פסק-דין בתיק הפ 586/01

עובדות המקרה

1.         בקשה למתן פסק דין, למסירת חזקה בנכס, המצוי ברח' יפו 213 בירושלים (להלן: הנכס), ואשר היה מוחזק על ידי המשיבים כדיירים מוגנים. המשיבים שכרו את הנכס, בשנת 1986, בשכירות מוגנת על ידי תשלום דמי מפתח, וניהלו בנכס עסק של ממכר פלאפל. הנכס הופקע על ידי המבקשת, לצורכי ציבור, על פי הודעה שפורסמה ביום  23.1.01, מכוח חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (להלן: חוק התכנון והבניה).

התובענה הוגשה בעקבות סירוב המשיבים למסור החזקה בנכס, לידי המבקשת. ביום 14.4.02 נחתם הסכם, בין הצדדים - לפיו היה על המשיבים לפנות את הנכס, לא יאוחר מיום 28.2.02. יצוין, כי המשיבים פינו את הנכס והעבירוהו לידי המבקשת רק ביום 20.8.03.

2.         בסעיף 4 להסכם האמור - עליו מסתמכים שני הצדדים שבפניי, נקבע, כי השמאית נאוה סירקיס (להלן: סירקיס או השמאית), תכריע בעניין סכום הפיצוי, המגיע למשיבים בגין ההפקעה. עוד נקבע, כי גם כלכלן יקבע ערך הפיצוי המגיע למשיבים בגין אובדן הכנסה ופגיעה במוניטין של העסק אשר התנהל בנכס.

משנודע למבקשת, כי העסק נוהל ללא רישיון עסק וללא אישור לשימוש חורג, באזור שאינו מיועד למסחר (על פי תב"ע 2496א, אשר אושרה בשנת 1989), פנתה המבקשת לבית המשפט בבקשה שלא ייפסקו למשיבים פיצויים בגין הפסדים עסקיים ו/או בגין פגיעה במוניטין (בש"א 3484/02). משנדחתה בקשתה של המבקשת, בבית המשפט המחוזי, פנתה לבית המשפט העליון - שם נקבע, בהתאם לעמדתה, כי אין לפסוק למשיבים פיצויים בגין הפסדים עסקיים או בגין המוניטין העסקי, תוך חיוב המשיבים בהוצאות המבקשת, בסך 10,000 ש"ח. לטענת ב"כ המבקשת, סכום זה טרם שולם.

טענות הצדדים

3.         ב"כ המבקשת טוען, כי לאור החלטת בית המשפט העליון, אין עוד צורך בהגשת חוות דעת נוספות על זו של השמאית המוסכמת, לצורך הערכת הפיצויים. השמאית מצאה, כי יש לשלם למשיבים פיצויים בסך 138,000 דולר. סכום זה שולם זה מכבר למשיבים. עוד ציין ב"כ המבקשת, כי בהתאם להסכם בין הצדדים, סכום הפיצויים, אשר ייקבע על ידי השמאית, יהא הסכום אשר יפסוק בית המשפט "מלבד במקרה של חילוקי דעות משפטיות שיוכרעו על ידי בית המשפט" (סעיף 12 לסיכומי המבקשת). ב"כ המבקשת מבקש לאמץ את חוות דעתה של השמאית - במסגרתה העירה השמאית, כי "אין לחייב את הרשות המפקיעה לשפות את בעל המקרקעין בגין תשלום מסים שהם מחויבים כחלק מהפיצוי בעקבות ההפקעה" (סעיף 9 לסיכומים). ב"כ המבקשת תמך דבריו באמור בספרו של פרופ' אהרון נמדר עקרונות הליכים ופיצויים (2005), עמ' 407, כלהלן:

"השאלה הנשאלת במקרה כזה הינה האם ניתן לחייב את הרשות המפקיעה לשפות את הבעלים בגין תשלום המסים שהם מחויבים כחלק מהוצאות ההפקעה. תשובת בית המשפט על שאלה זו לא איחרה לבוא והיא לא הכירה בתשלום מס רכישה או מס שבח כחלק מהוצאות ההפקעה".

עוד ציין נמדר, בספרו האמור, כי יש לפצות בגין מס רכישה רק כאשר הרשות מחויבת, על פי סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, להעניק לבעל הקרקע דיור חלופי, אך לא במקרה של נכס שאינו מיועד למגורים - גביו אין חובה להעניק דיור חלופי, לאור הסעיף הנזכר.

4.         ב"כ המבקשת מוכן לוותר על הפיצויים העונשיים, אשר נקבעו בהסכם בין הצדדים, בסך 250 דולר ליום, בעבור כל יום איחור במסירת החזקה. עוד נכון הוא לוותר על ההוצאות, אשר הוטלו על המשיבים בבית המשפט העליון, תוך שמירת זכותה של המבקשת לדרוש סכומים אלה, באם יתנגדו המשיבים לאישור הסכום, אשר נקבע על ידי השמאית.

5.         ב"כ המשיבים, תוך התחכמות להחלטת בית המשפט - במסגרתה הוגבלו סיכומי הצדדים ל- 5 עמודים בלבד, הגיש סיכומים בפונט קטן, קשה לקריאה, ובשורות צפופות.

ב"כ המשיבים טען, כי המבקשת נהגה בחוסר תום לב, עת ביקשה לבטל את מינויו של כלכלן, אשר יאמוד הפסד ההכנסות והמוניטין, כפי שנקבע מפורשות בהסכם. אילו ידעו המשיבים על עמדת המבקשת, לא היו חותמים על ההסכם. לדידו, המבקשת "פיתתה" את המשיבים לחתום על ההסכם, ביודעה כי העסק נוהל ללא רישיון, וכי בכוונתה לטעון בשל כך, שלא מגיעים למשיבים פיצויים בגין אובדן רווחים ומוניטין. ב"כ המשיבים בקש לקבל חוות דעתו של הכלכלן המוסכם, אשר קבע פיצויים בגין אובדן רווחים, בסך 158,000 דולר, וזאת מעבר לפיצויים ששולמו למשיבים עד כה. ב"כ המשיבים צטט מספרו של קמר דיני הפקעת קרקעות, עמ' 604, כדלהלן: "עם זאת, מקום שהשימוש היה מותר אך טעון היה קבלת רישיון או היתר שהתובע יכול היה לקבלם אילו טרח לעשות כן נראה כי אין לשלול ממנו את הפיצוי אלא במקרים חריגים". לדידו, אין המדובר בענייננו, במקרה חריג.

6.         בתשובתו לסיכומי המשיבים, הבהיר ב"כ המבקשת, כי בסכום אשר קבע הכלכלן, בסך 158,000 דולר, כלול סך 120,000 דולר - אותו מבקש להפחית הכלכלן עבור פיצוי בגין רכישת מבנה חלופי. לדידו, השמאית העריכה את הפיצוי בגין זכויות דמי המפתח של המשיבים בסך 120,000 דולר, ואת הוצאות ההעברה בלא הפסדים עסקיים, העריכה בסך 18,000 דולר. עולה מכאן, כי ההפרש בין שתי חוות הדעת - של הכלכלן מחד ושל השמאית מאידך - הנו 20,000 דולר. סכום זה נשלל מן המשיבים בשל ניהול עסק ללא רישיון ובניגוד לתב"ע.

דיון

7.         השאלה העומדת להכרעה בתיק זה הנה אחת - האם יש להתייחס לחוות דעתו של הכלכלן, אשר מונה על ידי הצדדים, לאור ההסכם החתום ביניהם, ולהוסיף לפיצוי סכומים, על הסכום אשר קבעה השמאית כאמור, בסך 138,000 דולר?

לדידי, התשובה לכך שלילית. אין חולק, כי החלטת בית המשפט העליון סתמה את הגולל על טענות המשיבים, בדבר הפסדים עסקיים. לאור האמור, טענותיו של ב"כ המשיבים, המסתמך על ההסכם, אינן רלוונטיות עוד במקרה זה.

בית המשפט העליון קבע, בקבלו את ערעורה של המבקשת, כדלקמן:

"במקרה דנן, כאשר הופקעה זכותם של המשיבים בנכס, לא נפגעה כל זכות קיימת שלהם להפעלת העסק במקום - כיוון שזכות כזו לא הייתה קיימת בידיהם מעולם. מכאן שאין הם זכאים לפיצוי על הפגיעה במוניטין העסק ועל אובדן ההכנסות שהוא מניב. שימוש בלתי חוקי בנכס אינו מצמיח זכות להמשך שימוש שכזה. אדם אינו יכול לקנות לעצמו להפר את החוק מכוח העובדה שהרשות לא הקפידה לאכוף אותו. .. אין להשלים עם מצב בו יתמרצו דיני פסיקת הפיצויים בגין הפקעה להפר את דיני התכנון והבנייה, ואת דיני רישוי העסקים, ויתגמלו את מפרי החוק" (עמ' 3 להחלטה).

התוצאה אליה הגיע בית המשפט העליון היתה:

"יש לקבוע כי למשיבים לא היתה כל זכות להפעיל עסק בנכס שהם בעליו, ולכן אין גם הצדקה למתן פיצוי על הפגיעה בזכות זו בעקבות ההפקעה. מתן הפיצוי במקרה שכזה לא ישיב את המצב לקדמותו - כמטרתו של הפיצוי בגין הפקעה- כי אם ישפר את מצבם של המשיבים ביחס למצבם החוקי המקורי. זאת כיוון שערב ההפקעה אסורה היתה הפעלת העסק בנכס וניתן היה להפסיקה בכל רגע, ואילו כיום, אחרי ההפקעה, מבקשים המשיבים פיצוי אשר יגלם את ההכנסות מהמשך הפעלתו של עסק שכזה לצמיתות".

בסוף החלטתו הורה בית המשפט העליון, כי "המומחה שימונה ימנע מלכלול בשומת הפיצויים דמי נזק בגין הפסדים עסקיים או בגין פגיעה במוניטין מסחרי".