פסק-דין בתיק וע 1127/02

י. בן שלמה, שופט בדימוס

עניינו של ערר זה מתמקד במחלוקת שנפלה בין העוררים לבין המשיב בשאלת מהות עסקת רכישת נכס מקרקעין שביצעו העוררים. העוררים הצהירו כי רכשו זכויות בחלקים ממגרש. המשיב קבע כי בחינת מהות העסקה ונסיבותיה, לאור מערכת ההסכמים השלובה עליה חתמו העוררים ושאר ראיות שאסף, מעלה, כי עסקינן ברכישת דירות מגורים מיזמים שבנו על אותו מגרש. העוררים מלינים על קביעת המשיב.

עיקרי העובדות

1.         במועדים שונים בין 20.3.00 לבין 2.7.00, חתמו העוררים על "הסכם שיתוף וחלוקה" שבצד כותרתו נרשמה המלה "מסטר" (ראו ת/4). מן ההסכם הנ"ל עולה לכאורה כי 13 רוכשים התארגנו על מנת לרכוש קרקע עליה יבנו בית משותף (להלן - הסכם המסטר). כבר בהסכם זה ידע כל רוכש איזה דירה רכש, את גודלה, כיווניה ומיקומה בין קומות הבית שייבנה.

2.                העוררים, כל אחד בנפרד, חתמו על הסכם נוסף שאינו נושא תאריך, דוגמת נ/3 המכונה "הסכם מכר והצטרפות ליוזמת בניה". ההסכם נחתם בין העוררים לבין זאב שנהב ו- ה.ש.י.ג (1995) יזום פרויקטים בע"מ (להלן חברת השיג או השיג) (ההסכם להלן - הסכם ההצטרפות). מהגדרות ההסכם עולה כי: "המארגן" - השיג יזום פרויקטים (1995) בע"מ, "הקבלן" - זאב שנהב ...., "הנאמן" - עו"ד יורם שלמון, "הקבוצה" - כל האנשים עימם התקשר ויתקשר המארגן/ ו/או מי מטעמו בהסכם בקשר לרכישת מגרש בחלקה 73 גוש 3928 ובנית בית משותף על החלקה.

מן ההסכם הנ"ל עולה לכאורה, כי הקבלן/מארגן התחייב בפני יחידי "הקבוצה" כהגדרתה בהסכם, הידועים בעת חתימת ההסכם ואלה שיצטרפו ליזמת הבניה בעתיד, דירה שתיאורה ומיקומה פורשו ונקבעו בעת חתימת המתקשר והצטרפותו ל"הקבוצה". בהסכם הנ"ל גם נקבע הסכום שישולם "בגין רכישת המגרש, בנית הדירה והבית וסכומים נוספים" (סעיף 10 להסכם).

3.                הסכם שלישי, המכונה "הסכם מסגרת בית משותף רח' קק"ל 6 ראשל"צ" (דוגמת ההסכם נ/2) (להלן - הסכם מסגרת), עליו חתמו העוררים, ורוכשים נוספים, מצד אחד אשר כונו כ"מזמין" ומהצד השני זאב שנהב וחברת השיג אשר כונו "הקבלן". הסכם זה ביטא לכאורה, את המסגרת להזמנת "בית", ובו נקבעה עלות הבנייה על מרכיביה השונים עד מסירת החזקה בה לידי המזמין.

4.                הסכם רביעי חסר כותרת, מיום 19.9.00, שנחזה כהסכם לרכישת הקרקע (להלן - הסכם רכישת הקרקע) בין ולדימיר אידין שכונה "מוכר" לבין קבוצה בת 10 איש עליה נמנו, בין היתר, העוררים, שנהב זאב ומרים, גנות סורין ו- אורה (ראו ת/3). הסכם זה נערך ונחתם על ידי הצדדים רק לאחר שנקבעו והובטחו כל התנאים לבניית הדירה המסוימת עבור הרוכש. מחיר  הקרקע הנקוב בסעיף 7 להסכם גולם במחירה הסופי של הדירה שבו יהא על רוכש לשאת עבור דירתו, כמודגם בסעיף 10 להסכם ההצטרפות (נ/3 נ/20), הקובע: "בגין רכישת המגרש בגין בנית הדירה והבית וכל ההוצאות השונות המפורטות ברשימה ישלם המבקש למארגן סך השווה ל- ... $ ..." וזאת כאשר ידוע לרוכש כי להבטחת הקמת הבניין כולו, קיימת מסגרת מימון ואשראי של בנק אדנים (ראו הגדרת "הבנק" בהסכם הנ"ל).

טענות הצדדים

טענות העוררים בקצרה

5.                העוררים העלו טענות רבות. בקליפת אגוז, ניתן למקד את טענותיהם כדלקמן:

            5.1. אי תחולה רטרואקטיבית של הוראת הביצוע 7/2001;

            5.2.טענת הסתמכות, על הוראות בנות תוקף בעת כריתת העסקה;

            5.3. טענת הפליה;

            5.4. טעות בהבנת מהות העסקה על מרכיביה השונים;

            5.5. לחלופין, המשיב טעה בקביעת שווי הדירות.

טענות המשיב בקצרה

6.                ב"כ המשיב תמכה בהחלטת המשיב, ודחתה אחת לאחת את טענות העוררים, תוך הדגשת עקרון המהות הכלכלית האמיתית, שהתגבש הרבה שנים לפני העסקה, ועמד בתוקפו גם במועד העסקה דנן. כמו כן טענה כי הוראת הביצוע 7/2001 אינה מחדשת או משנה דבר מהמצב שהיה ידוע בעת כריתת העסקה. בנסיבות העניין, כדי להכריע במחלוקת, ולהבין את המהות הכלכלית האמיתית, שומה לתת את הדעת על ההסכמים ולהסיק את המסקנות לאור העדויות שהשמיעו הצדדים.

בסיכומיה העלתה ב"כ המשיב טרוניה נגד ב"כ העוררים, שלמעט הסכם הרכישה מיום 19.9.00 (ת/3), לא מצא לנכון לצרף להצהרתם מיום 3.1.00 את שאר ההסכמים, דבר המעיד על כוונה להסתיר ולמנוע מהמשיב את האפשרות לאמוד נכון את המהות הכלכלית העולה מכלל ההסכמים שנארגו כמכלול אחד.

דיון