פסק-דין בתיק וע 1396/04

פתח דבר

בין העורר לבין המשיב נפלה מחלוקת בעניין שומות מס שבח,  בגין מכירת זכויות במקרקעין כחלקים מחטיבת קרקע הידועה  בשם "הגוש הגדול" אותם מכר העורר בשנת 2003. עסקינן בשתי שומות: 103137477 ו-103048021 נשוא העררים שלפנינו.

סלע המחלוקת הוא שווי ומועד הרכישה ככל שהוא משליך  על חישוב מס השבח בו חויב העורר. העורר טען, כי המקרקעין נשוא העררים נתקבלו לידיו ביום 9.8.1994 וביום 24.9.1995 וכי שווי הרכישה צריך להיקבע לשומות העצמיות שהגיש, בהתאמה למועדים הנ"ל.

לעומתו טען המשיב, כי שווי הרכישה הוא 62,000 דולר לדונם כפי שנתקבל ביום הוצאת שומת הרכישה, נכון ליום 31.12.1990. העורר לא חלק אז על חיובו כאמור ולא ערר על השומה האמורה. מכאן, ששווי הרכישה הנ"ל ישים גם לצורך חישוב מס השבח.

מחלוקת נוספת, בעניין ניכויים והפחתות, שאתייחס אליה בהמשך.

העובדות

העובדות, כמעט אינן שנויות במחלוקת ואלו הן:

1.                 בשנת 1975 במסגרת דיון בתביעות חלוקה מונה העורר, עו"ד במקצועו, כאחד המנהלים לניהול חלקה 1 בגוש 6896 בתל-אביב, הידוע בכינוי "הגוש הגדול" (נספח ב' לכתב הערר).

2.            ביום 6.9.1978 הגדיר בית המשפט את תפקידם של המנהלים - כניהול המקרקעין ששטחם 1,067 דונם, מימושם וחלוקתם בין הבעלים, ניהול משפטים סבוכים, וטיפול בקידום התכנון והפיתוח של המקרקעין. לצד המנהלים מונה גם מזכיר.

בנסיבות העניין, בית המשפט מצא שלא לאפשר למנהלים לקבל את שכרם תוך כדי ביצוע תפקידם וקבע:

" ... אלא בעת מימוש המקרקעין, דהיינו, לאחר גמר התכנון וחלוקת הרכוש, או אם יבוצע בשלבים, בעת חלוקת או מימוש כל חלק וחלק ממנו... לאור הנ"ל זכאים המנהלים והמזכיר להפרע את שכרם מתוך הקרקע עצמה ... והנני מחליט כי השכר האמור יהיה  8% ... מהקרקע ... לגבי קרקע שבגינה יקבלו הבעלים, בעין קרקע או זכויות בקרקע - 8% משטח הקרקע. ... צו זה ירשם בלשכת רישום המקרקעין בנוסף לצוים שנרשמו בעקבות מינוי המנהלים"

(החלטה מיום 6.9.1978 נספח א' לכתבי הערר). יצוין כי לפני ואחרי ההחלטה הנ"ל, נתקבלו החלטות נוספות, אך אין בהן כדי לשנות מהותית מההחלטה מעלה.

3.                  ביום 1.10.1980 נחתם הסכם בין המדינה לבין המנהלים אשר קיבל תוקף של פסק דין (להלן - ההסכם עם המדינה) (ראו ע/3).

מסעיף 12(א) להסכם עולה כי, מיד לאחר חתימתו תרכוש המדינה את החלקה כיחידה אחת, והמנהלים ימשיכו לטפל  בניהול, בתכנון ובחלוקת החלקה מטעם בית  המשפט. לאחר שיסתיימו הליכי התכנון והחלוקה תעביר המדינה זכויות בעלות בחלקה לפי קביעת המנהלים ובכפוף להוראות בית המשפט והוראות ההסכם.

מסעיף 12(ב) להסכם עולה, כי המדינה התחייבה מצידה להעביר:

"ע"ש המנהלים וע"ש מזכיר המנהלים חלק מזכויות הבעלות כפי שחלק זה יקבע ע"י ביהמ"ש הדן בהליכי החלוקה (להלן - חלק המנהלים) חלק המנהלים יופחת באופן יחסי מזכויות הבעלות של כ"א מהבעלים למעט המדינה שזכויות הבעלות שהיו לה לפני חתימת הסכם זה ..."

בסעיף 13 להסכם נאמר כי:

"המנהלים יטפלו בניהול, בתכנון ובחלוקת החלקה ובביצוע כל הפעולות והמעשים שיהיו דרושים  כדי לחלק את החלקה ואת זכויות הבעלות בחלקה ... ובכפוף להוראות בית המשפט הדן בהליכי החלוקה הנ"ל."

עוד עולה מההסכם הנ"ל, כי הצדדים נתנו הסכמתם לכך שבעת שתרשם החלקה על שם המדינה, תרשם הערת אזהרה המפנה להסכם והליכי החלוקה ימשיכו עד תום פעולות המנהלים לביצוע ההסכם (סעיפים 26, 27 להסכם). עוד נלמד מההסכם הנ"ל, כי  המדינה שחררה את הבעלים מתשלום מיסים כלשהם בגין רכישת החלקה ע"י המדינה ובגין העברת זכויות הבעלות בה לבעלים (ראו סעיף 24 להסכם).

מההסכם עולה, כי הוא נכרת כדי לשרת מטרה אחת והיא קידום הליך פירוק השיתוף בין הבעלים וחלוקה ע"י הקצאת זכויות לבעלותם.  כל זאת, מבלי שרכישת הזכויות ע"י המדינה בחלקה והפשרת החלקים שבבעלותם, תחויב  בתשלום מס או אגרה. עוד נלמד, שהמדינה פטרה את עצמה  מתשלום שכר למנהלים וכי שכרם, 8% כקביעת בית המשפט, יהא חלק מהזכויות אשר יוקצו לבעלים, מידי פעם, לאחר סיום  מלאכת הניהול, בכל שלב.