פסק-דין בתיק וע 1125/02

המחלוקת

1.         יסוד הערר שבפנינו הוא מחלוקת, המתייחסת למהותן של פעולות שבצעה העוררת במקרקעין הידועים כחלקה 73 בגוש 3928 בראשון לציון ( להלן - "המקרקעין"). לטענת המשיב, העוררת רכשה למעשה זכויות במקרקעין ומכרה דירות למזמינים ובהתאם חוייבה בתשלום מס רכישה. העוררת לעומתו טענה כי בנסיבות העולות מהמסמכים שהיא המציאה למשיב והמופיעים בנספחים לכתב הערר, לרבות ההסכמים, היא עסקה בארגון ומתן שירותי בניה לבעלי זכויות במקרקעין כלומר, סיפקה למעשה שרותי בניית בית משותף עבור בעלי הזכויות, כמפורט בהסכם שיתוף שנחתם על ידי בעלי הזכויות כשיעור חלקם במגרש (ראו נספח ח' לכתב הערר).

             בהחלטתו דחה המשיב את עמדת העוררת וקבע, בין היתר על יסוד החומר שהומצא לו, שמדובר בעסקה סיבובית בה רכשה כאמור העוררת את הזכויות במקרקעין ומכרה ללקוחותיה דירות.

דיון מקדמי

2.         במסגרת דיון מקדמי עתרה העוררת לקבלת שלשה סעדים:

2.1       קבלת הערר על הסף או לחילופין החזרת הדיון לשלב השגה.

2.2       לאפשר לעוררת לעיין במסמכים אשר שימשו בסיס להחלטת המשיב בשלב ההשגה.

2.3       ב"כ העוררת טען, שהמשיב יכול היה לפעול כפי שפעל רק אם בעסקה מלאכותית מדובר ומכיוון שכך, יש לקבוע כי נטל הבאת הראיות וההוכחה בנסיבות העניין מוטל על המשיב (ראו גם סעיף 4 להלן).

             הועדה בהרכב שונה (רו"ח טוביה גרינברג במקום רו"ח אלכס הילמן) דחתה את הבקשות לקבלת הסעד הראשון והשלישי והורתה לעניין הסעד השני, על גילוי מסמכים הדדי בתצהיר שיתייחס לעובדות הרלוונטיות השנויות במחלוקת בערר.

טענות העוררת

3.         העוררת טענה לגופו של העניין נשוא הערר ובהתיחס לשומת המשיב ולהחלטתו בהשגה, כי היא לא רכשה את הזכויות במקרקעין ולא התקשרה בהסכם עם בעל הזכויות במקרקעין. ההתקשרות נעשתה לדבריה על ידי קבוצת רוכשים פרטיים לצורך בניית בית משותף ( להלן - "המזמינים") בהסכם מיום 19.9.2000 אשר צורף כנספח ו' לערר. לטענתה, המזמינים טרם התקשרותם בהסכם רכישת המקרקעין ובכפוף להתקשרות זו, התקשרו בסדרת הסכמים מפורטים הכוללים הסכם מכר והצטרפות ליוזמת בניה לקבוצת המזמינים, הסכם שיתוף המסדיר יחסים בין המזמינים כולל חלוקת המקרקעין שימוש והנאה בהם, ניהולם וכן בניית בית המשותף ובהסכם מסגרת לבניה למעשה של הבית המשותף.

4.         בבסיס דרישת העוררת לסעד השלישי, כאמור בסעיף 2 לעיל, עמדה כאמור טענה עקרונית כי אין המשיב יכול להחליט לשנות סווג עסקה כפי שהחליט בהשגה, בלא לטעון למלאכותיות העסקה.

             נקדים ונזכיר כבר עתה את החלטת הועדה בעניין זה, כפי שבאה לידי ביטוי בעניין הסעד המבוקש כאמור, כי לא נמצא בסיס לטענה כי המשיב טען למלאכותיות העסקה, אלא בחן את המהות הכלכלית של העסקה בהתייחס למרכיביה ומאפייניה כפי שעולים ממכלול ההסכמים.

             האם רשאי היה המשיב לעשות כן? האם חייב היה לטעון מלכתחילה למלאכותיות העסקה?

             לשיטתה של העוררת ועל פי סיכומיה לא רשאי היה משיב לפעול כפי שפעל ואולם, לא מצאנו חיזוק חד משמעי לטענותיה אלה בהלכה שהובאה על ידה בסיכומים (ע.א. 10829/02 - מכון טיפול בשפכי אשקלון). יתרה מזו - ממובאות המוזכרות בהלכה זו עצמה, כמו לדוגמא זו של הנשיא דאז א. ברק (בע"א 8249/01 מנהל מס שבח מקרקעין חדרה נ' טל ועופר, פ"ד נט (1) עמ'711), נראה לכאורה כי ברמה העקרונית רשאי היה המשיב לפעול בעניין זה כפי שפעל.

             לסיכום, לדעת הועדה, אכן רשאי היה המשיב לנהוג כפי שנהג ולבחון את המהות הכלכלית של העסקה ולהבהיר, על פי מסכת העובדות כפי שבאו לידי ביטוי במכלול ההסכמים שעמדו בבסיסה, מהי עמדתו לעניין מהות העסקה וזאת ללא החובה לטעון למלאכותיות העסקה.

5.         בהחלטתנו להלן נתייחס בקליפת האגוז לאותן העובדות עליהן הסתמך המשיב בהחלטותיו וניתן דעתנו לעצם המסקנות אליהן הגיע.

             נציין לעניין זה כי העוררת בסיכומיה שמה דגש על הפן העקרוני בעניין טענת המלאכותיות כאמור לעיל ובחרה שלא להתמודד עם הנתונים העובדתיים שהעלה המשיב, אלא רק לציינם.

             הועדה מצרה על כך. זאת ועוד - הועדה מביעה את מורת רוחה מהעובדה שהעוררת לא הביאה בפניה עדים מטעמה שיסייעו לברר את התשתית העובדתית ומשמעותה, כמו למשל את מארגן העסקה, מנהלה של העוררת, מר שנהב. עוד נוסיף כי הבסיס לסחבת ולהשתלשלות העניינים המייגעת בתיק זה הייתה טענה חוזרת ונשנית שנבצר ממר שנהב להתייצב לעדות מחמת שהותו בחו"ל ומשנקבע מועד מוסכם (15.6.05) בו אמורים היו להתייצב עדי התביעה, לרבות מר שנהב, איש מהעדים לא הופיע וב"כ העוררת בחר להעיד את עדי המשיב שנכחו באולם.

מסכת העובדות

6.         זו בקצרה מסכת העובדות, המתבססת בנסיבות אלה בעיקר על החלטות המשיב וסיכומיו. העוררת כאמור לא סתרה מסכת עובדתית זו, אף שנתנה למסכת העובדות פרשנות אחרת: