פסק-דין בתיק הפ 237/05

1.         המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") רכשה (בנובמבר 1998) את זכויות הבעלות בבנין ברח' ריינס 50 תל-אביב (גוש 6215 חלקה 55), אשר בדירותיו (13 דירות) החזיקו המבקשים ואחרים, כדיירים מוגנים, לפי חוק הגנת הדייר.

            עם הרכישה, הציעה המשיבה למחזיקי הדירות לרכוש אותן תוך התחייבות לרשום את הבית כבית משותף ולרשום את יחידות המשנה על שם רוכשיהם.

            המבקשים ואחרים אכן רכשו את הדירות. הבעלות עליהן נרשמה על שמם כיחידות משנה נפרדות בבית משותף, על פי הסכמים שנחתמו בינם לבין המשיבה. (ראה נספח א' לתובענה). חלק מחלקות המשנה של הבית המשותף שנרשם נותרו בבעלות המשיבה.

לימים (באוגוסט 2000) פרצה המשיבה, באמצעות המשיב 2 - מנהלה ובעל מניותיה (להלן: "המשיב"), פתחים בחדר המדרגות והוציאה דרכם את העפר שבין יסודותיו או עמודיו של החלק המערבי של הבנין. בחלל שנפער יצקה המשיבה רצפת בטון ויצרה מרתף נוסף, אותו ביקשה לעצמה, מעבר למרתפים שהיו קיימים בבנין מראשיתו, אשר נרשמו כיחידות משנה. 

דיירי הבנין והמבקשים בכלל זה, התנגדו למעשיה אלה של המשיבה ועל רקע זה פנו בתלונה לעירית תל-אביב, אשר הוציאה צו הריסה נגד עבודות הבניה, או ההריסה שנעשו ללא היתר ובהמשך עתרו לבית המשפט בתובענה שבפני.

2.         בעתירתם מבקשים המבקשים סעד הצהרתי לפיו יוצהר כי:

"הדירה הרשומה כדירה מס' 4 בבית המשותף... הידועה כתת חלקה 4 חלקה 55 גוש 6215 (להלן: "המרתף") הוא חלק מהרכוש המשותף ואינה צמודה לכל חלקה אחרת".

כפועל יוצא מהסעד המבוקש עותרים המבקשים להצהרה לפיה המשיבה 3 לא היתה מוסמכת לרשום את החלקה הנ"ל על שם המשיבה, כפי שנרשם בלשכת רשם המקרקעין.

מנסח הרישום, שצורף כנספח ב' לתובענה, עולה כי הדירה מס' 4, עליה מלינים המבקשים, ממוקמת בקומת המרתף ורשומה על שם המשיבה. בירור נוסף של המבקשים העלה כי בעת רישום הבנין כבית משותף נרשמה חלקת משנה נפרדת (בשטח של 43.86 מ"ר) כיחידת משנה בבית המשותף, על שם המשיבה (חלקת משנה 4), בעת שבחלק זה של הבנין עדיין לא היתה כלל בנמצא יחידה נפרדת או "דירה" כמשמעותה בפרק ו' לחוק המקרקעין (בתים משותפים), אלא חלל אטום מלא בעפר התחום בין קירות הבנין ויסודותיו.

רישום הבית המשותף וחלקות המשנה שבו, על שם רוכשיהן, לרבות רשומה של תת חלקה 4 על שם המשיבה, נעשה על ידי המשיבה 3 על פי יפויי כח שנמסרו לה ע"י המבקשים ושאר רוכשי הדירות וכמובן ע"י המשיבה.

לציין כי מנסח הרישום עולה כי בקומת המרתף מצויות יחידות משנה נוספות אשר נמכרו ע"י המשיבה לחברה בשם ש.א.ד השקעות בע"מ (חלקות משנה 1,2) ושטח קטן נוסף של כ-8.7 מ"ר (כולל) הרשום על שם המבקש 3 (חלקות משנה 3,5).

המשיבים דוחים תביעת המבקשים וטוענים כי מכח יפויי הכח עליו חתמו המבקשים ועל פי התקנון של הבית המשותף זכאים הם ואף רשאים להוציא את אותו חלל אטום מכלל הרכוש המשותף ולרשום אותו כחלקת משנה נפרדת על שם המשיבה.

3.         מתצהירה של המבקשת 1, חביבה לבקוביץ, אשר לא נסתר ולא הופרך, עולה כי היא ושאר דיירי הבנין, או רוכשי הדירות, מהמשיבה, לא היו מודעים לעובדה כי בעת רישום הבית המשותף ע"י המשיבה 3, הוסף החלל האטום, אשר מעולם לא היה מבחינת "דירה" לפי חוק המקרקעין, כיחידה נוספת ונפרדת בבית המשותף, שנרשמה בלשכת רשם המקרקעין כיחידת משנה 4.

            דבר רישום החלל האטום כיחידת משנה בבית המשותף, נודע להם רק לאחר שהמשיבה, או מי מטעמה, החלו להוציא מחלק זה של קומת המרתף עפר ופעלו לשם הכשרתו כמרתף נוסף, ע"י יציקת רצפת בטון ופתיחת פתחים בקירות התחתונים לשם התקנת חלונות.

            המשיבים, ובכלל זה המשיבה 3 שתצהירה, והוא בלבד, תומך בתשובתם לתובענה, אינם כופרים בחוסר ידיעה זו של המבקשים, אלא שטוענים הם, או ליתר דיוק, כך טוענת המשיבה 3 בתצהיר, כי בחותמם על הסכם הרכישה אישרו המבקשים כי היה ידוע להם דבר קיומו של תקנון הבית המשותף לפני שחתמו על הסכם הרכישה ואשר לפיו "הוצאו כל שטחי הגג והוצמדו ליחידת הגג וכל חצר הבנין תוצמד ליחידת הגג או ליחידות אחרות בבנין" (סעיף 5(א) לתקנון).

            עוד טוענת המשיבה 3 בתצהירה, כי המבקשים חתמו במעמד החתימה על הסכם הרכישה, על יפויי כח המסמיכים אותה לבצע את הרישומים וההצמדות כמפורט בתקנון, ובכלל זה להוציא מהרכוש המשותף שטחי קרקע בחצר סביב הבנין ולהצמידם ליחידות שתיבננה על היחידה, כאמור בתקנון (סעיף 3 ליפוי הכח).

            מוסיפה ומציינת המשיבה 3, כי הובהר למבקשים ולשאר רוכשי הדירות (בסעיף 10 לתקנון), כי ידוע לכל בעל דירה, או יחידה בבנין אותה רכש מהמשיבה, כי:

            "פרט לשטח הדירה או היחידה אותה רכש, השטחים הציבוריים מצומצמים אך ורק לכניסה משותפת מהרחוב לבנין, לרבות חדר המדרגות המוביל לדירה, גישה/מעבר בחדר למתקני פחי האשפה בלבד, גישה/מעבר למתקני דוד שמש בגג הבנין או בגג החדש שיווצר. כל שאר השטחים הינם שטחים מוצמדים לח"מ או למי מטעמם והוצאו מכלל הרכוש המשותף".

      בחותמם על הסכם הרכישה, התקנון ויפויי הכח הנ"ל, נתנו, למעשה, המבקשים, כך לטענת המשיבים, את הסכמתם למעשיה של המשיבה ולרישום החלל אטום במרתף הבית, כיחידת משנה נפרדת בבעלותה.