פסק-דין בתיק וע 8044/07

1.         בפנינו ערר על החלטת המשיב הדוחה את השגת העוררת לענין תשלום מס רכישה כפי שיפורט להלן.

2.         העובדות הן הבאות:

            העוררת, יחד עם חברת לוטן יזום והשקעות בע"מ (להלן: לוטן) ופרוינדליך אורי חברה הנדסית לעבודות בנין ופיתוח בע"מ (להלן: פרוינדליך), היו הבעלים המשותפים של חלקת קרקע מס' 6 בגוש 10827 ברח' אנילביץ' חיפה. העוררת היתה בעלת 50% חלקים, חב' לוטן בעלת 30% חלקים וחב' פרויינדליך בעלת 20% חלקים. שטח החלקה הנ"ל הוא 1835 מ"ר.

            ב- 30.3.03 נכרת הסכם בין העוררת יחד עם חב' לוטן וחב' פרויינדליך לבין מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון באמצעות חברת עמידר, לפיו יוקם על החלקה הנ"ל מבנה שישמש למקבץ דיור שיועמד לרשות עמידר לארוח, כשבעוררת ושתי החברות הנ"ל מספקות את שרותי הדיור, הכל בהתאם להסכם שנכרת ביניהם (נספח א' לתצהיר מ/2).

            מקבץ הדיון יכלול 168 יחידות דיור וכל השירותים הנלווים להם וכן יותרו שטחים למסחר קמעונאי במפלס קומת הקרקע על פי תכנית בנין ערים חפ/2175. שינוי בגוש 10827 (ראה חוות דעת ת/2), תקופת החוזה היא מתאריך 1.1.05 ועד 31.12.2020 עם אופציה להארכה לתקופה נוספת של 5 שנים (להלן: חוזה עמידר).

            ב- 4.8.08 נכרת בין העוררת לבין חב' לוטן הסכם מכר לפיו רכשה העוררת את חלקה של חב' לוטן בחלקה הנ"ל תמורת סך של 2,037,601 ש"ח.

            כן רכשה העוררת מחברת פרויינדליך, על פי הסכם מכר מה- 4.8.05, את חלקה בחלקה הנ"ל תמורת סך של 1,364,131 ש"ח.

            העוררת רכשה על פי ההסכמים שנכרתו בינה לבין חברת לוטן וחברת פרויינדליך את זכויותיהם על פי חוזה עמידר תמורת סך של 1,440,000 ש"ח ששילמה לחברת לוטן וסך של 900,000 ש"ח ששילמה לחברת פרויינדליך, הסכום הכולל ששילמה העוררת עבור החלקה הנ"ל מסתכם לסך של 6,803,464 ש"ח.

3.         טענת העוררת היא שאין להכליל בשווי החלקה שנמכרה לה את שווי הזכויות על פי חוזה עמידר. יש להפריד משווי העסקה הכולל את שווי החלקה הנ"ל לצורך שומת מס הרכישה. מכירת הזכויות על פי חוזה עמידר שאינן בבחינת זכויות במקרקעין אינן בנות מיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין (שכר מכירה ורכישה) תשכ"ג - 1963 (להלן: החוק הנ"ל). התמורה בגין זכויות אלה נתונה לשומה על פי פקודת מס הכנסה.

            עמדת המשיב היא כי חוזה עמידר אינו ניתן להפרדה משווי הנכס וכי התמורה ששולמה למוכרות בגין "רכישת מלוא זכויות המוכרות בהסכם עמידר" מהווה למעשה חלק מהתמורה בגין הנכס כולו.

4.         המצב התכנוני של החלקה הנ"ל לפי תכנית בנין ערים ששינתה את ייעודה, היא לבניית מקבץ דיור (ראה חוות דעת שמאי ת/2). השמאי קרול העיד בעמ' 7 לרשומות, כי "שווי השוק של המקרקעין נגזר, בין היתר, מהתניות הקיימות בתכנית בנין ערים..." ומוסיף כי ההכשר לבניית מקבץ הדירות מהווה חלק מתכנית בנין הערים.

            העולה מהאמור הוא, כי ייעוד החלקה הנ"ל על פי התב"ע הוא הקמת מקבץ דיור כהגדרתו בחוזה עמידר. הנובע מכך הוא שהתשלום עבור זכויות חוזה עמידר ששולם על ידי העוררת למוכרים קשור במכירת הנכס וסכומו נקבע כחלק מהתמורה המשתלמת במכירת הנכס.

5.         סעיף 6 לחוק הנ"ל קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכויות במקרקעין "זכות במקרקעין" מוגדרת בסעיף 1 לחוק הנ"ל: "בעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, הן שבדין והן שביושר...".

ארוע המס הוא "מכירה" של זכות במקרקעין כמוגדר בסעיף 1 לחוק ונפסק ב ע"א 5934/02 קוק נ' מנהל מס שבח נתניה, פס"ד נט (5) עמ' 329 בעמ' 334 כי: "הגדרת ארוע מס כוללת אפוא לא רק מכירה של זכות קניינית במקרקעין, כי אם גם מכירה של זכות אובליגטורית במקרקעין. "כונה המחוקק" - כך נפסק - "שעה שהגדיר את המונח מכירה ועל דרך ההרחבה. היתה לכלול בגדר החיוב במס את הסכם המכירה האובליגטורי בתור שכזה...". החוק בא לסתום את הפרצות ולכלול בגדריו את כל הארועים המהווים מבחנה כלכלית מכירה של זכות המקרקעין אף אם אין מדובר בזכות רשומה..... למילים שבהן השתמשו הצדדים אין נפקות מכרעת. תחת זאת יש לבדוק מה נעשה בפועל, למה היתה הכוונה האמיתית מאחורי הדברים".

ירידה למהות האמיתית של השתלשלות הארועים ככל שאפשר, נותנת כי למעשה נמכר נכס המהווה את החלקה הנ"ל עליה בנוי מקבץ דיור ושניהם מהווים חטיבה אחת שאינה ניתנת להפרדה. חוזה עמידר קשור קשר הדוק לנכס.

החוק הנ"ל חל גם על מכירתן של זכויות אובליגטוריות שתכנונן הכלכלי הוא "זכות במקרקעין" כמו הזכות המגולמת בחוזה עמידר, ועל פיו בהתאם לתב"ע ניבנה מקבץ הדיור על החלקה הנ"ל.

6.         אנו מחליטים לדחות את הערר ולחייב את העוררת לשלם למשיב את הוצאות הערר ושכ"ט עורך דין בסך 5,000 ש"ח בצירוף ריבית חוקית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק דין זה, ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום כ"ו בניסן, תשס"ח (1 במאי 2008) במעמד הצדדים

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים