פסק-דין בתיק עא 001766/00

1. ענייננו בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כב' השופט דותן) בת.א. 41192/92 מיום 2.3.2000, לפיו ניתן צו סילוק יד נגד המערערים מהחצר, מהמבנה הצמוד לבית המגורים ומהמוסך.

2. הרקע:

2.1. המשיב 1 (להלן: "המשיב") הגיש תביעה לסילוק ידם של המערערים, מקרקע המצויה באזור התעשייה של אזור, הידועה כחלקה 77 בגוש 6010, הנמצאת בבעלותה של רשות הפיתוח (להלן: "הקרקע").

2.2. בשנת 1958 השכירה חברת עמידר למערערת 2 בשכירות מוגנת נכס, המצוי על הקרקע, אשר מתואר בחוזה כדירה סוג א' בת 2 חדרים, וזאת לתקופה של שנה אחת, ולמטרת מגורים (להלן: "בית המגורים"). המערערים אשר נישאו זה לזו בשנת 1958, קנו את הנכס בדמי מפתח, ששילמו לדייר היוצא, שאף הוא היה דייר מוגן מטעם עמידר.

2.3. לדברי המערערים, מתגוררים הם בנכס מאותו מועד ואילך, ועושים שימוש בחצרו (להלן: "החצר"), באופן בלעדי, כפי שעשה זאת אף הדייר הקודם. החל משנת 1974, לאחר פינוי מבנה סמוך מדייריו (להלן: "המבנה הצמוד"), החלו המערערים להחזיק בו לצורך ביצוע עבודות שונות, ומאוחר יותר - לתיקון מכוניות והחזקת גרוטאות של מכוניות, לדבריהם - בידיעתה של עמידר ובהסכמתה. משנת 1980 ואילך החלו, יחד עם ילדיהם, לפתח מוסך בחלק נוסף בשטח (להלן: "המוסך"), כאשר גם פעולה זו היתה לטענתם בהסכמתה של חברת עמידר.

2.4. בתאריך 6.2.95 דחה בית משפט השלום (כב' השופט דוויק) את תביעת המשיב מחוסר ראיות. על כך הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, אשר בפסיקתו מיום 17.6.96 אפשר למשיב לחזור לערכאה ראשונה כדי להביא ראיותיו על מנת שהתביעה תתברר לגופו של עניין (ע"א 465/95). התיק הוחזר לשמיעת ראיות לכב' השופט דוויק, אשר דחה את התביעה ביום 15.1.98 "מחמת העדר הוכחה וזיהוי מניחים את הדעת של אותו חלק במקרקעין בו נעשתה כביכול הסגת גבול..." (עמ' 9 לפסק הדין). המשיב ערער בשנית, והערעור נתקבל (ע"א 366/98). התיק הועבר לכב' השופט דותן למתן פסק דין, הואיל וכב' השופט דוויק נתמנה לכהן כשופט בית המשפט המחוזי. על פסק דינו זה של השופט דותן נסוב הערעור שבפנינו.

2.5. יצוין כי המשיב הסתפק בהגשת נסח הטאבו כראיה, ומלבד זאת לא הביא עדים או ראיות כלשהן. המערערים לעומת זאת, הגישו תצהירי עדות ראשית, וכן חוות דעת של מומחה, והעדים מטעמם נחקרו ארוכות על ידי ב"כ המשיב.

3. הערכאה הדיונית:

3.1. המערערים החזיקו תחילה בבית שהושכר להם בשכירות מוגנת, ואט אט התרחב השטח שהם מחזיקים ועושים בו שימוש. על כן ייבחן מעמדם בכל חלק וחלק משטח המחלוקת בנפרד, כלומר - בבית המגורים, בחצר, במבנה הצמוד ובמוסך.

3.2. בית המגורים: בית המשפט מקבל את טענת הדיירות המוגנת ככל שהיא נוגעת לבית בן 2 החדרים שהושכר למערערת 2 לפי חוזה השכירות משנת 1958. המערערת 2 שכרה את הבית לתקופה של שנה אחת, ולאחר מכן המשיכה לגור בו שנים רבות כדיירת מוגנת ( סעיף 2 לחוק הגנת הדייר). אין צורך להיכנס לשאלה אם גם המערער 1 דייר מוגן בבית, שכן, אם אין לפנות את המערערת 2 מן הבית בהיותה דיירת מוגנת, אין לפנות אף את בעלה, המתגורר עימה בבית הזה שנים רבות.

3.3. החצר:

3.3.1. טוענים המערערים כי הסכם השכירות בינם לבין חברת עמידר, לגבי בית המגורים, כלל גם את חצר הנכס. לדבריהם, מקום שחוזי השכירות של עמידר הפרידו שטח החצר מחוזה השכירות של הבית, צוינה פיסקה מפורשת על כך בחוזה. הכלל הוא כי חובת ההוכחה, שכל חלק מהנכס שהוא מחזיק בו נכלל בשכירות, היא על הטוען זאת. חוזה השכירות מלמד כי השכירות מתייחסת אך ורק לדירת 2 חדרים, ולא נאמר בחוזה כי המושכר כולל גם את חצר הבית. טענת המשיבים כי החוזה חל גם על החצר הינה טענה משפטית, אשר המערערים לא טרחו לבססה בעובדות. גם הנוהג הנטען של עמידר, לפיו מקום בו היא מפרידה את שטח החצר מחוזה שכירות הבית היא עושה כן בפסקה מיוחדת, לא הוכח.

3.3.2. החצר אף לא "משמשת את מטרת השכירות", מה שהיה מחיל עליה את הגנתו של חוק הגנת הדייר מכוח סעיף 2 לו. בהתאם לנאמר בפסיקה,  הגנת הדייר תשתרע גם על החצר, באשר היא משמשת את מטרת השכירות, באופן שלא ניתן להשתמש בשכירות בלעדיה, או שהיא מהווה חלק אינטגראלי של השימוש המושכר. ברם, בעניין זה, בעוד שהבית הושכר ומשמש למגורים, החצר - משמשת להחזקת גרוטאות של מכוניות, וחלקה - למוסך. על כן - אין לראות בה חלק אינטגראלי מהשימוש במושכר. החצר משמשת למערערים לצורך עסקם, היינו, לייעוד שונה בתכלית מן הייעוד לשמו שכרו את הבית. אף התנהגות ומצגים בני שנים רבות אינם יוצרים זכות דיירות מוגנת, במובן חוק הגנת הדייר.

3.3.3. עם זאת, היסודות הדרושים להיווצרות רישיון מכללא - כאשר אדם משתמש בנכס מקרקעין של אחר, משך זמן רב, בידיעתו של בעל הזכויות בנכס, ובעל הזכויות שותק ואינו מוחה על כך -  התקיימו בעניין זה. במשך כל השנים שחלפו (מאז שנת 1958 ועד הגשת התביעה חלפו 34 שנה) ביקרו נציגי עמידר עשרות פעמים במקום, ולא מחו בפניהם על השימוש שהם עושים בשטח. מצד המשיב לא הובאה לעניין זה כל ראיה שיש בה כדי להזים טענות אלה. ברם, רשות הנוצרת משתיקת בעל המקרקעין היא רשות ללא תמורה, וככזו, ניתן לבטלה כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל הקרקע שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון. אין זה הכרחי כי תישלח הודעה על ביטול הרשות טרם הגשת התביעה, ויכול שהתביעה עצמה תיחשב להודעה על ביטול הרשות. אכן ישנם מקרים בהם ההרשאה היא בלתי הדירה, וזאת מקום שבר הרשות השקיע השקעות רבות ושיפורים בנכס, משך זמן רב, בהסכמת או בידיעת בעל הנכס. אולם, במקרה זה, לא השביחו המערערים את הנכס. יש לציין כי עסקינן עתה בחצר שהמערערים מחזיקים ומשתמשים בה מאז 1958 לתיקון מכוניות והחזקת גרוטאות, ובטרם התפרסו לעבר הבית הצמוד, והמוסך. באלה יש לדון בנפרד. על כן, לגבי החצר (כהגדרתה לעיל), לא היו השקעות או השבחות מצד המערערים, שיכולות היו אולי ליצור אצלם ציפייה להמשך השימוש ולאי ביטול הרשות.

3.3.4. אף אין לומר שמדובר ב"זכות שימוש הצמודה לשכירות", אשר אינה ניתנת לביטול כל עוד לא בוטלה השכירות, היות ואין הזכות נובעת מהסכם השכירות או מיחסי השכירות בין הצדדים.

3.3.5. פיצוי בגין הפינוי: לפי עדות המערערים, הם לא בנו ולא השקיעו בשטח החצר, בוודאי לא השקעות רציניות. מילוי החצר בגרוטאות של מכוניות אינו מהווה השקעה ובוודאי לא "השבחה" של החצר. על כן, כנגד פינויים מהחצר אין מגיע להם פיצוי כלשהו. עליהם להסתפק בכך שהשתמשו והפיקו הנאה מן החצר משך שנים רבות, ללא כל תמורה למשיב.

3.5. המבנה הצמוד:לעניין המבנה הצמוד טוענים המערערים כי החזיקו בו בידיעת אנשי עמידר, שפקדו מדי פעם את הנכס, ולא מיחו בידם, ואף להפך, אמרו להם שהחזקה במבנה הנוסף צמודה ומהווה חלק בלתי נפרד מן המושכר. מאחר והמערערים כבר אינם מחזיקים ואינם משתמשים במבנה הצמוד מאז שנת 1990 ואילך, הרי אין להם כל זכויות, גם לא של בני רשות, ביחס למבנה זה.

3.6. המוסך: עיקר מעיינם של המערערים הוא במוסך, בהשקעות שהשקיעו בו ובהכנסה המופקת ממנו. טוענים המערערים כי כל פעולותיהם נעשו בגלוי, וכי עמידר אף גבתה דמי שכירות הן עבור הבית והן עבור המוסך. אולם, המערערים אינם שוכרים ואף לא בני רשות ביחס למוסך. הם עצמם טוענים כי ילדיהם הם שהקימו את המוסך וכי ילדיהם הם בני הרשות ביחס למוסך. מאחר שכך, ומאחר שהילדים אינם צד במשפט זה, אין כל מניעה ליתן צו פינוי כנגד המערערים ביחס למוסך.

4. טיעוני המערערים: