פסק-דין בתיק ע"א 2831.1/01

השופטת אסתר קובו:

1. ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (כב' השופט גדול), בה.פ 106/01, שקיבל בחלקו את ערעור המשיבה על היטל ההשבחה בו חויבה על ידי המערערת, לפי הכרעת שמאי מכריע, כאמור בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: חוק התכנון והבניה).

העובדות:

2. המשיבה, והמערערת שכנגד (שלהלן תכונה: המשיבה) הינה הבעלים במחצית מהמקרקעין בגוש 6434 חלקה 35 בכפר סבא (להלן: המקרקעין).

התכניות המאושרות שחלו על המקרקעין על פי סדרן הינן כדלקמן:

א.      תכנית כס/1/1 מיום 18.6.70 - המקרקעין ביעוד אזור חקלאי. התכנית קובעת בין השאר תנאים להוצאת היתרי בניה, גודל מגרש מינימלי, קוי בניה ושטחי בניה, מגבילה את השימושים האפשריים באזור חקלאי ומחייבת לצורכי בניה אישורי ועדה מחוזית וולקחש"פ, מאפשרת בניית בית מגורים אחד לשימוש החקלאי בלבד בחלקה ששיטחה 10 דונם לפחות, מחייבת הסדרת דרך סטטוטורית המאפשרת נגישות, לצורך הוצאת היתר בניה. (להלן: תכנית א').

ב.       תכנית כס/1/1 שינוי מיום 10.6.82 - חוזרת על הנחיות תמ"מ 3 משנת 1982 וקובעת, כי באזור חקלאי תיאסר בנייה שלא לצרכים חקלאיים, לרבות בניית בנייני מגורים (להלן: תכנית ב').

ג.        תכנית כס1/1 מ' מיום 29.3.90 מתירה בניית מרתף בשטח של 50 מ"ר לכל יח"ד באזור מגורים ב' (להלן: תכנית המרתפים).

ד.       תכנית כס 1/37 מיום 4.11.93 משנה את יעוד המקרקעין למגורים וקובעת כי תוכן על כל שטח התכנית תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים (להלן: תכנית ג').

ה.      תכנית כס/1/37א' מיום 13.8.97 - תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה מחדש. מקצה למשיבה עבור זכויותיה במקרקעין, 6 מגרשים למגורים בני 2 יח"ד כל אחד ועוד 55% ממגרש מסחרי (להלן: תכנית ד').

במסגרתה של תכנית ד' הוקצו לעיריית כפר סבא (להלן: הרשות המקומית) שטחים לצרכי ציבור ולצורך הקמת פארק עירוני. לשם כך נטלה הרשות המקומית 69.4% משטחה של המשיבה והותירה בידה שטח של 30.6% משטח המקרקעין בלבד.

בעקבות כך, במהלך הליכי אישור התכנית, התחייבה המערערת כי במסגרת גביית היטל ההשבחה, תפחית היא מסכום ההשבחה פיצוי בגובה של 30% מהמקרקעין שהועברו לרשות (להלן: המקרקעין העודפים), על פי שווי הקרקע כקרקע חקלאית (ראה דו"ח חוקר לשמיעת ההתנגדויות-    מע/7). התחייבות זו ניתנה, על פי טענות המערערת, לפנים משורת הדין, ועל אף שדיני ההפקעה אינם חלים במקרה שלפנינו.

3.         בחודש אוקטובר 1999 מכרה המשיבה קרקע לבניית 8 יחידות דיור. בעקבות המכירה הגישה המערערת שומת היטל השבחה. המשיבה סברה כי השומה אינה מבוססת והגישה שומה אחרת. בהמשך לכך פנו הצדדים לשמאי מכריע על מנת שהלה ימסור שומה מכרעת כקבוע בחוק.

בהליך שהתקיים בפני השמאי המכריע נחלקו הצדדים בשאלות הנוגעות לתכניות על פיהן יש לחשב את השווי הישן של המקרקעין והשווי החדש שלהם, וכן באשר לאופן קיזוז שווי  המקרקעין העודפים, אשר ניטלו מאת המשיבה,  מסכום היטל ההשבחה.

4.         בשומתו (מע/1) קבע השמאי המכריע, כי קיים רצף תכניות משביחות במקרקעין, אשר בגינן לא שולם היטל השבחה. נקודת ההתחלה של רצף התכניות המשביחות נקבע בתכנית המרתפים ונקודת הסיום בתכנית ד', וזאת בהתאם לסעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בהתאם לכך קבע השמאי המכריע, כי שווי המצב הישן של המקרקעין יחושב על פי המצב התכנוני בסמוך לפני אישורה של תכנית המרתפים (דהיינו לפי תכניות א' ו- ב') והמצב החדש יחושב על פי המצב התכנוני לאחר פרסומה של תכנית ד'.

השמאי המכריע קיבל את קביעתו של השמאי מטעם המערערת, אשר הפחית את שווי המקרקעין העודפים, ע"פ שווים החקלאי, מהיטל ההשבחה ובמקביל הפחית את שטח המקרקעין העודפים מהשטח המקורי של המקרקעין במצב הישן וחישב את שווי המצב הקודם על פי השטח המופחת.

סך הכל הועמדה יתרת היטל ההשבחה לתשלום על סכום של 1,265,412 ש"ח.

5.         המשיבה לא הייתה שבעת רצון מחוות דעתו של השמאי המכריע, ולפיכך הגישה ערעור היטל השבחה. טענותיה העיקריות של המשיבה התייחסו לבחירת התכנית המשביחה הראשונה על ידי השמאי המכריע. הטענה הייתה כי תכנית המרתפים לא חלה על המקרקעין מאחר שכאשר פורסמה חל על המקרקעין איסור בניה למגורים, ואילו הוספת המרתפים נועדה לבתי מגורים בלבד. המשיבה טענה כי התכנית המשביחה היחידה הינה תכנית ד' או למצער תכנית ג', ומשכך ערך ההשבחה עומד על 0.

הטענה השניה אשר הועלתה על ידי המשיבה התייחסה לאופן קיזוז שווי המקרקעין העודפים. על פי המשיבה, לא היה מקום לחשב את שווי המקרקעין העודפים על פי השווי הישן שלהם, דהיינו על פי יעודם החקלאי, אלא על פי שוויים בזמן שהוקצו לטובתה של הרשות המקומית, שעה שהיו מיועדים כבר למגורים על פי תכנית ד'. בנוסף על כך, השיגה המשיבה על הפחתת שטח המקרקעין העודפים משטח המקרקעין של המשיבה במצב הישן. לטענתה, חישוב השווי בתכנון הקודם צריך היה להתבסס על מלוא השטח שהיה בבעלותה של המשיבה ולא על שטח המקרקעין לאחר הפחתת המקרקעין העודפים עבורו קיבלה המשיבה פיצוי. כן העלתה המשיבה טענות באשר לפגיעה בזכות הטיעון העומדת לה בפני השמאי.