פסק-דין בתיק עא 1073/05

1.         בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה, כב' השופט א' טובי, בת.א. 22521/00 (מיום 17.11.2004), בו נדחתה תביעת המערערת לסילוק ידם של המשיבים משטח מחסנים בקומת הכניסה בבית שברחוב רמב"ן 29 חיפה (להלן: "הבית").

נפתח תחילה בפירוט עיקרי העובדות.

2.         חברת "קול הכרמל חברה לבנייה ולעבודות ציבוריות (1990) בע"מ" (להלן: "הקבלן") הקימה בית מגורים בחלק המגרש הידוע כגוש 10870 חלקה 25, אשר פוצל לאחר מכן ונרשם כחלקה 62. מדובר בבית מגורים ובו 45 דירות. הבעלות במגרש רשומה על שם הימנותא בע"מ, ולטובת הקבלן נרשמה ביום 20.12.2000 הערת אזהרה.

3.         המערערת, שהינה בתו של אדריכל הבניין, מר שרל דוראל, התקשרה ביום 9.2.1996 בהסכם לרכישת דירה שבנה הקבלן בבית. מדובר בדירה בת 5 חדרים שסומנה בסימון 'P-3' בתכנית הבנייה. על הסכם הרכישה חתמה, בשם המערערת, אמה, הגב' מינה טייכר.

            בסעיף 12.6 להסכם הרכישה, המופיע בפרק הדן ברכוש המשותף, נרשם כי לדירה "יוצמדו המחסנים כמסומן על התכנית בצבע ירוק". המערערת טוענת כי המחסנים שהוצמדו לדירתה הינם כל המחסנים המצוייים במפלס הכניסה של הבית (מפלס 0.0), למעט 4 מחסנים שהוצמדו קודם לכן לדירות שונות. הצמדת המחסנים לדירת המערערת, כך נטען, נועדה כדי לאפשר למערערת לנקוט בהליכים לשינוי היתר הבנייה ולבנות דירות מגורים במקומן.

4.         המשיבים הינם רוכשי 14 דירות בבית. מלכתחילה נתבעו 17 דיירים, אך לאחר מחיקת 3 נתבעים, נותרו 14 נתבעים בלבד.

5.         המערערת טענה כי ביום 23.7.1996 נמסרו לחזקתה הדירה וכל המחסנים הצמודים. עם קבלת החזקה פעלה המערערת לשינוי ייעוד המחסנים ולקבלת היתר מהוועדה המקומית להפוך את המחסנים ל-4 דירות, ולאחר קבלת ההיתר התחילה לבצע עבודות לבניית הדירות.

6.         בכתב התביעה נטען כי למרות מאמציה של התובעת להשלים את בניית הדירות, הדבר נמנע ממנה, שכן המשיבים פלשו לדירות והפכו אותן למחסנים לאחסון חפצים (סעיף 9 לכתב התביעה). לפיכך שלחה לנתבעים דרישה לסילוק יד, ומשזו נדחתה, הגישה את תביעתה הנוכחית. התביעה הינה רק לסילוק ידם של המשיבים.

7.         המשיבים כפרו בטענות המערערת וטענו כי אין לה כל זכויות במחסנים. המשיבים טענו כי המערערת, באמצעות אביה, עשו יד אחת עם הקבלן לבניית דירות בניגוד להיתר ובניגוד להתחייבויות הקבלן כלפי רוכשי הדירות.

בין המשיבים היו מי שטענו כי בידם הסכם רכישה לפיו הוצמדו לדירותיהם מחסנים. חלק מהמשיבים רכשו את דירותיהם קודם להסכם הרכישה של המערערת. כל המשיבים, גם מי שרכשו דירות לאחר המערערת וגם מי שלדירתם לא הוצמד מחסן, טענו כי על-פי המפרטים ותכניות המכר שצורפו להסכמי הרכישה, יועדה קומת הכניסה למחסנים דירתיים בלבד. הקבלן, כך נטען, התחייב כלפי כל אחד מהרוכשים כי בקומת הכניסה יהיו מחסנים המהווים חלק מהרכוש המשותף, וכי אלו יוצמדו לדירות השונות.

8.         עוד טענו המשיבים כי בהחלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מיום 28.10.1996, נדחתה בקשת הקבלן להוספת 4 דירות בקומת העמודים. כן נטען כי בישיבת הוועדה, מיום 30.6.1995, נקבע מפורשות כי המחסנים בקומת הכניסה יוצמדו לדירות באופן שכל מחסן יוצמד לדירה נפרדת. הוראה זו של הוועדה המקומית נכללה בהערת אזהרה שנרשמה על החלקה.

9.         בית משפט קמא דחה את תביעת המערערת. בית המשפט קבע כי על המערערת הנטל להוכיח כי בידה זכות קניינית במחסנים כתנאי לדרישתה לסילוק ידם של המשיבים. נטל זה, כך נקבע, לא הורם.

            בית המשפט קבע גם כי לא הוכח שהמערערת קיבלה היתר לבנות דירות בקומת המחסנים. כן קבע כי הוכח בפניו שהקבלן התחייב כלפי הוועדה וכלפי הרוכשים להצמיד את המחסנים לדירות; כל מחסן לדירה. לפי קביעת בית המשפט קמא, הרי שגם אם התחייב הקבלן כלפי המערערת להצמיד לדירתה את כל המחסנים, הרי שהמערערת צפתה את האפשרות כי הקבלן ישנה את המצב ויצמיד את המחסנים לדירות השונות. לפיכך יש ליתן עדיפות גם להתחייבות המאוחרת של הקבלן להצמדת המחסנים לדירות.

לבסוף קבע בית משפט קמא כי על-פי המפרטים שצורפו לחוזי הרכישה של כל הדיירים, נקבע כי בקומת הכניסה ייבנו מחסנים דירתיים. מכוח סעיפים 2(ב) ו-7(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, בהיעדר הסכמה מפורשת של כל הדיירים לשינוי המפרט, גוברת התחייבותו של הקבלן במפרט.

10.        בית המשפט קמא ציין גם כי קיים ספק בדבר זכותה של המערערת לתבוע את סילוק היד. המערערת עצמה לא העידה בבית משפט קמא, ומעדותו של אביה, האדריכל שרל דוראל, התברר כי הדירה נרכשה בנאמנות עבור נהנים זרים ששמם לא פורט. אלו, על-פי הנטען, מינו את אמה של המערערת כנאמנה לרכישת הדירה, והיא שרכשה את הדירה על שמה של המערערת. בית המשפט ציין כי לכאורה מכוח סעיף 10 לחוק הנאמנות, תשכ"ט-1969, לא רשאי נאמן לאצול מתפקידיו לאחר, ומכאן כי ספק אם למערערת הייתה זכות לרכוש את הדירה. מכל מקום, לאור העובדה כי הטענה לא הועלתה בסיכומי הנתבעים, לא הרחיב בה בית המשפט.

11.        בערעור תוקפת המערערת את קביעותיו של בית המשפט. טענתה העיקרית הינה כי טעה בית המשפט כאשר בחן אם עומדת לה זכות קניינית במחסנים. לטענתה, מדובר בתביעה להשבת חזקה שנגזלה בכוח. בתביעה שכזו, כך טוענת המערערת, די בכך שתוכיח כי החזיקה במקרקעין טרם פלישתם של המשיבים, ולא היה מקום לדרוש ממנה להוכיח זכות קניינית. המערערת מדגישה גם כי טעה בית המשפט משייחס חשיבות להחלטות הוועדה המקומית, שכן אלה עוסקות במישור התכנוני, ואין בהן כדי לקבוע זכויות חזקה, לא כל שכן זכויות קניין. לבסוף טענה המערערת כי טעה בית המשפט כאשר קבע שאין לה זכות כדין להחזיק במחסנים.

12.        המערערת מבקשת לבסס טענותיה על הוראות סעיף 19 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע:

"מי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב) חייב להחזירם למחזיק; אולם אין בהוראה זו כדי לגרוע מסמכות בית המשפט לדון בזכויות שני הצדדים בעת ובעונה אחת, ורשאי בית המשפט להסדיר את ההחזקה, ככל שייראה לו צודק ובתנאים שימצא לנכון, עד להכרעה בזכויותיהם. "

            סעיף זה, המעניק הגנה למחזיק, בין אם החזיק כדין ובין אם לאו, מבטא את הרצון להגן על השלום והסדר הציבורי (ראה רע"א 5518/98 יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי, פ"ד נה(3) 294, עמ' 303, מ' דויטש, קניין, חלק ח, עמ' 360).