פסק-דין בתיק הפ 85/98

א.         מהות הבקשה

בית המשפט התבקש לסווג את חלקי הנכס - מרכז מגורים לאוכלוסיה מבוגרת (להלן: "אחוזת ראשונים"), שאינם דירות מגורים ולקבוע מיהו ה"מחזיק" באותם חלקים, לצורך תשלום הארנונה.

ב.         עובדות רלוונטיות

המבקשת 1 היא שותפות רשומה המפעילה מרכז מגורים למבוגרים בראשל"צ. דירות המגורים  מותאמות לדיירים עצמאיים תפקודית בריאותית ונפשית והם מנהלים בדירותיהם חיים רגילים.

המבקשים 3-6 הם דיירים המתגוררים בדירות באחוזה.

בית המשפט העליון קיבל את ערעורם של המבקשים (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין נ' עירית ראשון, תק-על 2003(1), 1478 ,עמ' 1481 (להלן: " פסה"ד בערעור") על פסק דינו של בית משפט זה, בקובעו כי בית אבות מהסוג שבמקרה שלפנינו מהווה "בית מגורים" ועל כן דירות המגורים והשטחים הנלווים להן ימוסו כ"בית מגורים". כמו כן נקבע כי הדיירים בדירות המגורים הם ה"מחזיקים" בהן לצורך החיוב בארנונה.

עם זאת, ציין בית המשפט העליון כי "נראה לכאורה כי לא כל חלקיו של הנכס מהווים בהכרח חלקים נלווים למהות המרכזית של הנכס ולמימוש תכליתו כ"בית מגורים" ולא בהכרח קיימת זיקה בין היחידות השונות או איזו מהן לבין יחידות המגורים המהוות את התכלית המרכזית של הנכס", לפיכך הוחזר התיק לבית משפט זה על מנת שיתר חלקי הנכס יסווגו ויקבע מי ה"מחזיק" בהם לצורך תשלום הארנונה.

עיריית ראשל"צ הוציאה לאחר מתן פסה"ד בערעור שומה למבקשת 1 ובה סיווגה את שטחי האחוזה שאינם דירות מגורים כשטחים מסחריים.

ג.          הפלוגתא בין הצדדים

מכתבי הטענות עלתה הפלוגתא הבאה:

 האם יש לסווג את יתר חלקי הנכס, שאינם דירות מגורים, כ"בית מגורים" באשר הם נלווים ליחידות הדיור, או שמא יש לסווג חלקים אלו או חלקם כשטחים מסחריים?

ד.         ד י ו ן

בית המשפט העליון עמד בפסק הדין בערעור לעיל על העקרונות המנחים בשאלת סיווג הנכס:

"השימוש הוא אחד המבחנים לסיווגו של נכס. כאשר מדובר ב'מתקן רב-תכליתי' בעל שימושים מגוונים שניתן להפריד בין מתקניו השונים, ייעשה הסיווג לפי השימוש והתכלית של כל חלק בנפרד (בג"ץ 1985 ,1437/90 ,764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו(816 ,793 (1). באותו עניין הפריד בית המשפט לצרכי ארנונה בין משרדים לבין מתקן תדלוק לבין מאזני גשר, שהיו כולם חלק מ'מתקן רב-תכליתי' (והשוו: בג"ץ 4225/95 לקסן (ישראל) בע"מ נ' עירית אילת ואח' (לא פורסם)). פסיקת בתי המשפט המחוזיים יישמה הלכה זו בקובעה כי יש לפרשה באופן שהפרדה כאמור תיעשה רק כאשר כל חלק ב'מתקן הרב-תכליתי' משמש למטרה שונה המוגדרת כסיווג נפרד וכי אין לפצל כל נכס המקיים מהות אחת, לנתחים קטנים טפלים ושוליים למהות העיקרית, על מנת לסווג כל חלק וחלק בנפרד לפי שימושו. הטעם לכך כפול:

ראשית, הרחבת ההלכה כאמור עלולה להביא לתוצאות על גבול האבסורד, כגון: משרד שבו כלולים חדר מנוחה, שרותים וארכיון יחויב בשיעורי מס שונים לכל חלק; שנית, הרחבה כזו עלולה להגדיל ולהאדיר את הסכסוכים והמחלוקות בין הפרט והרשות (ה"פ 1998/92 (ת"א) אולמי טקסידו ארועים ומסעדות בע"מ נ' עיריית תל-אביב-יפו (לא פורסם); ע"ש 122/00 (ת"א) מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו נ' טחנות קמח ישראליות בע"מ (לא פורסם)). ואכן, אין זה מעשי ולא ניתן לצפות מן הרשות המקומית לבחון ולערוך מעקב בדבר השימושים הנעשים בחלקים שונים של נכס הומוגני בעיקרו כאשר שימושים אלה עשויים להשתנות מעת לעת וכך גם היחידות שבו.

9. השאלה היא, אם כן, מתי נאמר כי ביחידות שטח סמוכות נעשה שימוש שונה בכל אחת מהן, המצדיק סיווג נפרד, ומתי נאמר שגם אם בכל אחת מיחידות אלה מתרחשת אמנם פעילות שונה, משולבות פעילויות אלה זו בזו ותכליתן אחת ועל כן אין מקום לפצלן לצורך הסיווג. לעניין זה הוצעו מספר מבחנים. מבחן אחד הוא, בחינת קיומה של זיקה בין תכליתה של יחידה אחת לבין תכליתה של יחידה סמוכה. אם קיימת זיקה כזו, נראה ב'מתקן הרב-תכליתי' נכס אחד ואילו בהעדר זיקה כזו, הרי שכל יחידה תסווג בנפרד (ע"ש 944/93 (ת"א) פרג' אולפני צילום בע"מ נ' מנהל הארנונה בעירית תל-אביב-יפו (לא פורסם)). מבחן אחר הוא, האם השימוש בחלק ספציפי, הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו (ע"ש 28/90 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' עיריית דימונה (לא פורסם); ע"ש 122/00 לעיל).

יישום המבחנים האמורים הוביל את בתי המשפט המחוזיים להבחין בין אולפן צילום ובין מעבדה (ע"ש 944/93 לעיל); בין מרתף ששימש את העובדים כחדר ספורט לבין יתר חלקי העסק (ע"ש 28/90 לעיל). לעומת זאת, לא נערכה הבחנה בין שטחי עזר המשמשים אולמות אירועים ובין האולמות עצמם (ה"פ 1998/92 לעיל); בין ממגורה ובין טחנת קמח (ע"ש 122/00 לעיל); בין שטח הבנק ובין מחסן בקומת המרתף המשמשת כארכיון לבין קומת המשרדים המשמשת את הנהלת המחוז (ע"ש 485/98 (נצ') הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ נ' מנהל הארנונה (לא פורסם))."

בהמשך מציין בית המשפט (בסעיף 13 לפסק הדין) מבחני עזר נוספים:

"...איזה מהם יכולים להיחשב חלקים נלווים ליחידות המגורים ואיזה לא; איזה קהל נועדו הם לשרת, האם רק את דיירי הנכס או שמא גם את הקהל הרחב ובאיזו מידה טפלים הם ושוליים למהות העיקרית של הנכס או שהם עצמאיים ומנותקי זיקה של ממש אליו."

לעניין שאלת "המחזיק" בנכס נקבע כי תחזוקה וניהול ע"י הבעלים אינם מנתקים את הזיקה בין החזקת הדיירים בדירותיהם. השאלה המרכזית שיש להידרש אליה בהקשר זה היא למי הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

כבר בשלב זה יוער, כי נושא זה לא יידון בנפרד בקשר עם כל חלק וחלק.

אינני מוצאת כי קיים חלק בנכס שאיננו דירת מגורים ואשר ניתן לקבוע לגביו כי הוא "מוחזק" ע"י הדיירים, הדיירים הם בני רשות בשטחים אלו. המבקשים לא העלו טענה בדבר החזקתם של דיירי האחוזה באיזשהו חלק  מחלקי הנכס שאיננו דירת מגורים.

לעמדת המבקשים כל השטחים נועדו לשרת את אוכלוסייתה המבוגרת של אחוזת ראשונים. בתי אבות מספקים כיום לא רק שירותי מגורים אלא גם שירותים ופעילויות חברתיות המהווים  בעבור אוכלוסייה זו את חיי הקהילה שלהם, ומשכך שטחים אלו הנם חלק בלתי ניפרד. המחוקק חפץ להקל על מיסוי בית אבות והעירייה מטילה למעשה חיובים ב"דלת אחורית" ע"י סיווג שטחים שם כבעלי שימושים מסחריים בנפרד מבית המגורים באופן המטיל חיוב ארנונה בשיעור גבוה יותר מאשר אילו הם הוגדרו כ"בית מגורים".