פסק-דין בתיק וע 1385/02

דן מרגליות, עו"ד' ושמאי מקרקעין, חבר:

א.         רקע עובדתי

1.         ביום 10.5.01 פרסמה עיריית תל-אביב מכרז פומבי 229/01 למכירת מגרש בשכונת כוכב הצפון בתל-אביב.

2.         בעקבות הפרסום הגישה העוררת, שהינה חברה קבלנית, הצעה אשר זכתה במכרז. לפיכך נחתם חוזה ביום 14.10.01 בין העירייה מצד אחד לבין העוררת מצד שני (להלן "החוזה"). (מוצג מע/1).

3.         בהתאם לסעיף 7.1 לחוזה, התמורה בגין רכישת המגרש הינה 19,200,000 ש"ח.

4.         בהחלטת המנהל בהשגה מיום 13.11.02 נקבע כי "עיריית תל-אביב, המוכרת, התחייבה לבצע את הפיתוח עבור הרוכשים. התחייבות זו הינה חלק מההתחייבות החוזית של העיריה, כלפי הרוכש, ולפיכך, גם מס המכירה החל על מכירה זו, ישולם ע"י הרוכש. על פי הנתונים שווי התמורה הכולל הינו:

א.         19,000,000 ש"ח תמורה

ב.         1,259,712 ש"ח תוספת הוצאות

ג.          480,000 ש"ח תשלום מס מכירה

סה"כ התמורה נקבע ל - 20,939,712 ש"ח..."

5.         על החלטה זו הוגש הערר הנדון.

ב.         השאלה שבמחלוקת

השאלה הצריכה הכרעה בערר זה, הינה, האם יש לכלול בשווי העסקה, לצורך חיובה במס רכישה, סכומים שהעוררת נטלה על עצמה לשלם, במסגרת החוזה לרכישת המקרקעין נשוא הערר מעיריית תל-אביב; וזאת בנוסף לתמורה, כפי שנקבעה ובנוסף להוצאות שהתחייבה בהן בגין אגרות והיטלי פיתוח המקרקעין.

ג.           טענות העורר (בתמצית)

1.         המבחן היחיד הקובע לעניין הכללת דמי הפתוח הינו השאלה האם המגרש נמכר כשהוא מפותח אם לאו.

2.        העיד בפני הועדה מטעם העוררת, מר יוסף פישלר, כי במועד רכישת המגרש לא בוצע כל פיתוח ולא הוכנו כל תכניות, למעט התבע הקיימת.

3.        האבחנה שמנסה המשיב לעשות בין "פתוח רגיל" שהוא חלק מאגרות הבנייה לבין "פתוח מיוחד" שאינו כלול באגרות הבנייה היא מלאכותית.

ד.          טענות המשיב (בתמצית)

1.          המשיב לא הכליל בשווי העסקה את אותם הסכומים שהעוררת התחייבה לשאת בהם בגין היטלי הפיתוח וסכומים נוספים שפורטו בסעיף 8.6 לחוזה, באשר מדובר בסכומים אשר מהווים, בחלקם, תשלומים בגין פיתוח המקרקעין, שטרם בוצע.