פסק-דין בתיק הפ 541/06

1.         המבקשת הגישה תובענה בדרך של המרצת פתיחה, בה עתרה כי בית המשפט יצהיר שיש לה זכות קנין ברכוש המשותף של בנין ברח' וייצמן 22 נתניה (להלן: " הבית המשותף").

2.         הבית המשותף כולל שני מבנים - מגדל בן 8 קומות, וביתן בחצר. שני המבנים רשומים כבית משותף, הכולל 5 יחידות -

            יחידה 1 כוללת אולם בקומת המרתף, ואת הביתן המצוי בקצה החצר במבנה נפרד.

            כל היחידות האחרות נמצאות במגדל, שהוא כאמור חלק מן הבית המשותף. 

            יחידה 2 היא יחידה בקומת הקרקע של המגדל, היא משמשת לבנק, ויש לה כניסה נפרדת. היחידה כוללת גם חלקים מקומת המרתף (שנועדו לארכיון וחדרי כספות).

            יחידה 3 היא היחידה של המבקשת. זוהי יחידה בקומה הראשונה, בעלת כניסה נפרדת, ומדרגות המובילות ממפלס הקרקע עד לכניסת היחידה. היחידה כוללת אולם, שירותים ומטבח, הנמצאים בקומה הראשונה. כיום, וכפי שיפורט, היחידה מופרדת מיחידה 4.

            יתר שטח המגדל - רשום כיחידה אחת - יחידה 4. יחידה זו היא בבעלות המשיב. היא מתחילה בקומת המרתף של הבנין, וכוללת את פיר המעלית והמדרגות לכל גובהם. כל הגגות והמרפסות מוצמדים ליחידה 4.

            יחידה 5 היא יחידת הרכוש המשותף.

3.         הצדדים הסכימו לבצע הליך של גילוי מסמכים ולאחריו - לסכם את טענותיהם בכתב. פסק דין זה ניתן לכן, לאור כל החומר שבתיק בית המשפט - הבקשה והתגובה על נספחיהן, והסיכומים על נספחיהם, בלא שהמצהירים נחקרו על תצהיריהם.

טענות הצדדים

4.         המבקשת רכשה את יחידה 3 בחוזה מיום 30.6.98 (להלן: " חוזה המכר"), מחברת בק החזקות בע"מ. במועד הרכישה, החזיק המשיב ביחידה 3 כשוכר, וזאת - מאז 1988. עם רכישת המושכר נחתמה תוספת להסכם השכירות בה לקחה על עצמה המבקשת את כל התחייבויות המשכיר בהסכם המקורי. מאחר שהמשיב החזיק הן ביחידה 3 והן ביחידה  4, לא היו היחידות מופרדות זו מזו, והן שימשו יחד את המשיב. בתום תקופת השכירות, ב-31.12.04, פינה המשיב את יחידה 3, וחסם את הגישה מיחידה 3 לחדר המדרגות ולמעלית של המגדל, המצויים בשטחה של יחידה 4.   

            המבקשת טוענת כי חסימה זו מונעת ממנה את הגישה לגג הבנין ואל המקלט, וכי על כל פנים, המדרגות והמעלית חייבות להיות חלק מהרכוש המשותף, ולא ניתן מבחינה חוקית להצמידן לאחת היחידות בבית המשותף. לטענתה, לא יכולה להיות לאחד הדיירים בבית משותף זכות שימוש בלעדית במדרגות הבית המשותף.

5.         הטענה העיקרית עליה מושתתת התביעה היא הטענה הנ"ל, לפיה יהיה אופן הרישום של הבית המשותף אשר יהיה, המדרגות ופיר המעלית חייבים להיות מוגדרים כחלק מהרכוש המשותף, שלא ניתן להצמידו באופן בלעדי לאף דירה. עוד נטען כי עיון בנסח המקרקעין, ובצו לרישום הבית המשותף, לא מעלים כי גרם המדרגות ופיר המעלית הם רכושו של המשיב.

            המבקשת אף לא יכלה לדעת על כך, לטענתה, במועד בו היא רכשה את יחידה 3, שכן כזכור באותו מועד לא היתה היחידה מופרדת מיחידה 4.

            עוד טוענת המבקשת, כי גם לאור הסכם השכירות מכוחו שכר המשיב את יחידה 3, הוא התחייב להחזיר את הנכס לקדמותו בתום תקופת השכירות - ואף על פי כן, הוא הוסיף קיר, החוצץ כאמור בין יחידה 3 לבין יחידה 4 בה מצוי חדר המדרגות.

6.         המשיב טוען כי יש לדחות את התובענה.

            ראשית, הוא טוען כי התובענה אינה מתאימה לדיון בדרך של המרצת פתיחה, שכן המבקשת עותרת במסגרתה לצו עשה. עוד נטען כי יש לדחות את התובענה בשל פגמים של שיהוי, חוסר תום לב והעדר ניקיון כפיים. זאת - משום שמעמדת המבקשת, נובע כי יש לגרוע גם מזכויותיה שלה במדרגות המובילות אל היחידה שלה. עוד נטען כי המבקשת היתה צריכה לצרף לתובענה גם את הבעלים של יחידות 1 ו-2 בבית המשותף.

7.         לגופו של ענין, טוען המשיב, כי הבית המשותף נרשם לאחר אישורם של כל הגורמים הרלוונטיים, כאשר פיר המדרגות והמעלית הם חלק מיחידה 4, ומשרתים רק אותה. כל הגגות והמרפסות הוצמדו ליחידה 4. בתקנון הבית המשותף, אשר אושר אף הוא על ידי המפקח על רישום בתים משותפים, נקבע כי לבעלי יחידות 2 ו-3 יש גישה בשעת חירום למקלט. המשיב הוסיף וטען כי מסמכי הבית המשותף נבחנו פעם נוספת בשנת 1985, כאשר תקנון הבית המשותף תוקן.

            המבקשת היתה אמורה לדעת בדיוק מה היא קונה - כאשר רכשה את יחידה 3, שכן היא הצהירה בחוזה המכר כי היא בדקה את המימכר ואת מצבו המשפטי. חוזה המכר מפנה לנסח הרישום של היחידה, בו יש הפנייה לשלושה מסמכים- תקנון מוסכם, "שטר יוצר 5746/81", ו"שטר תיקון 2092/85". המבקשת היתה צריכה לעיין במסמכים אלה בטרם רכישתה של יחידה 3, ואם לא עשתה כן - אין לה להלין אלא על עצמה.