פסק-דין בתיק הפ 930/04

מבוא

1.         עסקינן בתובענה לסעד הצהרתי, שלפיו בין חברת א. לוי השקעות ובנין בע"מ (להלן: "המבקשת") לבין יעקב (ג'קי) אמינוף ודבורה אמינוף (להלן: "המשיב", "המשיבה" ו "המשיבים", לפי העניין) נכרת הסכם מחייב שבו התחייבו המשיבים למכור למבקשת את חלקם בנכס מקרקעין הידוע כחלקה 38 בגוש 7032, המצוי ברחוב הרצל 138 בתל אביב (להלן: "הנכס"), וכי תנאיו של הסכם זה הם התנאים המפורטים בנספחים המצורפים לתובענה. בהמשך לכך נתבקש בית המשפט להורות על אכיפת ההסכם. יוער כי המבקשת עתרה בפתח התובענה לסעדים נוספים, בהם הצהרה על כך שהמשיבים אחראים לנזקיה וההוצאות שנגרמו לה כתוצאה מאי קיומו של ההסכם. ואולם, בפרק "הסעדים המבוקשים" בתובענה וכן בסיכום טיעוניה לא חזרה עוד המבקשת על הסעדים הנוספים, ואף במסגרת הדיון התמקדה בהוכחת קיומו של הסכם מחייב ולא בהוכחת נזק. מכאן שוויתרה על סעדים אלה בגדר התובענה הנדונה, ובדין עשתה כן, באשר הם אינם מתאימים להתברר בהליך של המרצת פתיחה. הסוגיה שבמחלוקת הינה אפוא אם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב למכירת חלקם של המשיבים בנכס לידי המבקשת.

רקע עובדתי

2.         המבקשת והמשיבים הם בעלי הזכויות בנכס כהגדרתו לעיל, כאשר המבקשת מצד אחד והמשיבים מצד שני מחזיקים כל צד במחצית מזכויות הבעלות. בין הצדדים נכרת ביום 13/11/01 הסכם בדבר "זכות סירוב ראשונה" המוענקת לכל אחד משני הצדדים לרכוש את חלקו של הצד האחר בנכס (נספח ב' לתובענה, להלן: "הסכם זכות הסירוב"). בעקבות הסכם זה נרשמו הערות אזהרה הדדיות על זכויותיהם של המבקשת ושל המשיבים (ראו: נסח מקרקעין, נספח א' לתובענה). ההערות נרשמו בגין "זכות קדימה", ואולם הוברר כי "זכות קדימה" אינה אלא "זכות סירוב ראשונה" שניתנה לכל אחד מהצדדים מכוחו של הסכם זכות הסירוב.

            ביום 19/11/02 שלח המשיב, באמצעות פקסימיליה ובדואר רשום, מכתב למר עזרא לוי, מנכ"ל המבקשת (להלן: "לוי"), ובו הודיע לו על הצעה שקיבל מאת רוכש פוטנציאלי לרכישת חלקם של המשיבים בנכס תוך ציון המחיר שהוצע לו, וביקש ממר לוי להודיעו בהקדם אם המבקשת מעוניינת לממש את זכותה לרכוש את מחצית הנכס אם לאו (נספח ג' לתובענה, להלן: "מכתב ההצעה").

            למכתב זה השיב לוי ביום 21/11/02 במכתב שהועבר אף הוא הן בפקסימיליה והן בדואר רשום, בו הודיע למשיב כי הוא מקבל את ההצעה לרכוש את חלקם של המשיבים בנכס במחיר המוצע, וביקש מהמשיב להעביר למבקשת עותק מהצעת הרכש שקיבל (נספח ד' לתובענה, להלן: "מכתב הקיבול"). ביום 27/11/02 העביר המשיב למבקשת את ההצעה שנתקבלה אצלו מהקונה הפוטנציאלי, תוך ציון שמו, וכן ציין כי העביר לבאת כוחו את פרטי ההצעות של הרוכש הפוטנציאלי ושל המבקשת (נספח ה' לתובענה). ביום 25/12/02 שלח לוי מכתב נוסף למשיב, ובו הודיעו כי המבקשת ערכה את כל ההסדרים הדרושים לשם הוצאתו של ההסכם לפועל, ואף ציין כי "Our acceptance of your offer should be refereed as a binder" (כך במקור - ע.ב., נספח ו' לתובענה).

בהמשך לכך, ביקש לוי מהמשיב להעביר לידי המבקשת נוסח הסכם שיעגן את ההסכמות המחייבות, לשיטת המבקשת, וזאת לדבריו " for tax report requirements " (נספח ו' לתובענה).

            ביום 16/12/02 פנתה ב"כ המשיבים אל לוי וביקשה ממנו להעביר לידיה עותק מקורי חתום של הסכם זכות הסירוב. ביום 19/12/02 השיבה גב' מיכל גור מטעם המבקשת למכתבה של ב"כ המשיבים והודיעה כי היא מצרפת למכתבה עותק מקורי חתום של הסכם זכות הסירוב (נספחים ט' ו-י' לתובענה).

                בין הצדדים התנהלה תכתובת ארוכה וממושכת - בין בעצמם ובין באמצעות באי כוחם - שלוותה אף בניסיונות מצד המבקשת להעביר לידי ב"כ המשיבים מקדמה בסך 67,500 דולרים על חשבון התמורה המוסכמת, אשר ב"כ המשיבים מיאנה לקבלה, על אף הוראתו של המשיב (ראו, לדוגמא, נספחים ט"ז-כ' לתובענה). החל משלב מסוים החלו הצדדים לנהל משא ומתן על תנאיו של הסכם מכר מפורט, ועל פי התכתובות אשר צורפו כנספחים לתובענה נותרו שני נושאים בלבד אשר לא באו על פתרונם: שכר טרחתה של ב"כ המשיבים והשאלה על מי יחול היטל השבחה, אם יוטל כזה. הצדדים ניהלו, כאמור, התכתבות ענפה, עד שביום 13/2/04 שלח המשיב הודעת דואר אלקטרוני לידי לוי, שבה הוא מודיע כי שינה את דעתו, ואין בכוונתו למכור את הנכס לאיש (נספח ל"ח לתובענה). לוי שיגר תשובה למשיב, בה הבהיר לו כי החלטה זו אינה מקובלת ומהווה התנהגות שלא בתום לב, ובין הצדדים נעשו נסיונות לתאם פגישה בין נציגי המבקשת לבין המשיב. בפועל פגישה כזו לא תואמה.

טענות הצדדים

3.         טענתה של המבקשת היא, בתמצית, כי בין הצדדים השתכלל הסכם מחייב מתוקף מכתב ההצעה ומכתב הקיבול, וכי העובדה כי הצדדים לא חתמו על הסכם מכר מפורט אין בה כדי לפגום בתוקפו של ההסכם. לחלופין טוענת המבקשת, כי חוסר תום לבם של המשיבים במהלך ניהול המשא ומתן מונע מהם להתכחש לתוקפו של ההסכם.

            המשיבים, מצדם, טוענים כי בין הצדדים התנהל אמנם משא ומתן, אך לא נכרת ביניהם הסכם מחייב. לטענת המשיבים, פנייתו של המשיב אל המבקשת במכתב ההצעה היתה בבחינת "הודעה" ולא "הצעה", וכי המשיב לא הבין את משמעותו של הסכם זכות הסירוב. כן טוענים המשיבים כי הצדדים לא הגיעו לכדי גמירת דעת ומסוימות שיש בהם כדי לשכלל חוזה מחייב בין הצדדים. עוד טוענים המשיבים כי בהעדר הסכם מכר חתום בין הצדדים, לא מתקיימת דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), וכן כי המבקשת לא פעלה בהתאם להוראות סעיף 102 לחוק המקרקעין המאפשר להפקיד את תמורת המכר אצל רשם המקרקעין, הפקדה שכמוה כהשלמת עסקת המכר. טענה נוספת בפי המשיבים היא כי המבקשת הפעילה אמצעי כפייה כלפיהם, ומשכך אף אם נכרת הסכם, זכותם לבטלו. בלא לגרוע מטענות אלה שנטענו על ידי המשיבים, נטען על ידם עוד כי בכל מקרה, המשיבה להבדיל מן המשיב לא נטלה חלק במשא ומתן ולא הסכימה לדבר.

מעמדה של המשיבה בתובענה

4.         המשיבה היא אמו של המשיב, כבת 95 כיום (עמ' 22 לפרוטוקול, ש' 21 - 22). המשיבים טענו במהלך הדיון ובסיכום טיעוניהם כי המשיבה אינה חתומה על הסכם זכות הסירוב או על מסמך כלשהו בקשר עם נושא העסקה, וכי הפועל היוצא מכך הוא שלכל היותר יכול המשיב למכור את חלקו שלו בנכס. טענה זו לא בא זכרה בתשובה לתובענה, ומשכך היא מהווה הרחבת חזית אסורה וכבר מן הטעם הזה דינה להידחות, במיוחד משהצהירו ב"כ הצדדים בפתח ישיבת ההוכחות כי אין ולא יהיה שינוי או הרחבת חזית מצד מי מהם (עמ' 2 לפרוטוקול, שורה 2).

            אך מעבר לכך - המשיבים מנועים מלהעלות טענה זו, גם מכוח הדוקטרינה של "השתק מחמת מצג". לאורך כל מערכת היחסים המשפטית שבין המבקשת לבין המשיבים, הציג עצמו המשיב כמייצג הן את עצמו והן את המשיבה, היא אמו, בכל הנוגע לנכס נושא תובענה זו. אף המשיבה עצמה יצרה מצג כזה, באמצעות באת כוחה עו"ד מצא, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בכל ההתכתבויות בין הצדדים  - החל מהסכם זכות הסירוב, עבור דרך מכתב ההצעה, וכלה במכתבים שיצאו מאת עו"ד מצא.

            טענתו של המשיב שלפיה "גם כאשר אני מדבר בשמי בלבד, אני משתמש בלשון רבים ואומר US . כך אני נוהג בעסקים" (עמ' 24 לפרוטוקול, ש' 18-19) איננה משכנעת, בלשון המעטה, ועדותו בהקשר זה ובכלל היתה לא אמינה באופן בולט ומנוגדת למסמכים שהוצגו (ראו, למשל, עדותו בעמ' 31 ש' 10 - עמ' 32 ש' 1). יוער עוד כי אף במכתבים ששיגרה באת כוחם של המשיבים למבקשת ולבאי כוחה היא התייחסה למשיבים בלשון רבים (ראו, למשל, מכתב מיום 12/2/03 ומכתב מיום 7/7/03, נספחים כ"ג וכ"ו לתובענה), והדברים מדברים בעד עצמם. תמוהה לא פחות טענתו של המשיב כי במהלך ניהול המשא ומתן עם המבקשת לא הביא את דבר קיומו של משא ומתן לידיעת אמו, משום ש "רק אם וכאשר היה לי הסכם חתום ע"י 2 הצדדים הייתי פונה אליה בעניין הזה." (עמ' 35 לפרוטוקול, ש' 4 - 5). זוהי טענה שאיננה מתקבלת על הדעת, כך בין היתר לנוכח היחסים שטען שיש לו עם אימו, ומכל מקום אינני מאמינה לו לנוכח התרשמותי מעדותו. גם באת כוח המשיבים נתנה כאמור יד למצג זה, שלפיו המשיב רשאי ומוסמך לפעול למכירת הנכס גם מטעם אמו, המשיבה, וחזקה על עו"ד מצא כי לולא זה היה המצב העובדתי, לא הייתה נוהגת כך.

אשר על כן, מושתקת המשיבה מלהעלות טענה זו.

            למען הסר ספק יוער כי שוכנעתי כי המשיבה אכן התירה למשיב לטפל בשמה בנכס, לרבות הטיפול במכירתו, זאת בין היתר לאור גילה ומצבה הרפואי כפי שבא לידי ביטוי בעדותו של המשיב.

            מכל הטעמים הללו - הן השתק מחמת מצג, הן מחמת עיתוי העלאת הטענה והן בשל ההתרשמות שהותירה בי עדותו של המשיב - אני קובעת כי המשיב פעל הן בשם עצמו והן כשלוחה של המשיבה, וכי כל קביעה שתיקבע בתיק שלפניי תחייב את שני המשיבים גם יחד.

האם נכרת בית הצדדים הסכם מחייב?

5.         אין מחלוקת כי הצדדים לא חתמו על הסכם מכר מפורט. השאלה המתעוררת היא: האם די במכתב ההצעה ובמכתב הקיבול שהחליפו הצדדים ביניהם כדי להקים התקשרות חוזית מחייבת בין הצדדים. לשם כך יש לבחון את שני המסמכים הללו.

            מכתב ההצעה הוא מכתב ששיגר המשיב אל לוי ביום 19/11/02. הוא כולל ארבע פסקאות קצרות, שתיים מהן רלוונטיות לעניין הנדון, ואלה הן:

            " As per our agreement, I am informing you that I have received an offer from a buyer to buy the half share my mother, Mrs. Devora Aminoff and I own in the block 98 parcel 7082.