית נת/100 וזאת משום לדעתם אין להתחשב כלל בנת/496 מאחר שאיננה "תכנית פוגעת", אלא "תכנית מפקיעה". לחילופין טענו, כי מאחר ולא נעשתה כל פעולת הפקעה פורמלית כאילו לא באה תכנית נת/496 לעולם כלל או לפחות לא פגעה ולכן אין להתחשב בה.  על פי טיעון זה לא הושבח שווי חלקתם של המערערים.

ב.  פרשנות סעיף 4(6) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. על פי המערערים, נת/496 הינה תכנית מפקיעה אשר על פיה בוצעה הפקעה ללא תשלום פיצויים. משכך הם מבקשים להחיל את סעיף 4(6) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה שלשונו:"הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצויים לפי פרק ח' לחוק זה לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת השבחה של אותם מקרקעין". לטענת המערערים, על פי לשון הסעיף יש להתעלם מהפקעת המקרקעין ולשום את ערך המקרקעין על פי שטחה של החלקה בשלמותה.

המשיבה טענה לעומת זאת כי הוראת סעיף 4(6) חלה רק על חישוב שווי התכנית החדשה, ולפיכך אין בה כדי לשנות את הערכת שוויה של חלקת המוצא.