פסק-דין בתיק וע 8053/07

1.         בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישו העוררים. הפרטים יתבררו להלן.

2.         העובדות הן הבאות:

            ב - 1/1/95 נכרת הסכם מכר בין העוררים לבין החברה הקבלנית ע.א.ח. סלע הנדסה (1993) בע"מ (להלן: "החברה") לפיו מכרה החברה לעוררים דירה במבנה הקדמי של בניין מגורים שהיא עמדה לבנות ברח' גבעת דאונס 24, הידוע כחלקה 62 בגוש 10784. המחיר החוזי של הדירה הוא 1,265,100 שקלים על  מכירה זו לא הוגש למשיב תצהיר.

            ב - 3.3.95 נכרת הסכם נוסף בין העוררים לבין החברה הנ"ל למכירת דירה נוספת לעוררים הנמצאת גם היא במבנה הקדמי של הבניין שתבנה על החלקה הנ"ל. מחיר הדירה הנוספת החוזי נקבע לסך 1,014,000 שקלים כולל מע"מ.

            ב - 9.3.95 הוגשה למשיב הצהרה על מכירה זו (ראה נספחים א', ב', ה' לתצהיר מ/1).

            ב - 16/4/96 הודיעה החברה הנ"ל לעוררים על ביטול ההסכם שנכרת ב - 3/3/95 בשל אי עמידתם בהתחייבויותיהם החוזיות והוסיפה כי הכספים ששולמו על פי הסכם זה ייזקפו לזכות חובם על פי ההסכם מה - 1/1/95 שאותו אין החברה מבטלת (נספח ג' לתצהיר
מ/1).

            ב - 8/7/96 הוגש למשיב תצהיר על ביטול המכירה לפי ההסכם מה - 3/3/95. סיבת הביטול היתה ש"הרוכשים נקלעו לקשיים פיננסיים". ב - 18/8/96 אישר המשיב את ביטול העיסקה על פי ההסכם מה - 3/3/95 (נספח ד', הדף האחרון לצהיר נספח ה' לתצהיר מ/1).

            הסכם המכירה מה - 1/1/95 לא בוטל והמחלוקת בענייננו נסבה בחיובם של העוררים בתשלום מס רכישה בגין עיסקה זו.

3.         בין העוררים כתובעים לבין החברה הנ"ל ובנק לאומי למשכנתאות בע"מ, הנתבעים, התקיימו הליכים משפטיים בתביעה שהגישו העוררים בבית המשפט המחוזי בחיפה (ת.א. 10588/96). תביעה זו הסתיימה בהסכם פשרה שאושר בהחלטת בית המשפט לפיו הוסכם כי הדירה שנרכשה על ידי העוררים על פי ההסכם מה - 1/1/95 תמכר על ידי כונסי נכסים זמניים וכי התמורה תתחלק בין הצדדים כדלקמן: 350,000 דולרים ישולמו לבנק הנ"ל, סך 15,000 דולרים ישולמו לחברה הנ"ל. לאחר ביצוע תשלומים אלה יקוזז שכר טירחת כונסי הנכסים בשיעור 4% ומע"מ כי "כל סכום שהתקבל מעבר לסכומים שישולמו כאמור לעיל ויועברו לבלמ"ש (לבנק הנ"ל) על חשבון חוב התובעים לבלמ"ש" (נספח ו' לתצהיר מ/1).

            מהותה של התביעה לא הובהרה.

            מהסכם הפשרה עולה כי לכונסי הנכסים הוקנה שיקול דעת בלעדי למכר את זכויותיהם של העוררים בדירה שרכשו על פי ההסכם מה - 1/1/95. מכירה זו נועדה לפרעון חובם של העוררים והיה אם תיוותר יתרה לאחר ביצוע התשלומים שפורטו בהסכם, היא תועבר לכיסוי חובם של העוררים לבנק הנ"ל.

            מהסכם זה עולה בבירור כי לעוררים זכויות בדירה שנרכשה על ידם על פי ההסכם מה - 1/1/95 ושלמכירתה נערך הסכם פשרה.

            ב - 11/2/99 נמכרה הדירה הנ"ל על ידי כונסי הנכסים לבני הזוג פרנסיס במחיר של 310,000 דולרים שלא הותיר לעוררים יתרה כלשהיא על פי הסכם הפשרה.

            טענת העוררים כי הדירה הנ"ל נמכרה לזוג פרנסיס על ידי החברה הנ"ל נסתרת בהסכם הפשרה הנ"ל וכן במכתבו של רואה החשבון - מר רפאל, מטעם החברה, למשיב שנתקבל ב - 29/6/04 ומתייחס לבקשת החברה "להסדיר את עניין טופס 50 לפרנסיס" מהטעם כי המכירה שנעשתה על ידי החברה "לא היתה ישירה לפרנסיס דרור (אלא לנח עמית)" הוא העורר (נספח ח' לתצהיר מ/1). העוררים לא זימנו את רואה החשבון למתן עדות.

4.         סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה תשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק הנ"ל") קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין. הסכם מחייב לרכישת דירה מהווה מכירה על פי הגדרתה בסעיף 1 לחוק הנ"ל. יום המכירה הוא יום כריתת הסכם המכר. העורר אישר בעדותו כי חתם על הסכם לרכישת הדירה ב - 1/1/95 (עמ' 2 לרשומות) . הרוכש זכות במקרקעין חייב להצהיר למשיב על הרכישה בתוך מועד נקוב מיום הרכישה (סעיף 73(ג) לחוק הנ"ל) ולשלם את המס החל. יום המכירה לעניין חישוב המס, על פי סעיף 19 לחוק הנ"ל "הוא היום שבו נעשתה המכירה".

            לפי סעיף 73(ג) לחוק הנ"ל, רוכש הזכות במקרקעין למסור למשיב לפי בחירתו הצהרה תוך 30 יום מיום הרכישה שבה יפרט את הזכות שרכש ואת התמורה בעדה או שומה עצמית תוך 50 יום מיום הרכישה שבה יפרט את הזכות שרכש, את התמורה בעדה ואת סכום מס הרכישה המגיע ודרך חישובו.

            כשלא ניתנה הצהרה כאמור, מוסמך המשיב לפי סעיף 82 לחוק לערוך שומה לפי מיטב השפיטה לאחר שדרש ממי שחייב בתשלום המס מסירת הצהרה ולא נענה. שומה שהוצאה על ידי המינהל ללא דרישה מוקדמת למסירת הצהרה בטלה. יחד עם זאת, המשיב יכול להוציא שומה חדשה לאחר בקשת הצהרה (ראה פרופ' הדרי: מיסוי מקרקעין כרך ג' מהד' שניה ס' 15.57 בע' 209).

5.         על אף ביטולה של עיסקת מכר הדירה על פי ההסכם מה - 3/3/95 שלגביה הוגשה הצהרה, ערך המשיב בטעות שומה לגביה ואף נקט בהליכי גביה נגד העורר. כשהתבררה הטעות הביע המשיב התנצלות על עוגמת הנפש שנגרמה לעוררים שנעשתה "עקב טעות אנוש". הודעה על כך נשלחה לעוררים ב - 26/2/06 (נספח י"א לכתב הערר).