פסק-דין בתיק וע 1399/02

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר :

א.         פתח דבר

עניינו של ערר זה הוא בהחלטת המשיב בהשגה מיום 7.10.02 לפיה לא קיבל את השווי שנקבע בשומה העצמית שהוגשה על ידי העוררת בסך של 185,000 $ וקבע שווי בסך של 316,000 $.

ב.         רקע עובדתי

1.   הערר מתייחס למכירת שלד בית צמוד קרקע אשר נבנה במסגרת הרחבת מושב נטעים על קרקע שהוקצתה על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן - "השלד"). המקרקעין שנמכרו ידועים כמגרש 132 בשטח של 452 מ"ר, חלק מחלקה 25 בגוש 4069 (להלן - "המקרקעין").

2.   ביום 13.5.02 נחתם בין העוררת לבין הקונים, חוזה מכר, לפיו מכרה העוררת את המגרש והשלד לקונים בסכום של 185,000 $.

3.   לאחר חתימת חוזה המכר הנ"ל פנו הקונים לבנק טפחות על מנת לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא. לשם אישור ההלוואה, קיבל הבנק שמאות של שמאי מקרקעין מטעמו.

      השמאי מטעם הבנק העריך המקרקעין ביום 10.6.02 (נספח ג' לכתב הערר) בסכום של 220,000 $ במצבו ביום עריכת השומה. כן נקבע ע"י השמאי הנ"ל כי שווי הזכויות בקרקע הינם 170,000 $.

      בהתאם לשומת השמאי מטעם הבנק והיתר הבניה (צורפו כנספחים לכתב הערר) אין למעשה מחלוקת כי על המגרש הוקם מבנה ששטחו הכולל כ-185 מ"ר ומצבו ליום ביקור השמאי מתואר בסעיף 4 לדו"ח המקוצר כדלקמן: שלד גמור,גג רעפים, תחילת טיח חוץ ופנים, אינסטלציה חשמל ומים. עבודות שנשארו לסיום הבניה: גמר טיח חוץ+פנים, עבודות ריצוף, נגרות, חיפויי קרמיקה, כלים סניטריים, פתוח החצר ועבודות גמר.

ג.         השאלה שבמחלוקת

השאלה היחידה שבמחלוקת הינה שאלת שווי הנכס הנמכר המחולקת לשתי שאלות משנה:

(1)        האם צודקת העוררת כי המשיב חייב לקבל את השווי החוזי המוצהר?

(2)        אם התשובה לשאלה (1) הינה שלילית - מהו שווי השוק במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ואף כאן סבורה העוררת כי המכירה משקפת את שווי השוק.

ד.         טענות העוררת  (בתמצית)

1.         אבי העוררת קיבל את המגרש הנ"ל עבור בתו. הבנייה נוהלה על ידי האב הואיל והעוררת התגוררה בירושלים.

2.         לצורך רכישת המגרש ובניית הבית קיבלה העוררת מבנק לאומי למשכנתאות בע"מ שתי הלוואות בסכום קרן של כ- 260,000 ש"ח, שיתרתן ליום 6.5.02 הסתכמה בסכום של 303,824 ש"ח.

3.         העוררת נקלעה למצוקה כלכלית שלא איפשרה לה להמשיך בפרעון ההלוואות והמשך בניית הבית. העוררת ובעלה הרוויחו ביחד סכום של 24,000 ש"ח לחודש ופוטרו מעבודתם בחודש אוגוסט 2001, ואילו אביה של העוררת נקלע לקשיים כלכליים ולא יכול היה לעזור לה להשלים את בניית הבית.

4.         העוררת והקונים הכירו זה את זה קודם למכירה כשכנים במושב נטעים אך לא היו בין הצדדים יחסים מיוחדים כלשהם, ותמורת המכירה נקבעה בתום לב, במו"מ כלכלי בין מוכר מרצון לקונה מרצון אשר הושפע מהפרמטרים הבאים:

(א)        מצבו הפיזי של שלד הבית והסכומים הנדרשים להשלמתו.

(ב)        האילוצים של העוררת למכירה מהירה הואיל ולא יכלה לעמוד בתשלום המשכנתא וכן        מציאת קונה שיהיה מוכן לרכוש המקרקעין במחיר סביר ולעמוד בדרישות ועדת קבלה של מושב נטעים.