פסק-דין בתיק וע 1305/04

צבי פרידמן, רו"ח

א.         פתח דבר

          הערר שבפנינו עניינו בשאלת שווי מכירה בעסקת קומבינציה ואלה העובדות הרלוונטיות לערר זה.

ב.         רקע עובדתי

          1.      העורר היה הבעלים של קרקע הידועים במרשם המקרקעין כגוש 6869 חלקה 29 (להלן: " המקרקעין").

          2.      בהתאם לטבלת ההקצאות שצורפה לתוכנית בנין העיר ח/ 300 ניתן לבנות על הקרקע שבבעלות העורר שלוש יחידות דיור למגורים (במגרש מס' 61.01 בשכונת קרית פנחס בחולון).

          3.      ביום 31/12/2002 נחתם הסכם עסקת קומבינציה בין העורר לבין חברת זלמן זכריה נכסים והשקעות בע"מ (להלן: " הקבלן") במקרקעין (להלן: " עסקת הקומבינציה"), במסגרתה מכר העורר 60% מן הזכויות במקרקעין שבבעלותו (1.8 יחידות דיור) בתמורה לרכישת 1.2 יחידות דיור על יתרת 40% מן הזכויות במקרקעין שנותרו בבעלותו (להלן: " ההסכם").

          4.      בהתאם להסכם הקומבינציה התחייב הקבלן להקים במגרש בנין בן 48 יחידות דיור.

          5.      היות ומדובר במגרש מרובה בעלים (החזקה במושע), הזהה למצב הבעלות במתחם ח/ 300 כולו, כלל ההסכם התניה מפורשת, לפיה במידה ולא ישתכלל הסכם בין הקבלן לכל שאר בעלי הזכויות במגרש בתוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם, יפעל הקבלן להגשת תביעה לפירוק שיתוף במגרש על מנת לאפשר את רכישת החלקים שבבעלות בעלי הזכויות שלא הצטרפו להסכם הקומבינציה.

          6.      בהחלטתו בהשגה מה- 10/3/2003 קבע המשיב את שווי המכירה לסך של 676,444 ש"ח בהתבסס על שווי שירותי הבניה שהתחייב הקבלן להעניק לעורר, בסך של 850$ למ"ר ובהתבסס על הערכה של 140 מ"ר לדירה (סה"כ 119,000 $ לדירה). לטענת המשיב שווי זה מתבסס על נתוני השוואה שהיו בידי המשיב לעסקאות של הזמנת שירותי בניה במתחם ח/ 300 והן על דיווחי חברות בניה באשר להוצאות הבניה באזור.

          7.      ביום 25/4/2004 תיקן המשיב את שווי המכירה של העורר לסך של 636,653 ש"ח למועד המכירה. שווי זה מבוסס על חישוב של 800$ למ"ר (ללא מע"מ) X 140 מ"ר (ללא תוספת בגין חניות, מחסן ומרפסת בלתי מקורה) X 1.2 יחידות דיור X 4.737 ש"ח לדולר. לטענת המשיב תיקון זה נובע כתוצאה מהסכם פשרה אליו הגיע המשיב עם הקבלן (הקונה) ועם יתר הבעלים בבנין הספציפי ובאזור כולו.

          8.      העורר לא קיבל את שווי המכירה (שווי שירותי הבניה) שקבע המשיב ומכאן הערר שבפנינו.

ג.          סלע המחלוקת

          הנושאים השנויים במחלוקת בערר זה והדורשים את הכרעתנו הינם שניים:

          האחד -    מהו שווי עלות שירותי הבניה שיש להביא בחשבון לשם קביעת שווי המכירה של המקרקעין בעסקת קומבינציה זו.

          השני -      האם על המשיב להוון את עלות שירותי הבניה ליום המכירה בהתחשב בכך שבמשך תקופה ארוכה (של כ- 4 שנים) לא ניתן היה לממש את הסכם הקומבינציה וכתוצאה מכך התמורה כפי שסוכמה בהסכם הקומבינציה מתקבלת בידי המוכר (העורר) זמן רב לאחר יום המכירה (יום החתימה על הסכם עסקת הקומבינציה).

          (טענת המשיב בעניין אי התרת ניכוי של הוצאות שמאי מקרקעין לשם עריכת שומה נגדית לשומת היטל ההשבחה ננטשה על ידיו בסיכומיו,  לטענתו, מחוסר מהותיות).

ד.      טענת העורר (בתמצית)

1.       לטענת העורר שווי עלות הבניה שקבע המשיב הינו מופרז ואינו תואם את המפרט הטכני של הסכם הקומבינציה. לטענתו, יש להעמיד את שווי שירותי הבניה על סך של 670$ למ"ר נכון ליום ביצוע העסקה.