פסק-דין בתיק וע 9031/08

1.         בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישה העוררת באשר למועד עריכת העסקה כפי שיתברר להלן.

2.         העובדות הן הבאות:

            ב-20.7.06 נכרת הסכם מכר בין העוררים, צופר אסתר ז"ל, באמצעות בא כוחה, עו"ד רביד, על פי יפוי כוח בלתי חוזר מיום ה-13.2.06 לבין רות ואלקנה פרנק, לפיו מכרה העוררת לקונים את זכויותיה בבית מגורים בשטח של 130 מ"ר, בחלקת שלחין בשטח 24,818 דונמים הידועה כחלקה 4 בגוש 10603 ומבנים חקלאים (להלן: "הנכס הנ"ל"). הנכס הנ"ל נמצא במושב שדה יעקב.

ביפוי הכוח הבלתי חוזר שהוצא ב-13.2.06 מונו עורכי הדין המנויים בו למכור את הנכס הנ"ל לקונים הנ"ל. צויין בסעיף 9 ביפוי הכוח כי המוכרת קיבלה את התמורה המלאה עבור הנכס הנ"ל (ראה נספחים 1א', 1ב' לתצהיר ת/2).

3.         בנה של העוררת, העד מיכה צופר, העיד כי בשל גילה המבוגר חתמה אמו ב-13.2.06 על יפויי כוח הנ"ל ואילו חוזה המכר נחתם כעבור כ-5 חדשים, ב-20/07/06, לאחר שהושלם משא ומתן ארוך והסדרת זכויות החכירה במינהל מקרקעין ישראל. העוררת נפטרה ב- 29/04/06.

ב"כ העוררת עו"ד פז הסביר בעדותו כי יפוי הכח הופק במשרדו תוך שמוש בתכנית מחולל טפסים בשם "אוסקי" שקיימים בה 3 נסוחים שונים של ייפוי הכח. בשל טעות בהיסח הדעת ובתום לב הופק ב-13/02/06, ייפוי הכוח בו צויין כי התמורה שולמה במלואה עבור הנכס הנ"ל. כשבפועל הסכם המכר נחתם מספר חודשים מאוחר יותר ב-20/07/06 והתמורה שולמה לאחר כריתתו.

עו"ד פז  הוסיף כי בעת הנפקת ייפוי הכח טרם הבשילו התנאים לבצוע עסקת המכר בין הצדדים. היה צורך לחדש את חוזה החכירה עם המינהל וזאת נעשה ב-06/04/06 ולרשום בשם העוררת בפנקס המקרקעין את הקנית חלקו של בעלה שהוריש לה בצוואתו את חלקו בנכס הנ"ל וזאת נעשה רק ב-09/07/06.

המשיב קבע כי עסקת המכר בוצעה ב-13/02/07 בתאריך מתן ייפוי הכח הבלתי חוזר ואילו לטענת העוררת יש לראות את יום המכירה בתאריך כריתת חוזה המכר ב- 20/07/06. במחלוקת זו נסב הערר שבפנינו.

4.         נפסק בדנ"א 1522/94 נוסר נ' מיטל ברג פס"ד מט(5) ע' 314 בע' 325 כי: "ייפוי כח אינו יוצר את הזכות (חוץ מאשר במקרים חריגים שאינם לעניננו) הזכות עצמה היא חצונית לו..." משמע שלפי הדין הכלל ייפוי כח אינו מהווה עסקה כל עוד אין עסקת יסוד מפורשת בו שלביצועה הוא ניתן. מהראיות שבפנינו עולה בברור כי עסקת המכר לא השתכללה להתחייבות חוזית לעשיית עסקה במקרקעין בעת מתן ייפוי הכח, אלא מספר חדשים לאחר מכן.

על החייב במס שבח במכירת זכות במקרקעין חלות הוראות החוק הנ"ל והשאלה היא אם קיימת התאמה בין הדין הכללי לקביעת הוראות החוק הנ"ל.

5.         בפסקה 3 להגדרת מכירה שבסעיף 1 לחוק הנ"ל אין דרישה לעסקה בבסיס ייפוי הכח. עצם מתן ייפוי הכח מהווה לכאורה, כשל עצמו מכירה. נפסק בע"א 657/66 אחים שפירא ושות' נ' מנהל מס שבח פס"ד ב"א (2) ע' 76 בע' 79 כי: לפי הלשון החד משמעית של מושג "המכירה" בסעיף 1 של החוק די בעצם מתן ייפוי הכח". אלא שמסעיף 53 לחוק הנ"ל עולה שכדי להטיל מס שבח על ייפוי כח הוא צריך להיות בלתי חוזר לתקופה העולה על שישה חודשים ומקבלו חייב להיות צד נהנה בעסקה או שלוחו. מכאן שכדי שייפוי הכח יהווה מכירה יש למעשה צורך בדרך כלל בקיום עסקת יסוד.

כותב פרופ' הדרי בספרו על מסוי מקרקעין כרך ב' חלק שני סעיף 11.53 בע' 83 כי:

"ההרמוניה תושג אם נאמץ את הפרשנות על פיה ביום מתן ייפוי הכח לא התקיימה מכירה או לא התקיימה עדיין עסקת כלכלית, אם כי קיימת חובת דיווח מכיוון שאירעה לכאורה "מכירה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק. המכירה תשתכלל רק בעת כריתת החוזה בין בעל הזכות במקרקעין לבין הצד השלישי...".

פרופ' הדרי מוסיף בספרו הנ"ל כרך א' מהד' שניה בפיסקה 4.22 ע' 234 כי "גם מסקירת פסקי הדין עולה כי בכל מקום בו נקבע כי ייפוי מהווה מכירה לצורך החוק היתה גם עסקת מכר או מתנה בגינה ניתן אותו ייפוי כח..." קשה להעלות על הדעת מכירה לצורך מס שבח שאינה מכירה או עסקה אחרת עלפי הדין הכללי, כלומר ללא עסקת יסוד שייפוי הכח ניתן בגינה. יש לציין שכאשר ייפוי הכח שבבסיסו עסקה מהווה מכירה ניתן לכאות את יום מתן ייפוי הכח כיום המכירה אפילו קודם למועד ההסכם".

6.         בעניננו הופק ייפוי הכח לפני שהושלמה עסקת היסוד שהקנתה זכויות לקונים בנכס הנ"ל. מסקנתינו היא שבהעדר עסקה מושלמת בבסיס ייפוי הכח יש לקבע את יום המכירה לתאריך כריתת חוזה המכר ב-20/07/06.

יום המכירה על פי סעיף 19 לחוק הוא היום שבו "נעשתה המכירה" קרי, היום שבו נכרת הסכם תקף ומחייב למכירת הזכות במקרקעין.

מקובל עלינו הסברו של עו"ד פז לעניין הטעות בהנפקת סוג ייפוי הכח וכי לפני כריתת חוזה המכר לא בוצע תשלום כלשהו מצד הקונים למוכרת.

7.         אנו מחליטים לקבל את הערר וקובעים כי יום המכירה הוא תאריך כריתת חוזה המכר
ב-20/07/06 .