פסק-דין בתיק עא 1148/05

1.         המשיבה מכרה ביום 21.5.02 את בית מגוריה, במושב היוגב, למערערים. עסקה זו הביאה להגשת תביעות הדדיות בין בעלי הדין. בת.א. 3478/02 של בית משפט השלום בעפולה, הגישה המשיבה תביעה כנגד המערערים, בה דרשה את יתרת התמורה בגין העסקה, וכן פיצוי מוסכמים בגין הפרת החוזה. המערערים הגישו מטעמם תובענה לבית משפט השלום בנצרת, ובה עתרו לסעד של פיצויים בגין פיגור במועד מסירת החזקה בבית, פיצוי בגין פריטים שונים, הכוללים מערכות השקיה, ריהוט ומזגנים שהוצאו מן הבית, וכן פיצוי בגין העובדה כי הסתבר להם כי הבית אינו בנוי בהתאם להיתר הבניה שניתן, וכי הבניה חורגת מגדר אחוזי הבניה המותרים על פי תוכנית המתאר שבתוקף. על פי החלטת נשיא בית משפט השלום, הועברה התביעה, שהוגשה לבית משפט השלום בנצרת, לבית משפט השלום בעפולה, וקיבלה שם מספר ת.א. 1474/03. שתי התביעות נדונו במאוחד בפני כב' סגן הנשיא, השופט יוסף בן חמו.

2.         בית משפט השלום מצא לנכון לקבל את תביעתה של המשיבה בחלקה, ובהתאם חייב את המערערים לשלם למשיבה את יתרת התמורה בגין מכר הבית. אולם, לא מצא לנכון לקבל את תביעתה לתשלום פיצויים בגין הפרת החוזה.

באשר לתביעת המערערים, החליט בית המשפט לדחותה על כל סעיפיה. בית המשפט קבע כי לנוכח העובדה שהמערערים עצמם לא שילמו את מלוא התמורה, הם לא היו זכאים לקבל פיצויים בגין האיחור במסירה. באשר לנזקים שנגרמו למערכת ההשקיה והגינה, קבע בית המשפט, כי תביעה זו לא הוכחה וכי, מכל מקום, משהוכח כי המשיבה פינתה את הבית במועד, הרי לא היתה חייבת להמשיך ולטפל בגינה, רק מחמת העובדה שהמערערים לא קיבלו את החזקה בבית, עקב כך שהם הפרו את החוזה. באשר למערכות המיזוג והריהוט שהיו בבית, קבע בית המשפט, כי פריטים אלה לא היוו חלק מן הממכר, וכי מעולם לא סוכם כי אלו יישארו בדירה.

באשר לירידת ערך הבית, בהתייחס לתוכניותיו והיתרי הבניה, לעומת גודלו בפועל, פסק בית המשפט כדלקמן:

"הגב' זנו הקדישה לפרק זה חלק ניכר מראיותיה וסיכומיה, אך גם בעניין זה לא מצאתי מקום להיעתר לתביעה. ראשית, מקובלים עלי דבריה של הגב' ניסן שמר זנו בדק את מצב הרישום, ובכל מקרה, בסופו של דבר הסתדרו הדברים, כיוון שהרישום תוקן."

3.         המערערים השלימו עם פסק דינו של בית המשפט קמא, ככל שהוא נוגע לתביעה שהוגש על ידי המשיבה. מאידך, מצאו המשיבים מקום להשיג על קביעותיו של בית המשפט קמא, גבי חלק מתביעותיהם, בתביעה שהוגשה מטעמם. טענתם העיקרית נוגעת לליקויים הנוגעים להיתר הבניה. לטענתם, לא בחן בית המשפט את הראיות שהומצאו לו, ולא נימק את החלטתו לעניין זה, על פי הראיות.

כן טענו המערערים, כי היה מקום לפסוק להם פיצוי באשר לפיגור במסירת הבית. שכן, החיובים שבין הצדדים לא היו הדדיים, ולא היה מקום להתנות את ביצוע התחייבותה של המשיבה, בביצוע התחייבויות המערערים לתשלום יתרת התמורה - יתרת תמורה אשר לא אוזכרה בחוזה שבכתב שבין הצדדים. טענה אחרונה שבפי המערערים בעירעורם, נגעה להזנחת הדשא. לטענתם, אם ייקבע כי אכן היה מקום לפסוק להם פיצוי בגין האיחור במסירת החזקה בבית, הרי ממילא מן הראוי היה לחייב את המשיבה לתחזק את המדשאה כראוי עד למסירת החזקה בפועל.

4.         המשיבה תומכת יתדותיה בפסק דינו של בית המשפט קמא ומוסיפה, כי אף חומר הראיות אשר הוצג בפני בית המשפט מחייב היה את המסקנות אליהן הגיע בית המשפט קמא, גם אם נימוקיו היו לקוניים משהו, ובמיוחד בסוגיית הרישוי. שכן, על פי חומר הראיות שהומצא לפני בית המשפט קמא, בחן המערער מס' 1 את תוכניות הבית, ואת נושא הרישוי, ואמור היה לדעת על כל חריגה או אי התאמה. על פי סעיף 7 להסכם שבין הצדדים, הצהירו המערערים על עובדה זו, תוך ויתור על כל טענה הנוגעת לאי התאמה בבית. להצהרה זו קדמה, כאמור, בדיקה מקיפה של הבית והמסמכים הנוגעים לו.

לטענת המשיבה, ידעו המערערים על החריגה בבית בשלבים המוקדמים של העסקה, עת טיפלו בנושא נטילת משכנתא. אך הם לא העלו כל טענה זו מיד לאחר קבלתה.

עוד טוענת המשיבה כי חוות דעתו של השמאי מטעם המערערים בסוגיה זו, אינה מבוססת, באשר תוכנית בניין הערים על בסיסה נערכה, כבר לא היתה בתוקף לאותו מועד. התחשיב אשר ערך השמאי מטעם המערערים לא היה ראוי ומבוסס על טעות, תוך שהוא נעשה בהתעלם מהוראות תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתקנות והיתרים) תשנ"ב-1992.

5.         לאחר שהתאפשר לבעלי הדין להשלים את טיעוניהם, טענו המערערים אך ורק בסוגיית היתר הבניה, תוך שהם עותרים לפני בית משפט זה, כי יקבל את הערעור ויפסוק להם פיצויים בסכום של 15,000 $ - שהינו סכום הפיצויים הנחזה על ידם כראוי, לנוכח חוות הדעת שהגישו, בגין הליקויים הנוגעים להיתר הבניה.

6.         מאחר והמערערים זנחו את מרבית טענותיהם, הנוגעות להפרת החוזה שבין בעלי הדין, אף אנו לא נתייחס אל טענות, עליהם לא חזרו המערערים בטיעוניהם בכתב. רק נציין, כי לאחר שבחנו את פסק דינו של בית המשפט קמא, והשוונו אותו עם חומר הראיות, הרי מצאנו כי לא נפלה כל טעות בקביעת הממצאים העובדתיים על ידו ויישומם בפסק הדין. אכן, משנמצא כי המערערים הפרו את חיוביהם לתשלום התמורה, זכאית היתה המשיבה לעכב את מסירת החזקה בבית. המשיבה אף פינתה את הבית במועד אשר נקבע בחוזה. נטילת החזקה התמהמהה עקב מחדלם של המערערים. על כן, על המערערים עצמם לשאת בתוצאות, הנובעות מהפרה זו. אף לא מצאנו ראיות, לפיהן התחייבה המשיבה למסור למערערים את הפריטים אשר נפגעו על ידם. מכאן, שבדין פסק בית המשפט קמא כי אין לחייב את המשיבה בכל סכום בגין פריטים אלה.

7.         ובאשר לאי ההתאמה בין שטח המבנה בפועל לבין השטח על פי היתר הבניה, מסכימים אנו כי פסק דינו של בית המשפט קמא לקוני משהו, ואינו מפרט את כל השיקולים, אשר הביאוהו לכלל מסקנה כי דין התביעה להדחות.

על כן, עברנו אף אנו על חומר הראיות שהומצא לתיק בית המשפט. המערערים סמכו את טענתם, לפיה חורג הבית, כפי שנבנה בפועל, מהוראות היתר הבניה, על חוות דעתו של שמאי מקרקעין, מר דותן דרעי (להלן: "השמאי"). שמאי זה אינו מהנדס ואינו בעל מקצוע בתחום המדידות או מקצוע טכני אחר. כעולה מחוות דעתו של השמאי, הוא אף אינו מתיימר להציג עצמו כמי שמומחה במדידות שטחים. על פי האמור בחוות דעתו מיום 31.5.03, הוא מדד את הבית ב"מדידה חופשית". לא נדע מהי אותה "מדידה חופשית". מדידות יש לעשות על פי כללים הנדסיים וגאודזים, הנסמכים על הוראות תקנות התכנון והבניה הנ"ל. בעדותו בעל פה הסביר השמאי, בעמ' 8 לפרוטוקול, כי אין לו כל התמחות בהנדסה ובמדידות . הוסיף השמאי וציין, בעמ' 8 לפרוטוקול, כי נקט בשיטת מדידה מקובלת, לטעמו, תוך שימוש במכשיר מדמטר וספירת מרצפות, כדבריו:

"ת. זה מונח מקצועי, שפירושו מדידה חופשית במקום לאור העובדה ששמאי מקרקעין בד"כ הוא לא מודד מוסמך, חובה עליו לבצע מדידה של השטח הקיים בפועל במקום. השתמשתי במכשיר מד מטר. מטר רגיל של שלושה מטר, והשיטה הטובה יותר היא ספירת רצפות. במקרה הזה, גם ספרתי מרצפות וגם מדדתי במטר רץ."

השמאי ציין בחוות דעתו, כי על פי היתר הבניה, נבנה הבית בקיבולת בניה כ- 185 מ"ר. על תוכנית הבניה המצויה במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, מופיעה אף חתימת מנהל מקרקעי ישראל כאות להסכמתו למתן היתר זה. על פי מדידותיו של השמאי, מגיע שטחו של הבית לכ- 215 מ"ר. על כן קיימת חריגה רבתי מהיתר הבניה בשיעור של כ-  30 מ"ר.

8.         מאידך, הגישה המשיבה חוות דעת של מומחה, מר ברוך שמיר, שהינו אדריכל במקצועו (להלן: "האדריכל"). מר שמיר, מדד את הבית בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה, תוך התייחסות להיתר הבניה שבתוקף. על פי היתר הבניה, שטחו של הבית הינו 184.9 מ"ר. שטח הבניה המדוד הינו 200.9 מ"ר, שהינו גדול ב- 16 מ"ר משטח הבית על פי ההיתר. יש לציין כי האדריכל, אשר נחקר בבית המשפט קמא על חוות דעתו, לא נשאל כל שאלה הנוגעת לשטחים שמדד.

יוצא, איפוא, כי גם לשיטת המשיבה, לא עמדו מידות הבית במידות, שהותוו על פי היתר הבניה. משכך הם פני הדברים, הרי קיימת חריגה מהוראות היתר הבניה בשיעור של 16 מ"ר.

9.         המחלוקת שבין השמאי אשר חיווה דעתו מטעם המערערים, לבין האדריכל, אשר חיווה דעתו מטעם המשיבה, לא הוכרעה על ידי בית המשפט קמא. עם זאת, לאחר שעיינו בחוות הדעת, ובעדויות השניים, נראה לנו כי המדידות אשר נערכו על ידי האדריכל משקפות את המצב הנכון והראוי. האדריכל פעל על פי אמות מידה מקצועיות, ועל פי הכללים הנקובים בתקנות. מאידך, ביצע השמאי מדידות באופן בלתי מקצועי, שאינו הולם חוות דעת ראויה. אין ספק כי מדידה על סמך ספירת מרצפות, יפה אולי, להדיוטות. אולם, אין בה כדי לשמש כראיה בבית המשפט. אף חקירתו של השמאי מלמדת על חוסר המקצועיות שבביצוע מדידה בלתי מדוייקת זו, כפי העולה מן הדברים שצוטטו לעיל. מאידך, ערך האדריכל מדידות מדוייקות, מגובות בשרטוטים - נספח  Bלחוות דעתו -  וכן  הסתמך על הוראות התקנות בנדון. על כן, מקבלים אנו את חוות דעתו של האדריכל כנכונה. בהתאם, אנו קובעים כי אכן קיימת חריגה במידות המבנה בשיעור של 16 מ"ר לעומת היתר הבניה.