פסק-דין בתיק עא 1207/05

1.         בפנינו שני ערעורים שהדיון בהם אוחד, על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה, כב' השופט י' רטנר, בתיק אזרחי 25341/01 (מיום 23.1.2005), ואשר על-פיו חויבו המערערים לפצות את המשיבים 1 ו-2 בפיצויים.

            נפתח תחילה בפירוט העובדות הצריכות לעניין.

2.         המערער בע"א 1236/05 (להלן: "ביטון") עסק במועדים הרלוונטיים לתובענה כקבלן בניין, בין בעצמו באופן אישי, ובין באמצעות חברות שבשליטתו. ביטון התקשר, ביחד עם חברה שבשליטתו, עם מינהל מקרקעי ישראל בהסכם פיתוח בנוגע למספר מגרשים המצויים בחלקות 156 ו-157 בגוש 18209 בנהריה. על המגרשים הנ"ל בנה ביטון דירות קוטג'.

3.         ביום 14.10.1996 נערך ונחתם בין ביטון לבין המשיבים 1 ו-2 (להלן: "המשיבים") הסכם לפיו התחייב ביטון למכור למשיבים דירת קוטג' שיבנה על מגרש 156 בגוש 18209 (להלן: "הסכם הרכישה"). בהסכם הרכישה התחייב ביטון, בין השאר, לעשות את כל הפעולות לשם רישום הקוטג' בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום בבית משותף בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (סעיף 20 להסכם הרכישה). את ההסכם ערכה עו"ד רות פורשנר (המערערת בע"א 1207/05) (להלן: "עורכת הדין").

4.         החזקה בדירה נמסרה למשיבים בחודש מאי 1995. רק בשנת 1996 נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבים, על המקרקעין. רישום הבית המשותף התעכב, והושלם רק ביום 17.5.2001, ובעקבותיו נחתם ביום 6.6.2001 שטר שכירות בין המשיבים למינהל מקרקעי ישראל.

5.         בשנת 2001 ניהלו המשיבים משא ומתן עם קונה פוטנציאלי, מר בלומנטל, למכירת דירת הקוטג' תמורת סך של 233,000$. כאשר ביקשו להשלים את העסקה, גילו כי טרם נרשם הבית המשותף, כי הוטל עיקול על המקרקעין לטובת בנק קונטיננטל בע"מ להבטחת חובו של ביטון, וכי לזכויותיה של אחת ממשפחת הקונים, משפחת מץ, מונה כונס נכסים. לטובת כונס הנכסים נרשמה הערת אזהרה. ההערה נרשמה על זכויות ביטון במקרקעין.

            נוכח הקשיים שנוצרו ברישום הזכויות על שם המשיבים והעברת הזכות לקונה - בלומנטל, חזר בו הקונה מכוונתו לרכוש את הדירה.

6.         בעקבות זאת פנו המשיבים לעו"ד אשד על מנת שיפעל בשמם להסדרת הרישום. עו"ד אשד ביצע פעולות שונות, לרבות פנייה לנושהו של ביטון - בנק קונטיננטל בע"מ, לכונס הנכסים שמונה על זכויות משפחת מץ, ואף הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בת.א. 519/01. בכתב תביעה זה עתרו המשיבים להסרת העיקול לטובת בנק קונטיננטל בע"מ, או לייחדו לזכויותיו של ביטון בלבד, וכן עתרו שבית המשפט יחייב את ביטון להשלים את רישום הבית המשותף. לאחר שהושלם רישום הבית המשותף, הגיעו הצדדים להסכמה בדבר מחיקת התביעה, וביום 6.8.2001 נמחקה התביעה בת.א. 519/01.

7.         בכתב התביעה שהוגש לבית משפט קמא טענו המשיבים כי כתוצאה מהעיכוב ברישום הבית המשותף נגרמו להם נזקים והפסדים. לטענתם, הם נאלצו למכור את דירתם בשנת 2001, בהפסד של 6,000$, לעומת המחיר שסוכם עם בלומנטל. כן טענו שנגרמו להם הוצאות משפטיות בסך של 31,341 ש"ח, וכי נגרם להם נזק לא ממוני.

8.         התביעה הוגשה כנגד ביטון ועורכת הדין. עורכת הדין שלחה הודעה לצד שלישי כנגד ביטון וכן כנגד המודד שערך את התשריטים לרישום הבית המשותף - מר ישראל פומרניץ (להלן: "המודד").

9.         בית משפט קמא פסק לטובת המשיבים וקבע כי גם ביטון וגם עורכת הדין אחראים לפצותם ביחד ולחוד. לגבי ביטון קבע בית המשפט כי אחריותו נובעת הן מהתחייבותו החוזית לרישום הבית המשותף בתוך זמן סביר, והן מהתרשלותו בהסדרת הרישום, בהסרת העיקול, וייחוד הערת האזהרה לטובת הכונס. בין היתר ציין בית משפט קמא כי ביטון עיכב תשלומים למודד, וכי לו היה פועל באורח סביר, ניתן היה להשלים את רישום הבית המשותף כבר בשנת 1996 או 1997. ביחס לעורכת הדין קבע בית משפט קמא כי לא פעלה בשקידה ראויה לצורך רישום הזכויות על שם המשיבים, וכי התרשלה בכך שלא יידעה את המשיבים על הפרת חובתו של ביטון על-פי סעיף 20 להסכם הרכישה. בית המשפט ציין כי במשך 8.5 שנים לא עשתה עורכת הדין מאום, פרט למשלוח 11 מכתבים, וכי לא עשתה כל פעולה אפקטיבית לשם קידום רישום הזכות על שם המשיבים.

10.        בית המשפט מצא גם כי יש לחייב את ביטון לשפות את עורכת הדין על מלוא הסכומים שחויבה כלפי המשיבים, אך דחה את ההודעה לצד שלישי שנשלחה למודד, מהטעם כי העיכוב ברישום לא נבע מטעויותיו של המודד, אלא ממחדליו של ביטון.

11.        בנוגע לנזק קיבל בית המשפט את טענת המשיבים כי נגרם להם הפסד במכירת הדירה בסך השווה ל-6,000$, וכן קיבל את טענתם כי נאלצו לשלם לעו"ד אשד סך של 31,396 ש"ח. בית המשפט אף פסק לתובעים פיצוי בגין הנזק הלא ממוני שנגרם להם, בסך של 4,000 ש"ח.

12.        על פסק הדין ערערו הן ביטון והן עורכת הדין. כל אחד מהם טען כנגד הטלת האחריות עליו לעיכוב ברישום. שני המערערים טוענים גם כנגד שיעור הפיצוי שנפסק למשיבים.

13.        טענתו העיקרית של ביטון הינה כי כקבלן בניין הוא פועל באמצעות קבלני משנה. לעניין רישום הבית המשותף שכר את שירותי עורכת הדין והמודד. לפיכך כל האחריות לעיכוב, אם נגרם, מוטלת עליהם.

            לעומתו, טוענת עורכת הדין כי לא נפל כל פסול בהתנהגותה. כל העיכובים ברישום נעוצים במעשיו של ביטון ובמעשי המודד. ביטון היה צריך לשכור את שירותי המודד ולהמציא לעורכת הדין את המסמכים הדרושים. בשל טעויותיו של המודד מחד, ועיכוב בתשלומי שכרו מאידך, התעכבו המסמכים שנים ארוכות. כן טענה עורכת הדין כי הטלת העיקול על זכויותיו של ביטון נעוצה במעשיו של ביטון וללא קשר למעשיה. עורכת הדין טענה כי לא זכתה לשיתוף פעולה כראוי מביטון ומהמודד. מכל מקום, כך טענה, אין כל קשר סיבתי בין מעשיה ומחדליה, אם אירעו, לבין נזקי המשיבים.

14.        שני המערערים טוענים כי טעה בית המשפט בקביעת נזקם של המשיבים. לטענתם, כל "הקשיים" בהעברת הזכות על שם בלומנטל היו ניתנים לפתרון מעשי קצר. ייחוד העיקול על שם ביטון וייחוד הערת האזהרה לטובת הכונס יכולים היו להיעשות בשיחת טלפון עם הנושים. כך גם לא היה כל צורך בהגשת התביעה בת.א. 591/01 ובתשלום שכר הטרחה הגבוה לעורך דין אשד.

15.        ההכרעה במחלוקת מחייבת התייחסות לשלוש שאלות: אחריות כל אחד מהמעורבים - ביטון, עורכת הדין והמודד; חלוקת האחריות ביניהם; והנזק שנגרם למשיבים.

16.        בהסכם הרכישה שבין המשיבים לביטון התחייב ביטון " לעשות את כל הפעולות הדרושות לשם רישום הקוטג' בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום והצמדות מיוחדות לו בבית משותף [...] ". בהסכם לא ננקבה תקופה להשלמת הרישום, ולכן, מכוח סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, יש לקיים את החיוב תוך זמן סביר.