פסק-דין בתיק וע 3027/04

1.       בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישו העוררים כםי שיתברר הלן.

2.       העוררים הם בעלי זכויות חכירה לדורות בחלקת קרקע עליה בנוי בית (להלן: הבית הנ"ל), שסומנה כחלקה 102 בגוש 11581, והנמצאת ברחוב הגדוד העברי 37, קרית חיים. (להלן: "החלקה הנ"ל).

ב- 26/7/02  נכרת חוזה מכר בין העוררים כמוכרים לבין מר מיכאל בירם כקונה לפיו מכרו העוררים לקונה את כל זכויותיהם בחלקה הנ"ל תמורת סך של 350,000 דולרים (ראה חוזה מכר, נספח ב' לכתב הערר).

3.       לטענת העוררים מכירת הזכויות בחלקה הנ"ל כולל הבית הנ"ל מהוה מכירת "דירת מגורים מזכה" כהגדרתה בסעיף 49 (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: החוק הנ"ל). ונתקיימו לגביה התנאים המזכים את המכירה בפטור ממס שבח על פי הפרק החמישי 1 לחוק הנ"ל הדן בפטור לדירת מגורים מזכה.

המשיב דחה בהחלטתו בהשגה את בקשת העוררים לפטור מתשלום מס שבח מהטעם כי הבית הנ"ל שמש כבית אבות ומכירתו אינה מזכה את העוררים בפטור משתלום מס שבח. על החלטת המשיב הדוחה את הבקשה לפטור נסב הערר שבפנינו.

הבית שהיה בנוי על החלקה הנ"ל נהרס לאחר מכירת החלקה הנ"ל במסגרת עבודות הפתוח להרחבת רחוב אח"י אילת בקרית חיים.

4.       מעדות העוררת עולה כי החלקה הנ"ל נרכשה על ידי הורי העוררים בשנת 1956 והם בנו עליה את הבית שנבנה כדירת מגורים למשפחה. ההורים התגוררו בבית הנ"ל עד לפטירת האם בשנת 1971 והאב בשנת 1994.

בשנת 1997, בתאריך שלא צוין, הושכר הבית הנ"ל לגב' אסולין יוכבד (להלן: השוכרת) למטרת מגורים לעצמה "בלבד" בשכירות בלתי מוגנת.

תקופת השכירות הוארכה מעת לעת עד לתאריך 17/12/01, על פי החוזה האחרון שנכרת בין הצדדים. (ראה נספח ב' לתצהיר ת/1, סעיף 4 לחוזה). מתצהיר העוררת 1 - ת/1 - עולה כי הבית כלל 5 חדרים, הול, פינת אוכל, מטבח עם ארונית מטבח, חדר שירותים, חדר מקלחת והיתה לו אספקת מים וחשמל וטלפון סדירים משך כל השנים.

בחוזה השכירות האחרון מה- 17/11/01 צוין כי הבית מכיל 3 חדרים. העוררת הסבירה כי השוכרת ערכה שנויים שנויים מבניים בדירה שהגדילו בה את מספר החדרים. בעדותה חזרה וציינה כי בדירה היו 3 או 4 חדרים בהחשיבה מרפסת שנסגרה כחדר.

בכניסה לבית הנ"ל היה שלט עליו נכתב "בית-גיל הזהב". העוררת שהבחינה בשלט זה לא טרחה לדבריה לברר את טיבו. העוררת הבחינה בבקוריה בבית הנ"ל ב- 4-5 אנשים מבוגרים והניחה כי המצאותם שם היא על פי "סוג של שכירות בינם לבין..." השוכרת (ע' 3 שורה 29) וזאת אף שהיתה מודעת לכך שלפי סעיף 5 להסכם השכירות השוכרת לא היתה רשאית להשכיר את הדירה או חלק ממנה לאדם כלשהו.

5.       מטעם המשיב העיד שמאי המקרקעין מר יואב דיסטילפלד המשמש כרכז חוליה במשרדו של המשיב. (להלן: הרכז). הרכז שהוא תושב קרית-חיים העיד מהכרותו את הבית הנ"ל כי מתנהל בו בית אבות.

הרכז בקש מב"כ העוררים תאום זמניים לביקור במקום ולא נענה. הרכז קבל אשור מעירית חיפה, באמצעות העד אליהו שבתאי הממלא תפקיד של מנהל היחידה לגביה, כי הבית הנ"ל שימש כבית אבות בתקופה מ- 1/1/97 ועד ל- 30/11/02 וחויב בתשלום ארנונה בהתאם. (ראה נספחים לסכומי המשיב). הרכז הוסיף כי ראה בבית אנשים זקנים. בדיקתו המחשב העלתה כי השוכרת עוסקת בנהול בית אבות. הרכז לא בקר בתוך הבית פנימה.

לא מקובלת עלינו טענת ב"כ העוררים המבקש לקבוע ממשקלו הראייתי של האישור. אישור זה נערך על ידי העד בהסתמך על ממצאי הפקחים שבקרו בדירה הנ"ל לצורך סיווגה לעניין תשלום המס ובמסגרת מילוי תפקידם.

הפיקוח נעשה על פי חובה שבחוק וסביר להניח שדיווח הפקחים נעשה בזמן הסמוך לביקורם בדיקה הנ"ל ואין כל חשש שממצאי הפקחים היו כוזבים.

מה גם, שאין טענה להגשת ערר על החיוב בתשלום ארנונה בסיווג של בית אבות משך תקופה של מס' שנים. ממצאי הפקחים שהוגשו לעד בתוקף תפקידו מהווים תשתית עובדתית סבירה בסיווג הבית הנ"ל כבית אבות. אין לגרוע ממשקלו הראייתי של האישור.

6.       המועד הקובע לבדיקת קיומם של התנאים המזכרים בפטור הוא מועד ארוע המס. לאמור, מועד מכירת הזכויות בחלקה הנ"ל על פי חוזה המכר מה- 26/7/02, 9-7 חדשים לאחר תום השכירות החוזית.

נפסק בע"א 2170/03 מרגריט שכנר ואח' נ. מנהל מס שבח מקרקעין, בפסק דין שניתן ב- 12/9/04 וטרם פורסם, כי:

"המועד הקובע לבחינת התקימותם של יסודות אלה הוא מועד ארוע המס. כלומר, מועד "מכירת הזכות במקרקעין". הדבר מתבקש על פי הגיון פשוט. שכן הפטור מתגבש עם התרחשות ארוע המס. ולכן, במועד זה יש לבחון את התקימות תנאי הפטור...".