פסק-דין בתיק הפ 298/05

1.         המשיב הינו הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין של 4/16 חלקים בחלקה 21 גוש 16508 באדמות נצרת, ששטחה הכולל הינו 2,882 מ"ר והוא, יחד עם שני אחיו, ה"ה סוהיל וסמיר מעמר, הבעלים של חלקת המשנה 21/1 באותה חלקה (להלן: " חלקת המשנה"). שטח חלקת המשנה הינו 875 מ"ר, המורכבת מקרקע פנויה ומבניין בן שלוש קומות, שמסביבו חצר, מדרגות וגינה (להלן: " הבניין"). הקרקע הפנויה, שהיא תת החלקה A - 21/1 סמוכה מצד אחד לבניין, וגובלת בקרקע של משפחת עואד מהצד השני ושטחה הינו 315 מ"ר (להלן: " הקרקע הפנויה"). המשיב יחד עם שני אחיו הנ"ל, הינם הבעלים במשותף של הקרקע הפנויה באופן שווה, הכל כמפורט בתשריט ת/1.

2.         לטענת המבקש, הוא זכאי להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של מקרקעין (קרקע פנויה) בשטח 105 מ"ר, שבבעלות המשיב, בקרקע הפנויה - תת חלקה A - 21/1 (חלק זה ייקרא להלן: " הנכס"), וזאת, כך לטענתו, מכוח הסכם מכר שנכרת בחודש יוני 2001, בבית המרקחת של המשיב, בנוכחות אחיו של המבקש, מר ג'רייס קובעין (להלן: " ג'רייס"); על-פי אותו הסכם, מכר המשיב את זכויותיו בנכס למבקש תמורת סך 31,500 דולר, מתוכם קיבל המשיב מאת המבקש סך 28,776 דולר (להלן: " ההסכם" או " הסכם המכר").

            אם כן, המבקש עותר למתן פסק דין הצהרתי, לפיו, הוא זכאי להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של הנכס; לחלופין, עותר המבקש להשבת הסך של 28,776 דולר בצירוף ריבית דולרית חוקית, החל מיום 19.6.01 ועד התשלום המלא בפועל.

3.         על-פי גרסת המבקש, ביום 25.9.01 מכר סוהיל מועמר, אחיו של המשיב, לאשתו של המבקש את קומת הקרקע של הבניין ואת כל זכויותיו בחלקת המשנה, כולל חלקיו בקרקע הפנויה. הזכויות שנרכשו כאמור אף נרשמו בטאבו על שמה של נג'אח קובעין, אשתו של המבקש.

בחודש 6/01 מכר המשיב למבקש את כל זכויות הבעלות שהיו לו בקרקע הפנויה (קרי, בנכס) תמורת 300 דולר עבור כל מ"ר. לטענת המבקש, במעמד ההסכם, קיבל המשיב מאת המבקש המחאה על סך 120,000 ש"ח וסוכם ביניהם, כי התמורה הסופית תקבע לפי מדידה בפועל של הקרקע הפנויה שתתבצע על-ידי מודד מוסמך מטעם המשיב, שכן באותו מעמד, לא ידעו הצדדים את גודל שטחה המדויק של הקרקע הפנויה ובשל כך, נקבעה שיטת חישוב התמורה לפי מ"ר.

באשר למדידה, טען המבקש, כי המשיב שכר את שירותיו של המודד המוסמך, אוסאמה אליאס, כדי למדוד את שטח הקרקע הפנויה. המודד ביצע את המדידה, הכין את התשריט (ת/1) ומצא, כי שטחה של הקרקע הפנויה הינו 315 מ"ר ומכאן, לפי שיטת המבקש, המשיב מכר לו 105 מ"ר, שליש של החלקה, שהם חלקו של המשיב בקרקע הפנויה, תמורת סך 31,500$ (105 מ"ר *  300$ = 31,500$).

4.         המבקש הוסיף וטען, כי במעמד כריתת ההסכם, חתם המשיב על מסמך המאשר את עסקת המכר ואת הסכום של העסקה, אך לאחר מכן המסמך הושמד לבקשת המשיב בשל חששו של המשיב שמא יגיע המסמך לשלטונות מס הכנסה (מסמך זה ייקרא להלן: " הקבלה" או " המסמך"). לאחר מספר ימים, ביקש המשיב, כך לטענת המבקש, לבטל את השיק על סך 120,000 ש"ח ולמסור לו במקומו שיקים אחרים. המבקש נעתר לבקשת המשיב, הורה לבנק הנמשך לבטל את השיק הנ"ל ומסר למשיב, תחתיו, שלוש המחאות חדשות האחת ע"ס 60,000 ש"ח, השניה ע"ס 40,000 ש"ח והשלישית ע"ס 20,000 ש"ח. שלושת ההמחאות נפרעו על-ידי המשיב. חרף פניותיו של המבקש, לרבות באמצעות בא כוחו הקודם ובאמצעות ג'רייס, אל המשיב לסיום העסקה ולתשלום יתרת התמורה, התחמק המשיב מפניותיו והעסקה לא הושלמה.

5.         עוד טען המבקש, כי עו"ד זאהי אבו אלעסל, בא כוחו הקודם של המבקש (להלן: " עו"ד אבו אלעסל"), ניהל בשמו משא ומתן עם המשיב להשלמת העסקה - תשלום יתרת התמורה, חתימה על הסכם מכר ורישום הזכויות בטאבו, אך לשווא. במהלך המו"מ שרטט המשיב בכתב ידו תוכנית (תשריט) לחלקת המשנה ורשם עליה את דרישותיו הנוגעות לחלוקה ולשימוש בחלקת המשנה (תשריטים ת/2 + ת/3). לשיטת המבקש, תשריט זה מהווה הסכם מכר וראשית הודיה בהסכם המכר הממלא אחר הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: " חוק המקרקעין").

6.         המבקש הדגיש בטיעוניו, כי המשיב מתחמק מזה שנים מקיום ההסכם, מתכחש לתוכנו ותוקפו ומסרב לדרישות המבקש לקיום ההסכם.

כתב התשובה

7.         המשיב טען, כי המו"מ הנטען על-ידי המבקש, לא הושלם ולא התגבש לידי הסכם ולכן לא נערך הסכם בכתב למכירת הנכס, כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין.

            לטענתו, זכויותיו הרשומות בטאבו כפופות לפסק הבוררות שניתן ביום 6.3.86, לפיו, המשיב הינו הבעלים במושאע של חלקת משנה 21/2, שטרם חולקה בין בעליה המשותפים.

            המשיב הוסיף וטען, כי לא הגיע עם המבקש לידי הסכם מגובש למכירת זכויותיו בנכס, ואף הקבלה של סכום הכסף הושמדה בהסכמה, הואיל והצדדים לא הגיעו להסכם.

8.         המשיב מסכים להשבת התמורה בסך 120,000 ש"ח. לטענתו, אכן נשלחו למבקש שיקים להשבת סכום הכסף ששולם על ידו וזאת בדואר רשום באמצעות בא כוחו של המשיב, אך משלא נתקבלו על-ידי המבקש, הם הוחזרו לידי ב"כ המשיב.

9.         באשר לתשריט הערוך בכתב ידו של המשיב (ת/2), טען המשיב, כי דף זה כולל מקומות חניה לבעלי החלקה וניסיון להסדרת החניות בין הבעלים ולא היתה בתשריט זה כל התייחסות להסכם הנטען.

ראיות הצדדים

10.        מטעם המבקש הוגשו תצהירי עדות ראשית של המבקש עצמו, של ג'רייס ושל עו"ד אבו אלעסל. מטעם המשיב הוגש תצהיר עדות ראשית של המשיב עצמו ובמסגרת פרשת ההגנה העידה גב' נורה חסן, פקידה בבית הדואר.

            בתום הבאת הראיות, הגישו הצדדים, כפי בקשתם, את סיכומיהם בכתב.

השאלות השנויות במחלוקת

11.        המבקש עותר בעיקר למתן פסק דין הצהרתי בדבר זכותו להירשם כבעלים של הנכס מכוח הסכם המכר הנטען; יוצא, איפוא, כי המחלוקת העיקרית בתיק זה סבה סביב השאלה, אם הוכיח המבקש, כי נכרת הסכם מכר בינו ובין המשיב.