פסק-דין בתיק וע 1045/01

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:

א.         רקע עובדתי

1.         הדיון בערר זה החל בפני כב' הנשיא (בדימוס) מנחם אילן והועבר למותב זה לכתיבה, עקב סיום כהונתו של הנשיא כיו"ר ועדת ערר.

2.         ביום 30.12.01 ניתנה החלטה לפצל את הדיון, שבשלב הראשון יסכמו באי כח הצדדים בנושא המחלוקת המשפטית ובשלב השני, ייקבע התיק להוכחות ביחס לשווי הנכס נשוא הערר.

3.         ביום 12.2.03 ניתנה החלטה בשלב הראשון האמור לפיה נשוא הערר אינו מכירת זכויות בקרקע, אלא מכירת "דירה על הנייר".

4.         לפיכך, נקבע התיק להוכחות ולשני הצדדים ניתנה הזדמנות להוכיח טיעוניהם בנושא השווי הראוי לענין מס הרכישה.

5.         הצדדים סיכמו טיעוניהם לעניין השווי.

ב.         השאלה שבמחלוקת

מהו השווי של הנכס נשוא הערר ליום המכירה.

ג.           טענות העורר (בתמצית)

1.         סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963, מגדיר את המונח "שווי של זכות פלונית" כ"סכום שיש לצפות לו ממכירת אותה הזכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון". לו היתה העוררת מוכרת זכויותיה במגרש לצד ג', האם יעלה על הדעת כי הייתה מקבלת 250,000 $.

2.         במהלך ישיבת ההוכחות מיום 18.5.05 הגיש ב"כ העוררים לועדה הנכבדה 6 שומות והסכמים של דירות דומות במתחם ח/300 שנתקבלו ואושרו על ידי המשיב. שומות והסכמים אלה סומנו ע/1-ע/6. שוויין של דירות אלה (שנתקבל ואושר ע"י המשיב) נע בין 150,000 $ עד 180,000 $.

3.         עסקאות הקומבינציה במגרשים אלה בוצעו כמו בעסקה נשוא הערר דנן, לפני בניית הדירות ולפני שהיה היתר בניה ולפני שאוחדו בעלי הדירות לכדי מיקשה אחת על מנת להגיש בקשה להיתר בניה.

4.         המשיב הסכים כי שווי הדירות נע בין 150,000 $ עד 180,000 $. אין טעם להפלות בין דירות אלה לבין הדירה דנן. לאור זאת שווי העסקה אינו אמור לעלות על 180,000 $.

5.         אמנם במש"ח שהוגש ע"י ב"כ המשיב וסומן מ/1, צוין כי שווי הדירה, באותו מגרש שבו בוצעה העסקה דנן, נקבע בשומה עצמית ל-260,000 $, אך יחד עם זאת אין להסיק מכאן לשווי העסקה דנן, מאחר וזו התבצעה ביום 28.12.99, יותר משנה לפני העסקה נשוא המש"ח (שהתבצעה ביום 28.12.00). יצוין כי בשנת 2000 אוחדו בעלי היחידות במגרש, התבצע מכרז ובו זכתה חברה קבלנית שהכניסה את כל בעלי היחידות במגרש תחת מטריה אחת, דבר שלא היה ביום ביצוע העסקה נשוא הערר.

6.         הבדל נוסף בין מ/1 לעסקה הנדונה הוא כי בערר מדובר על 0.9635 יח"ד בעוד שבמ/1 מדובר על יחידה שלמה.

7.         באשר לטענת המשיב לפיה העוררים לא חלקו כביכול בהשגתם על השווי של 250,000 $ שנקבע לדירה ועל כן הם מנועים מלטעון בקשר לכך, יטענו העוררים כי בסעיף 6 להשגה חלקו על השווי בציינם כי "שום צד ג' לא היה רוכש זכויות בקרקע...לפי מחיר של 250,000 $ אלא לפי ערך הזכויות נכון להיום, כ-57,810 $".

8.         טענתו של זו המשיב שמה ללעג ולקלס את החלטת הועדה לפצל הדיון לשניים. שכן אם המשיב צודק מה הטעם לנהל הוכחות לענין ערך הדירה. ב"כ המשיב אף הסכים כי תוגש חוות דעת שמאית מטעם העוררים. הסכמתו זו של המשיב והמנעותו מהעלאת הטענה במשך זמן רב, עולות כדי ויתור על הטענה.

9.         במידה והועדה תקבל את עמדת העוררים לשיטתם הרי מתבקשת היא לבטל את חיוב העוררים בהוצאות בסך 10,000 ש"ח שהוטלו עליהם בשלב הראשון.