פסק-דין בתיק וע 6064/06

1.         בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגיש העורר והנוגעת בשווי הממכר.

2.         ב-26.11.02 יפה העורר ביפוי כוח בלתי חוזר את כוחם של ה"ה פרח או מאהר אבו שקארה למכר את חלקו בשיעור 6226/16312 חלקים בחלקת המקרקעין מס' 18 בגוש 18359 מאדמות כפר מעליא במחיר של 60,000 שקלים בתוספת כל המסים החלים שיחולו על הממכר. המקרקעין הנ"ל מסווגים כקרקע חקלאית. ב-21.3.05 הוגשה למשיב הצהרה מטעם העורר כבעל החלק בחלקה הנ"ל על מכירת חלקו ליוסף אבו שקארה במחיר 60,000 ש"ח. הקונה אשר בהצהרה כי קנה את החלקה כחלקה הנ"ל; שווי העסקה המוצהר בתוספת המסים החלים על הקונה מגיע לסך 77,313 שקלים.

            המשיב לא קיבל את שווי המכירה המוצהר של כ-3.5 דולר לדונם ואמד את שווי המקרקעין לצורך חישוב מס השבח על בסיס של 10 דולרים למ"ר, דהיינו לסך 576,850 שקלים ללא המסים החלים.

            המחלוקת נסבה בערר זה על שווי המכירה של חלק החלקה הנ"ל.

3.         סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), תשל"ג-1963, מכיל בסעיף 1 הגדרת "שווי של זכות במקרקעין". הכלל כפי שנפסק בע"א 664/80, מנהל מס שבח אזור מרכז נ' ברכת חביב בע"מ, פס"ד לז(3), ו, 449, בעמ' 452 הוא:

"... כי שווי המכירה לצורך חשבו מס השבח נקבע לפי מחיר השוק (.. מוכר מרצון לקונה מרצון") ואילו היוצא מן הכלל הוא שהשווי נקבע לפי המחיר שבחוזה וזאת אם שוכנע המנהל בדבר קיומם של התנאים להחליף היוצא מן הכלל, דהיינו כי החוזה נעשה בתום לב ובלי שהושפע מיחסים מיוחדים בן המוכר לקונה".

על המשיב נטל הוכחת מחיר השוק, ועל המשיב הטוען ליוצא מהכלל קרי כי המחיר החוזי מהווה את קנה המידה לחשוב המס. נטל הראיה נפסק בע"א 3632/01, חדיג'ה נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, פס"ד נז(2), עמ' 806, בעמ' 815 כי:

"חשוב אפוא שהמנהל יהיה קשור וער למקרים הבאים בגדר החריג ולא יפעל כמצוות אנשים מלומדה בכל מקרה על פי שווי השוק".

4.         מעדות הרכזת במשרד המשיב, הגב' רוזנטולר, עולה כי מאז שנת 2000 אין שוק למקרקעין באזור בו נמצאת החלקה הנ"ל. המשיב הסתמך לקביעת שווי השוק על הערכת השמאי. סימון דאו מה-13.1.03 את שתי החלקות 91; 107 בגוש 18457, מאמדות כפר מעליא. השומה שנועדה לחילופין. כידוע בעסקות חליפין "התמורה המוסכמת נמדדת לפי הנכס חילופי". בענייננו לא הובאו נתונים לגבי הנכס החילופי (ראה פרופ' הדרי, מיסוי מקרקעין, כרך א', מהדורה שניה, סעיף 5.26, עמ' 406). שתי החלקות נשוא השומה הן קרקעין טרשים. נמצאת בשיפוע תלול ובתחום הבנייה על הישוב טל-אל שבאזור עכו. אין ספק שמיקומן של החלקות הנ"ל והפוטנציאל התכנוני לגביהן השפיעו בין הנתונים הנוספים על הערכה של 21 דולר למ"ר. החלקה הנוספת עליה סמך המשיב היא חלקה 170 בגוש 18359 שבו נכללת גם החלקה נשוא דיוננו. חלקה זו הוערכה על ידי השמאי קרול לבקשת מינהל מקרקעי ישראל. שטחה של החלקה הוא 2,396 מ"ר כולל שטח של הסגת גבול בגודל של 515 מ"ר. החלקה היא קרקע מישורית נטועה עצי זית וסמוכה לכביש בקרבת צומת כברי. חלקה זו נמצאת באזור המכונה "אל געת" המיועדת לחקלאות בלבד כולל אפשרות לפעילויות פנאי ונופש עם בינוי מינימלי. חלקה זו הוערכה על ידי השמאי לפי 10 דולר למ"ר.

5.         חלק החלקה נשוא דיוננו הוערכה על ידי שמאי מטעם העורר סאלח אבו-ריא (ראה ת/2) בסך 3.5 דולר למ"ר. חלק חלקה זה ייעודו חקלאי. הוא מרוחק מצירי תנועה מרכזיים, ללא מחוברים, מוביל אליה שביל עפר באורך של כק"מ ונטיעה בה היא "משימה כמעט בלתי אפשרית" (עמ' 7 לרשומות). השמאי ציין שאין לו עסקות להשוואה וכי העריך את השווי לפי "המנהגים בין מוכר לקונה" והוסיף כי השווי המירבי של קרקע המיועדת לנטיעה במרחק 3-4 ק"מ נסחר "לפי 5,000 דולר לדונם במגזר הערבי" (עמ' 7).

6.         נראה לנו כי על פי הנתונים לקביעת שווי השוק אין מקום ובסיס לקביעת שווי שוק בסך 10 דולר למ"ר. אם קרקע צמודה לעורק תחבורה, נטועה מטעי זית הוערכה ע"י השמאי קרול לפי 10 דולר למ"ר סביר להניח שחלק החלקה הנ"ל המרוחק מתוואי הכביש ומאזור מיושב, אינו מעובד ואינו נטוע וחסר פוטנציאל עתידי תכנוני נראה לעין, ערכה נמוך יותר באורח משמעותי.

מקבלים אנו את עדות המוכר שפעל בתום לב וללא השפעה על קיום יחסים מיוחדים עם הקונה. חזקה על המוכר כי ידע את מחיר הקרקע שבבעלותו וכי לא מכר אותה כלאחר יד, במחיר הפחות משוויה בשוק באזור מיקומה. לא שוכנענו בעדויות מטעם המשיב לסמוך על מחיר השוק שנקב בו בסך 10 דולר למ"ר.

7.         אנו מחליטים לקבל את הערר לעניין שווי חלק החלקה הנ"ל ומחייבים את המשיב לשלם לעורר את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום ז' בסיון, תשס"ז (24 במאי 2007) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.