פסק-דין בתיק הפ 913/04

לפני ביהמ"ש הוגשה בקשה לקביעת גובה פיצויי הפקעה בגין שני נכסים שהופקעו ע"י הוועדה המקומית. הנכס האחד ידוע כבנין "מועצת הפועלים" המצוי ברח' צה"ל בראש העין (חלק מחלקה 52 גוש 4273 לשעבר: חלק מחלקה 47) והנכס האחר ידוע כ"מועדון הנוער העובד" המצוי ברחוב מעודה פינת רחוב אפק ראש העין (חלק מחלקה 191 גוש 4271). שני הנכסים הנם חלק ממתחמים גדולים יותר שייעודם ציבורי ומצויים היו,שנים רבות,בחכירת ו/או בחזקת ההסתדרות הכללית ו/או חברת העובדים (להלן: "ההסתדרות").

עילת בקשת אשגדום נכסים וההסתדרות נסמכת על חוזי רכישה מיום 14.12.99  במסגרתם, כך נטען  על ידי אשגדום , רכשה היא מההסתדרות את שני הנכסים.

תאור שלבי ההפקעה

במהלך שנת 1982 פורסמה הודעה עפ"י סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, שכללה את רוב השטחים הציבוריים עפ"י התוכנית. במסגרת שטחים אלה נכללה גם חלקה 47 בגוש 4273 בה מצוי גם הנכס הידוע כבניין "מועצת הפועלים". כן נכללה במסגרת הודעה זו  "מועדון הנוער העובד".

במהלך שנת 1984 פורסמה גם הודעת הקנייה עפ"י סעיף 19 לפקודת הקרקעות והבעלות הרשומה  בחלקה 47 (בגודל של כ- 85 דונם) רשומה מיום 10.7.84 על שם עיריית ראש העין.

ביום 27.1.92 דנה מליאת המועצה המקומית ראש העין ב"החזרה כחוק, למינהל מקרקעי ישראל, של הבעלות על הקרקעות בגושים ובחלקות בכללם גם החלקות הרלבנטיות לעיניננו.  במסגרת החלטה זו אישרה מליאת המועצה המקומית , בין היתר, את השבת הבעלות בשתי החלקות בהם מצויים הנכסים נשוא הליך זה. ביום 20.8.92 אישר גם משרד הפנים החלטה זו .

ביום 3.8.95 וביום 26.10.95 פורסמו ברשומות הודעות לפי סעיפים5 ו- 7 לפקודה  גם ביחס למועדון הנוער וגם ביחס למועצת הפועלים. ביום 21.12.97 פורסמה ג ם הודעה לפי סעיף 19 לפקודה. במסגרת הודעה זו הוקנתה זכות הבעלות בנכסים אלה, פעם נוספת, לעיריית ראש העין.

החוזה בין אשגדום להסתדרות

במהלך חודש אוקטובר 1999 הובא לידיעת עיריית ראש העין מידע, לפיו מנהלת ההסתדרות מו"מ לשם מכירת בנין מועצת הפועלים לגורם פרטי עסקי. בנסיבות אלה פנתה העירייה לב"כ ההסתדרות, הפנתה את תשומת ליבו לכך  כי ייעוד הקרקע הינו לצורכי ציבור מקדמת דנא וכי בתור שכזו, הופקעה והפכה לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית ראש העין. ב"כ ההסתדרות נדרש לכן להמנע מטיפול בכל עסקה הקשורה לנכס.

ביום 14.11.99 נתקיימה פגישה בין נציגי עיריית ראש העין ובין ב"כ ההסתדרות, במסגרתה סוכם כי ינוהל מו"מ בין הצדדים לשם הסדרת מסירת החזקה בנכס לעירייה כמו גם לשם הסדרת סוגיית הפיצויים, אם וככל שמגיעים.

בתאריך 14.12.99 נחתמו שני  חוזים בין ההסתדרות לבין אשגדום נכסים, החוזה הראשון-  במסגרתו מכרה ההסתדרות את הנכס "בניין מועצת הפועלים" , תמורת הסכום הכולל של 500,000$. יש להזכיר כי בשלב זה הבעלים הרשומים הם העירייה, ולא ההסתדרות. החוזה השני - עניינו מכירת מועדון הנוער העובד תמורת 75,000$.

סעיפים רלבנטיים מתוך החוזים

·        חוזה החכירה בין מנהל מקרקעי ישראל לבין ההסתדרות מיום 28.11.1983

"4. המוחכר מוחכר לחוכר לתקופת החכירה למטרת שרותים ציבוריים בלבד ואסור לחוכר להשתמש במוחכר או בחלק ממנו למטרה אחרת מבלי לקבל על כך הסכמה מפורשת מראש ובכתב מאת המחכיר.

" 18.   העברת ומשכון זכויות החוזה ודמי הסכמה -מנית המינהל

         א.  ירצה החוכר להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה בשלמותן או בחלקן בצורה כל    שהיא או להחכיר את המוחכר בחכירת משנה או להשכירו או  למסור חזקה או שימוש בו במלואו או בחלקו, עליו לקבל לכך הסכמתו של המחכיר בכתב ומראש.  ..."
"25. ביטול החוזה וסיומו

א. הפר החוכר תנאי מתנאי חוזה זה והיתה הפרת החוזה הפרה יסודית(ראה להלן) הרשות בידי המחכיר לבטל את החוזה ע"י מתן הודעה במכתב רשום,...הצדדים מסכימים בזה כי התנאים שבסעיפים 4,6,10,15,18 של החוזה  הינם תנאים שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית..."

·        חוזי רכישת בניין מועצת הפועלים ובניין הנוער העובד בין ההסתדרות לחברת אשגדום מיום 14.12.99

"הקונה מצהיר ומתחייב בזאת כדלקמן:

3.1  כי ביקר במקרקעין, ראה ובדק את המקרקעין ואת הממכר הן מבחינה פיזית - לרבות סביבתם, דרכי הגישה אליהם, החזקה בהם וכד'- הן מבחינה משפטית ותכנונית. מבלי לגרוע מכלליות ההצהרה וההתחייבות, בדיקת הקונה כללה בדיקה מדוקדקת של זכויות המוכר במקרקעין והיקפן, סוג החכירה מהמינהל, מטרתה, תקופתה, התשלומים שולמו בגינה, שטח המקרקעין, יעודם, התוכניות החלת עליהם, דרישות הרשות המקומית ו/או הוועדות לתכנון ובניה ו/או המינהל ו/או כל רשות אחרת, זכויות הבניה, הפרשות ו/או הפקעות קיימות ו/או צפויות, זכויות ומצב החזקה בהם וכן כל בחינה אחרת והקונה  מצא אותם מתאימים לצרכיו ולמטרותיו וכי אין לו ולא יהיו לו כל טענות ו/או תביעות כנגד המוכר מחמת או התאמה ו/או טענת ברירה  ו/או פגמים והוא מוותר על כל טענה כזו.

3.2 כי הוא רוכש את הזכויות במקרקעין כפי שהן במצב שהיום ("as is"), לרבות מצבן המשפטי והתכנוני ועל המחזיקים והתופסים בהם, הכל על סמך בדיקותיו, הערכותיו ותחזיותיו בלבד והוא לא הסתמך לצורך הרכישה על הבטחות, מצגים, פרסומים ו/או התחייבויות של המוכר ו/או מי מטעמו בלבד.

3.3 כי מבלי לגרוע   מכלליו האמור בסעיף 3 זה, ידוע לו כי הטיפול מול המינהל בכול הנוגע להסכם חכירה לגבי הנכס ייעשה על ידי, על חשבון ובאחריות הקונה למעט התחייבות המוכר לחתום על מסמכים הנדרשים...