פסק-דין בתיק וע 6026/03

רקע כללי

1.         על פי הסכם מיום 20 בדצמבר 2000, קיבלה העוררת מעירית ירושלים פיצויים בסכום כולל השווה ל-1,072,972.50 $ עבור כלל זכויותיה של העוררת בקרקע, שחלקה הופקע לצורך דרך, במסגרת תכנית בניין עיר מספר 4573.

            סכום הפיצויים שנקבע בהסכם לא סווג לפי מרכיבים שונים - אם פיצוי בעד הפקעה, ואם בחלקו בעד פחיתת ערך,או רכישה או כל סיווג אחר.

2.         המשיב הוציא שומה בעקבות הצהרת העוררת, וביום 7/1/2002 פירט המשיב את נימוקיו לקביעת השומה, לפי סעיף 79א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן - " החוק"). המשיב קיבל את השווי המוצהר, ועשה חלוקה, לפי שיקול דעתו, מה הוא חלק הפיצוי בגין הפקעה, מה הוא החלק של מכירה והחלק בגין פחיתת ערך הקרקע, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. חלוקה זו נעשתה באופן שונה לגבי שתי החלקות המפורטות בתב"ע 4573, שהיא התכנית המפקיעה (המוצג ת/1).

            ביום 20/2/2002 תיקן המשיב את השומה, לפי סעף 85 לחוק, והוציא שומה סופית. עיקרי השינויים בשומה זו הוא ייחוס חלק מהתמורה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הממוסה לפי פקודת מס הכנסה, וחלק מכירה, ומתן פטור מסוים, בשל כך שהעוררת היא מוסד ציבורי.

            העוררת השיגה על אופן המיסוי והחלוקה של סכום הפיצוי, שקבע המשיב, וביום 8/4/2003, דחה המשיב את עיקרי המחלוקת שבינו לבין העוררת, לעניין ייחוס חלק מהפיצוי לרכישת קרקע ולא להפקעתה.

עיקרי המחלוקת

4.         העוררת טוענת, כי מלשון ההסכם שבינה לבין עירית ירושלים, עולה, באופן ברור, כי "כל צד יישא במיסים החלים עליו על פי דין", ולכן יש לעשות את חלוקת הפיצויים, לרכיביהם השונים, על פי התכנית המפקיעה בלבד, היא תכנית 4573, ולא לפי כל תכנית שקדמה לה. מן ההסכם עולה כוונת הצדדים (עירית ירושלים והעוררת), שלפיה רכיבי הפיצוי הם: הפקעה, פחיתת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ופיצוי בעד פגיעה ביתרת החלקות שלא הופקעה, לפי סעיף 190(א) (1) לחוק התכנון והבנייה. העוררת מייחסת את מרבית הסכום לפיצויי ההפקעה.

5.         המשיב מסווג את הקרקע לשלושה סוגים אלה:

א.         חלקי הקרקע שלא שונה ייעודם בתכניות השונות, ונותרו שמורת טבע, המצויים בשני צדי הדרך שהופקעה וחלקים מהקרקע שנועדה לצרכי "חברת החשמל" במסגרת תכניות קודמות - 2191 ו-3132;

ב.         חלק הקרקע, שיועד בעבר לדרך, לפי תכנית 2191 ותכנית 3132 , בשנים 1976 ו-1984, לפי העניין;

ג.       חלק הקרקע שיועד לדרך לפי תכנית 4573, בשנת 1999 .

 עמדת המשיב היא, שחלקי הקרקע על פי התכניות הקודמות, לא הופקעו בתכנית המפקיעה, ויש לראותם כהעברת זכויות של מוכר מרצון (העוררת) לקונה מרצון (הועדה המקומית לתכנון ולבניה).

חלק ב' דלעיל, שעניינו חלקי קרקע שיועדו לדרך בתכניות הקודמות, אין לראות כסכום פיצוי בגין הפקעה, בשל ההתיישנות שחלה על תביעת הפיצוי בעניין זה.

המשיב סבור כי בגין חלק הקרקע שהופקע לפי תכנית 4573, הרי שהפיצוי ניתן בגין הפקעה ובגין ירידת ערך, הגם שלעניין ירידת ערך הקרקע,קיימת מחלוקת בין בעלי הדין לגבי שיעורה.

עוד מציין המשיב, כמפורט בהרחבה בהחלטתו (נ/1), לעניין השטח שיועד לצרכי חברת החשמל, כי חלקו הופקע בעבורה ושולמה בעדו תמורה, וחלקו טרם הופקע, אך יועד לצרכי חברת החשמל, וניתן לקבל בעבורו תמורה מחברת החשמל, לכשיופקע. אם העוררת המחתה את זכויותיה לעניין חלק זה, הרי שלכאורה לא קיבלה פיצוי בעדו, אלא מכרה את זכויותיה לעיריה, ובכל מקרה, יש למסות סכום זה במס מלא, אך לא כהפקעה.

6.         נלך בדרכם של בעלי הדין ונדון בסיווג הקרקעות כאמור, אך לפני כן נדון בהסכם ובתכניות.

ההסכם

7.         לפי ההצהרות שבהסכם שנחתם בין העירייה לבין העוררת (נספח 2 לכתב הערר), העוררת דרשה מן הועדה המקומית פיצויים על שווי הנכס על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, באופן שהעירייה תרכוש את מלוא זכויותיו (של העוררת) בחלקות "כאילו החלקות הופקעו בשלמותן ".

8.         המקרקעין הוגדרו כחלקה 2 בגוש 30239 וחלקה 3 בגוש 30237, וזכויות העוררת בהן הן 1/12 חלקים, וסכום הפיצוי בעדן הוא 1,072,972.50 $, אשר כאמור לא פורט מה משקף הסכום האמור.