פסק-דין בתיק הפ 4032/05

השאלה המשפטית

1.         האם ניתן להורות למשיבים (להלן - "המוכרים") לרשום לזכות המבקש (להלן - "הבנק") משכנתה ראשונה על זכויותיהם בדירה ברחוב אבינדב 21, ירושלים, הידועה כגוש 30103, חלקה 22, תת חלקה 7 (להלן - "הדירה"), בסכום של קרן ההלוואה בסך 827,000 ש"ח, שניתנה למשיב הפורמאלי (להלן - "הקונה") ואשר הועברה למוכרים ישירות בגין משכון זכויותיו החוזיות של הקונה לטובת הבנק.

העובדות

2.         ביום 17.8.1998 התקשר הבנק בחוזה הלוואה עם הקונה, על פיו הלווה לו סך 677,000 ש"ח, לשם מימון רכישת הדירה מהמוכרים. קודם למתן ההלוואה הציג הקונה בפני הבנק את חוזה המכר, שבו נאמר כי רכש מהמוכרים ביום 22.7.1998 את הזכויות בדירה תמורת סך השווה בשקלים ל-380,000$ (להלן - "חוזה המכר"). המוכרים אישרו לבנק כי הקונה שילם להם 100,000$ כמקדמה על חשבון רכישת הדירה.

            ביום 9.11.1998 נטל הקונה הלוואה נוספת מהבנק בסך 150,000 ש"ח, שיועדה, אף היא, למימון רכישת הדירה.

3.         כבטוחה למתן ההלוואות האמורות נרשם ברשם המשכונות משכון על זכויותיו החוזיות של הקונה מכוח חוזה המכר. המוכרים חתמו על התחייבות לרישום משכנתה, שבגדרה נטלו עליהם התחייבויות שונות, כמפורט בכתבי ההתחייבות. בגין התחייבויות אלו גם נרשמו הערות אזהרה על זכויות המוכרים בדירה לטובת הבנק.

4.         בהתאם להוראות הקונה העביר הבנק את מלוא כספי ההלוואות לידי המוכרים במועדים ובאופנים הבאים:

            (א) ביום 17.8.1998 הועבר סך של 163,497 ש"ח לטפחות בנק משכנתאות לישראל בע"מ (להלן - "בנק טפחות") לסילוק יתרת הלוואתם של המוכרים לבנק טפחות ולפדיון המשכנתה שנרשמה על זכויותיהם לטובתו;

            (ב) ביום 18.8.1998 שולם סך 469,503 ש"ח לידי המוכרת;

            (ג) ביום 18.8.1998 שולם סך 44,000 ש"ח לידי המוכרים;

            (ד) ביום 9.11.1998 שולם סך 150,000 ש"ח לידי המוכרת.

5.         הקונה הפר את תנאי פרעון ההלוואות ולא שילם את התשלומים השוטפים. הבנק פתח בהליכי הוצאה לפועל נגד הקונה ומינה כונס נכסים לפינוי הדירה לצורך מכירתה. הודעות הפינוי נמסרו למוכרים, שהמשיכו להחזיק בדירה. בפעמים הראשונות מיהר הקונה להגיע להסדר כספי עם הבנק. לאחר שקיבלו את הודעת הפינוי החמישית, פנו המוכרים לבית המשפט בהמרצת פתיחה ובה ביקשו להצהיר כי חוזה המכר בינם לבין הקונה בוטל ביום 14.7.2004 (להלן - "חוזה הביטול"), כשש שנים לאחר שנחתם, ועל כן הבעלות בדירה נותרה בידם. על יסוד הסכמת הבנק כי המוכרים הם הבעלים של הדירה הסכים הבנק לבטל את הליכי הפינוי, תוך שמירה על זכויותיו וטענותיו נגדם. בית המשפט נתן תוקף של פסק הדין להסכמת הצדדים והליכי הפינוי של המוכרים מהדירה בוטלו.

6.         ביום 31.1.2005 הגיש הבנק את הבקשה שלפני על דרך המרצת פתיחה, במסגרתה ביקש להצהיר כי תירשם לזכותו בלשכת רישום המקרקעין משכנתה בדרגה ראשונה על זכויות המוכרים בדירה בסכום קרן ההלוואות ולחילופין, ביקש לממש את המשכון הרשום לטובתו על זכויות הקונה, יחד עם רישום משכנתה לטובת הבנק על-פי תנאי חוזי הלוואה.           

טענות הבנק

א. חוזה למראית עין

7.         חוזה המכר שנכרת בין המוכרים לקונה הינו חוזה למראית עין שנכרת כחלק מקנוניה ביניהם ונועד לקבלת כספים מהבנק, מבלי שהיתה לצדדים כוונה להשלים את העסקה ברישום הדירה על שם הקונה. גם חוזה הביטול נעשה מתוך מטרה לסכל את מימוש המשכון על-ידי הבנק. העובדה שהמוכרים לא ניצלו את זכותם בחוזה המכר לגבות מהקונה את סכום הפיצויים המוסכמים בסך 25,000 ש"ח, שננקב בסעיף 15 לחוזה, והשיבו לו את כל כספו מבלי לקזז את הסכום האמור, מלמדת בעליל שלפנינו חוזה פיקטיבי.

8.         במהלך הפינוי השלישי, שהופסק לאחר שהקונה הגיע להסדר עם הבנק, סיפרה המוכרת לקבלן ההוצאה לפועל כי חוזה המכר הינו "קומבינה" בין הקונה למוכר והביעה כעסה על כך שהקונה אינו מסדיר את ענייניו עם הבנק.

9.         מאחר ומדובר בחוזה למראית עין, זכאי הבנק לרשום משכנתה על-פי נוסח שטר המשכנתה, על תנאיו המיוחדים, לרבות ויתור המוכרים על ההגנות המוקנות להם על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן - "חוק הגנת הדייר") או לפי סעיפים 38-39 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן - "חוק ההוצאה לפועל"). המוכרים ידעו כי בין התנאים בשטר המשכנתה, עליו התחייבו לחתום, ייכלל תנאי פטור, המקובל בשטרי משכנתה, שכדוגמתו חתמו עת משכנו את הדירה לבנק טפחות. גם כתב ההתחייבות לרישום משכנתה לזכות הבנק כלל הוראה מפורשת לפיה זו תכלול את "כל התנאים שייקבעו על ידכם".

ב. חוזה המכר לא בוטל על-ידי הצדדים

10.       בחוזה הביטול נכתב כי מאחר והקונה לא שילם את מלוא התמורה בגין מכירת הדירה והפר את חוזה המכר הפרה יסודית, הוסכם בין הצדדים לבטל את חוזה המכר והמוכרים החזירו לקונה את הכספים שקיבלו ממנו ובכלל זה הכספים שקיבלו מהבנק. הקונה התחייב בחוזה הביטול להחזיר לבנק את סכום ההלוואה. עוד נאמר בחוזה הביטול, כי אם הקונה לא יחזיר לבנק את כספי ההלוואה יהיו המוכרים זכאים לשיפוי מהקונה על כל נזק שיגרם להם. לטענת הבנק, הזמן שחלף ממועד החתימה על חוזה המכר ועד לביטולו בחוזה הביטול הינו בלתי סביר, מאחר ובחוזה המכר נקבע לוח תשלומים, החל מיום החתימה על החוזה ועד ליום 30.4.1999, מועד שבו אמור היה הקונה לקבל את החזקה בדירה. יתרה מזאת, המוכרים לא טענו בכל ארבעת הפינויים הקודמים כי חוזה המכר בוטל. הודעת הפינוי הרביעית נמסרה למוכר ביום 25.7.2004, בעוד שחוזה הביטול נחתם ביום 14.7.2004. מועד הפינוי החמישי נקבע ליום 23.11.2004 והמוכרים פנו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב ביום 15.11.2004. רק בעקבות חוזה הביטול יכלו המוכרים להקדים תרופה למכה ולפנות לבית המשפט במועד האמור בבקשה להצהיר כי חוזה המכר בינם לבין הקונה בוטל ביום 14.7.2004. גם האמירה בחוזה הביטול כי המוכרים החזירו לקונה את הכספים שקיבלו ממנו ומהבנק, בהנחה שהיא נכונה, נוגדת את התחייבויות המוכרים כלפי הבנק ולא עוד אלא שאין למוכרים ראייה בכתב כי החזירו את הכספים האמורים לקונה.