פסק-דין בתיק וע 9071/04

1.         השאלה שבמחלוקת היא, האם העסקה, נשוא הערר, היא עסקה של מכר דירות למגורים, כטענת המוכר, או עסקה מפוצלת של רכישת מקרקעין על ידי רוכשי הדירות, ואחר כך עסקה של מתן שירותי בנייה על ידי העוררת, כגרסת העוררת. אם העסקה היא של מכר דירות מוגמרות, כי אז העוררת היא זו שרכשה את המקרקעין ובנתה עליה את הדירות, ועל העוררת לשלם מס רכישה בגין רכישת הקרקע ומס שבח מקרקעין בגין הדירות.

            רקע עובדתי

2.         לפי הסכם מיום 10.8.2003 (להלן - "חוזה הרכישה") שנערך בין המוכרים חיה בן צבי, יוסף טל וישראל יעקב (להלן - "המוכרים") לבין 7 רוכשים (להלן - "הרוכשים") רכשו הרוכשים את זכויות הבעלות בשני מבנים בבית שברחוב גדעון 8 בירושלים הידועים גם כחלקה 49 בגוש 30043 (להלן - "המקרקעין").

3.         בהסכם הרכישה, הצהירו המוכרים כי הם הגישו בקשה להיתר בנייה על המקרקעין, וכי הבקשה אף אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, וכי הם מתחייבים להשיג את היתר הבנייה על פי אישור ועדת התכנון והבנייה.

4.         לחוזה הרכישה צורף כתב ערבות להבטחת חיוביהם של הרוכשים, שעליו חתמו מנהל העוררת, גיל מסטיי, אלי בשן, שאחר כך התברר כי הוא מי שתיווך בעסקה, ועוד אחד שמעון (מוני) מידני - עובד של העוררת (סעיף 25א לסיכומי העוררת).

5.         עוד נעשו נחתמו מסמכים אלה:

            א.        הסכם בנייה בין העוררת לבין אחד הרוכשים, יבגני דיקר, ביום 4.8.2003, שקדם להסכם הרכישה שנחתם כאמור, ביום 10.8.2003. במועד חתימת הסכם הבנייה עם הרוכש דיקר, גם ניתן ייפוי כח לעו"ד מסטיי.

            ב.         הסכם שיתוף בין העוררת לבין שבעת הרוכשים נחתם ביום 25.9.2003. לפי הסכם השיתוף ישלמו הרוכשים - "בעלי הדירות" את חלקם בתמורה ישירות למוכרים או לעוררת שמעבירה למוכרים, לפי בחירתם של בעלי הדירות. לפי הסכם השיתוף, העוררת תהיה אחראית - בלעדית ובעלת שיקול דעת בלעדי - לביצוע הפרויקט של בניית הדירות.

            וגם זאת, העוררת התחייבה לפעול לרישום בית משותף, לאחר השלמת הפרויקט, ובעלי הדירות הסכימו, מראש, לכל הליכי הרישום ביום חתימת הסכם השיתוף, גם נחתם הסכם לייחוד הזכויות של בעלי הדירות שנתנו יפויי-כח לעו"ד XXXX XXXX, בין השאר בכל הנוגע לייחוד הזכויות ולרישום בית משותף.

            ג.         בימים 22 ו- 25 בספטמבר 2003 חתמו חמישה מרוכשי הדירות, עם העוררת, על "הסכם בנייה" של הדירות.

            ד.         הרוכשים מסרו למשיב "הצהרה על מכירה ורכישה של זכות במקרקעין (לפי סעיפים 72, 73, 76 ו-96 לחוק).

            ה.        העוררת נדרשה על ידי המשיב למסור הצהרה לפי סעיף 73 ו-96 לחוק, בעניין הרכישה של זכות המקרקעין ומכירת דירות לרוכשים.

6.         משלא באה ההצהרה שנדרשה, הוצאו שומות וניתן פירוט הנימוקים לשומה, לפי סעיף 78 לחוק, וזאת לפי החלטת המשיב, מיום 16.2.2004.

7.         ביום 30.6.2004 הגיש בא-כוח העוררת השגה, שאליה צירף מכתב נימוקים מפורט.

8.         אף הרוכשים - עו"ד אלעד רוזנבלט, דורון ואפרת ילינק, דניאל רוזנק וניב גרוס - הגישו השגות.

            החלטת המנהל לגבי השגות אלה היתה - בשלילה.

9.         החלטת המנהל, מיום 24.11.2004 בעניין ההשגה של העוררת, היתה אף היא - בשלילה, והחלטה זו היא נשוא הערר שבפנינו.

10.       מתצהירו של גיל מסטיי, מנהל העוררת, ומחקירתו לפני הוועדה, עולה, כי כשנה לפני רכישת המקרקעין על ידי הרוכשים, נסוגה העוררת מרכישת המקרקעין האמורים, בשל המחיר שנדרש עבורה.

11.       העוררת חיפשה, בראשית דרכה, פרויקטים לבנייה, ובעיקר ביקשה להציג פרויקט בנוי בשכונת נחלאות שבירושלים, כדי שתוכל להציגו בפני רוכשים פוטנציאליים. באותה עת, ארגן המתווך בשן, את הרוכשים כקבוצה, שרכשה את המקרקעין מהמוכרים, כשהם מתוכננים לבניית דירות על ידי המוכרים.