פסק-דין בתיק וע 1262/03

עו"ד ד"ר גדעון קלוגמן, חבר:

1.      רקע עובדתי

1.1         על מנת לייעל את הדיון החליט כבוד היו"ר ביום 2.3.04 כי: "ב"כ בעלי הדין יגישו לתיק רשימת פלוגתאות ומוסכמות לא יאוחר מ - 30 יום לפני המועד שיקבע". אולם נראה כי ב"כ הצדדים לא הגישו  רשימה כזו.

• יהיה עלינו אפוא להתייחס לרקע העובדתי הצריך להכרעתנו בתיק זה, על בסיס סיכומי ב"כ הצדדים, פרוטוקול ההוכחות שנשמעו בפנינו והמסמכים שהוגשו לנו.

1.2         עניינו של תיק זה בעסקת אחוזים ("קומבינציה"), שלבשה ופשטה צורה ותוכן.

1.3         תחילתה של העסקה בהסכם שצורף כנספח "א" לכתב הערר ("ההסכם") והנושא תאריך 7.7.94. ההסכם הנו בין נוסרת שהירי ("נוסרת") ויוסף שהארי ("יוסף") (העוררים 3 ו-4) מצד אחד ומ. מגן אינטרנשיונל חברה לבנין והשקעות בע"מ ("החברה") ומתתיהו מגן דוד ("דוד")  (העוררים 1 ו-2) מצד שני.    

בכותרת ההסכם הוגדרו נוסרת ויוסף כ"מוכר" והחברה ודוד כ"קונה".

• במבוא להסכם מוגדרים שני מגרשים, האחד בבעלות נוסרת והשני בבעלות יוסף, כ"נכס".
• החלק הרלבנטי לענייננו בהגדרת ה"ממכר" בס' 2 להסכם קובע כי ה"ממכר" הנו: "כל זכויותיו של המוכר בנכס למעט אותו חלק יחסי מהנכס עבור 5 הדירות של המוכר בנכס לרבות ההצמדות אליהן וחלקם ברכוש המשותף אשר נשאר בבעלות המוכר..."
• כ"דירות המוכר" הוגדרו בסעיף הנ"ל חמש דירות, אחת בקומה א' שתיים בקומה ב' ושתיים ב"קומה שלפני הקומה האחרונה". כן נקבעה בין השאר חלוקת הדירות הנ"ל בין יחידי המוכר ושטח הדירות.
• כדרכם של הסכמים מעין אלו עיקרו של ההסכם הוא מכירת הממכר מהמוכר לקונה (סעיף 6 להסכם) בתמורה לבניית "דירות המוכר" ע"י הקונה (ס' 11 להסכם).
• יצוין כי על פי עותק ההסכם שבפנינו, חתומים על ההסכם רק נוסרת והחברה. אולם הצדדים הניחו כי הוא מחייב את כל העוררים ולכן אתייחס אליו כך גם אני.

1.4         ביום חתימת ההסכם (7.7.94) נחתם הסכם נוסף ובו קבעו ביניהם יחידי הקונה את החלוקה הפנימית ביניהם ("הסכם החלוקה"). על פי הסכם החלוקה היה על דוד לקבל שתי דירות בנות 2.5 חדרים כל אחת ב"קומה  האחרונה" בבניין שיבנה בנכס והחברה "את כל יתרת הזכויות במקרקעין" (ס"ק 2א  ו- 2ב להסכם החלוקה).

1.5         העסקה דווחה לרשויות מס שבח ודיווח זה הביא כנראה למחלוקת מסוימת בענייני עלויות בנייה, שטחים ועוד, להוצאות שומות בהתאם, להשגה ולתשובה לה. (ר' מוצגים מ/3 מ/5 וס' 5 -6 לסיכומי ב"כ המשיב). כל אלה אינם מעניינו של הערר דנא.

1.6         המגע הבא בין העוררים והמשיב נוצר בעקבות מכתבו של ב"כ העוררים למשיב מיום 16.9.01 (נספח "ה" לכתב הערר) אשר הוגש על פי כתב הערר ביחד עם מש"ח (שצילומו המצורף לנספח "ה" הנ"ל הנו בלתי קריא).

• כעולה מכתב הערר הבסיס לדיווח שנכלל במכתב ובטופס המש"ח הנ"ל, הנו צו בתים משותפים שצורף לכתב הערר כנספח "ד". המכתב וטופס המש"ח הוגשו על מנת לייחד את הדירות שנבנו בינתיים על הנכס, לבעליהן.

1.7         הצדדים אינם חולקים על העובדה כי החלוקה שהתבקשה כאמור ע"י ב"כ העוררים, לא תאמה את החלוקה שנקבעה בהסכם ובהסכם החלוקה. די בשלב זה לציין כי כתוצאה מ"החלוקה החדשה" הופחת חלקו של דוד משתי דירות בקומה העליונה לדירה אחת בקומה הראשונה וגדל חלקם של נוסרת ויוסף מחמש דירות לשש (בסיכומי ב"כ המשיב מצוין (כנראה בטעות) כי מדובר בשבע דירות).

1.8         העוררים הסבירו מהלך זה, בתיקון שבוצע לטענתם בהסכם (מכתבו של ב"כ העוררים למשיב מיום 8.1.02 שסומן כ-מ/2). המשיב גרס לעומת זאת כי המהלך האמור מבטא עסקת מכר בה מכרו החברה ודוד חלקים בבניין שנבנה על הנכס, לנוסרת ויוסף. מתוך נקודת מבט זו הוציא העורר שומות לעוררים ודחה את השגתם על שומות אלו (נספחים "ו" ו-"ח" לכתב הערר).