פסק-דין בתיק הפ 596/07

העובדות

1.       ביום 12.8.00 התקשרה המבקשת עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") בהסכם לתכנון עבודות פיתוח ותשתיות (להלן: " הסכם ההרשאה") במקרקעין הידועים כ"מתחם השלושה" ביהוד (להלן: " המקרקעין" או " המתחם"). המקרקעין הם בבעלות המדינה ובניהולו של המינהל. בהסכם ההרשאה קיבלה המבקשת, כזרועו הארוכה של המינהל, הרשאה לבצע עבורו את התכנון הדרוש לפיתוח המקרקעין, כדי שניתן יהיה להקים עליהם שכונת מגורים. יוער כי הסכם ההרשאה נושא את התאריך של 14.12.00, אולם לטענת המבקשת המינהל חתם עליו ביום 12.8.00, וככל הנראה המבקשת חתמה עליו קודם לכן.

2.       ביום 1.11.00, התקשרה המבקשת עם המשיבה (להלן: " העירייה") בהסכם (להלן: " הסכם התשתיות"). מכוח הסכם התשתיות, התחייבה המבקשת לבצע עבודות תשתית במקרקעין. בתמורה, פטרה העירייה את המינהל ואת היזמים שירכשו זכויות במקרקעין מתשלום אגרות פיתוח. היא הסמיכה את המבקשת לגבות את האגרות וההיטלים מהיזמים, למימון העבודות שהיה עליה לבצע מכוח ההסכם.

בתובענה הנוכחית עותרת המבקשת כי בית המשפט יצהיר, כי הודעת העירייה למבקשת על ביטול הסכם התשתיות איננה תקפה, וכי המבקשת זכאית לסעד של אכיפתו של הסכם זה.

3.       במועד ההתקשרות בהסכם התשתיות, חלה על המקרקעין תוכנית המיתאר י"ד/2112 (להלן: " התב"ע המקורית"),שפורסמה למתן תוקף ביום 14.5.00. התב"ע המקורית נועדה להפוך את המקרקעין למתחם של "פינוי בינוי", וזאת - לטענת העירייה, מאחר שהיה מדובר במיתחם ששיווע להתחדשות עירונית דחופה. לטענת העירייה, לדיירי המקרקעין נדרש פיתרון מהיר ככל האפשר, לשילובם עם כלל היישוב. לכן, קבע ס' 27 בתב"ע המקורית, כי היא תבוצע תוך 5 שנים ממועד אישורה.

לאחרונה הופקדה תוכנית מיתאר חדשה שאמורה לחול על המקרקעין - תוכנית י"ד/מק/2112 (להלן: " התב"ע החדשה"). את התב"ע החדשה יזמה חברת הדסילנד בע"מ, אשר רכשה את הזכויות במקרקעין.  התב"ע החדשה משנה את המתווה התכנוני של המקרקעין, כאשר עבודות התשתית שיבוצעו בהם, יבוצעו בהתאם למתווה החדש.

4.       ביום 7.9.2004, הושלם תהליך של הפרטה של המבקשת - שהיתה קודם לכן חברה ממשלתית.

   ביום 25.11.04 שלחה העירייה לטענתה הודעת ביטול של הסכם התשתיות למבקשת (להלן: " הודעת הביטול"). המבקשת טוענת כי ההודעה לא הגיעה אליה מעולם.

ביום 11.1.06, לאחר שהמינהל העניק למבקשת את הזכויות במקרקעין, פנתה המבקשת לעירייה ובקשה צו להתחלת העבודות מכוח הסכם התשתיות. העירייה הודיעה למבקשת כי היא ביטלה את הסכם התשתיות בהודעת הביטול.

ביום 3.12.06 נחתם הסכם הפיתוח בין המבקשת לבין ממ"י, מכוחו הוקצו המקרקעין למבקשת (נספח ד' לתובענה, להלן: " הסכם הפיתוח").

טענות המבקשת

5.       המבקשת טוענת כי היא קיימה את כל הוראותיו של הסכם התשתיות, וכי אין מקום להורות על ביטולו. לטענתה של המבקשת, היא לא יכלה לבצע את העבודות נושא הסכם התשתיות, אלא לאחר שיווק המקרקעין, שכן התמורה לה היא היתה זכאית, אמורה היתה להגבות כהיטלים מהיזמים. לכן, כל עוד לא הוקצו המקרקעין בשנת 2006, המבקשת לא יכלה להתחיל לבצע את התחייבויותיה מכוח הסכם התשתיות, והעובדה כי התחייבויות אלה לא בוצעו - איננה מהווה לכן הפרה של ההסכם. 

המבקשת הוסיפה וטענה כי הסכם התשתיות לא בוטל כדין - שכן המבקשת לא הפרה אותו, ולא היה טעם אחר המצדיק את ביטולו. באשר להודעת הביטול, הרי שזו לא הגיעה מעולם לידיה, ולכן לא ניתן לקבוע כי היא השתהתה בהגשת התובענה.

6.       המבקשת מוסיפה וטוענת, כי חרף שינוי התב"ע החל על המקרקעין, אין מניעה לאכוף את הסכם התשתיות. לטענתה, ההסכם צפה פני אפשרות של שינוי התב"ע, ונקבעו בו הוראות מיוחדות למקרה כזה.

          המבקשת טוענת כי לא הוכח כי היקף העבודות שיהיה עליה לבצע יקטן כתוצאה משינוי התב"ע, וכי אף לו היתה הוכחה כזו, לא היה מקום לשנות את שיטת התשלום שנקבעה בהסכם.

טענות העירייה

7.       העירייה טענה כי המבקשת לא פעלה בהתאם להסכם התשתיות ממועד חתימתו ועד היום. על פי הטענה, המבקשת היתה במצב כלכלי רעוע, בשלו היא הסתלקה מהתחייבויותיה. בנוסף, המבקשת לא עשתה דבר לביצוע פרויקט ה"פינוי בינוי" לפיתוח המקרקעין, בהתאם להסכם ההרשאה, הסכם התשתיות, והתב"ע המקורית. פיתוח המקרקעין היווה לטענתה, את המסד להסכם התשתיות, הסכם ההרשאה ולתב"ע הישנה, ובהעדרו של האחד, מתאיין משנהו.

כן נטען כי הסכם התשתיות נחתם בהסתמך על הצהרת המבקשת לפיה היא התקשרה עם המינהל בהסכם ההרשאה, מכוחו נמסר לה ביצוע עבודות ה"פינוי בינוי" במקרקעין. אולם, עבודות הפינוי בינוי לא בוצעו על ידי המבקשת, שאף מכרה את זכויותיה מכוח הסכם ההרשאה לחברת הדסילנד בע"מ ביום 30.4.04, בלי ליידע את העירייה. עם מכירת הזכויות בהתאם להסכם ההרשאה להדסילנד, נעדרה הזיקה שהיוותה את הבסיס להתקשרות העירייה דווקא עם המבקשת.

          המבקשת ידעה על הצורך לקדם את עבודות הפינוי בינוי בהקדם האפשרי. למבקשת אף ניתנו הקלות כדי לאפשר את פיתוח השכונה - והיא לא מימשה את ההקלות ולא ניצלה אותן. לכן, ביטול הסכם התשתיות היה כורח המציאות, בשים לב לזמן שחלף מאז חתימתו ועד לביטולו, ונוכח החשיבות הציבורית בקיום הוראותיו.

8.       העירייה הוסיפה וטענה כי החברה עמה היא התקשרה בהסכם התשתיות היא "החברה לפיתוח אזור לוד ורמלה בע"מ" (" לור"ם"). על פי הטענה, הסבה לור"ם את זכויותיה למבקשת, בלי לבקש ולקבל את הסכמת העירייה לכך. המחאת הזכויות נאסרה בהסכם עצמו, והיא אסורה גם מכוח חוק המחאת חיובים.

העירייה טוענת כי אין לקבל את טענת המבקשת לפיה לור"ם והמבקשת הן אותו גוף עצמו, שכן לור"ם היתה חברה ממשלתית, בעוד המבקשת היא חברה פרטית שזכתה במכרז לרכישת 95% ממניות המדינה במבקשת. הפרטת לור"ם מצדיקה את סיום ההתקשרות בהסכם התשתיות. העירייה התקשרה בהסכם עם לור"ם בין היתר בהיותה חברה ממשלתית. בנוסף, לאחר הפרטתה כפתה לור"ם על העירייה התקשרות עם גוף פרטי שלא ניתן היה להתקשר עמו בהסכם התשתיות מלכתחילה, ללא פרסום מכרז.

9.       עוד נטען כי לאור המועד בו נשלחה הודעת הביטול, הרי שיש שיהוי משמעותי בהגשת התובענה על ידי המבקשת. העירייה טוענת כי אף אם הודעת הביטול לא התקבלה על ידי המבקשת, אין בכך כדי לגרוע מתוקפה של הודעה זו. אין בסיס לטענה כי היה על העירייה לשלוח את הודעת הביטול דווקא בדואר רשום.