פסק-דין בתיק הפ 228/05

1.         בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: הבנק) ועו"ד עודד לב ורו"ח יאיר רבינוביץ', כונסי נכסים לבקשת הבנק על זכויות משיבה 4, א.ד.פ. חברה לבנין והשקעות בע"מ (בפירוק ובכינוס נכסים) (להלן: א.ד.פ.), הגישו המרצת פתיחה זו כנגד 5 משיבים, הם, עו"ד טובה כהן, יוספה ואליעזר סויסה, א.ד.פ. והכונס הרשמי.

            בהמרצת הפתיחה מבוקש לקבוע כי הבנק זכאי לממש את הזכויות בשתי יחידות דיור הנמצאות בשני בניינים (דירה 14 קומה 7 בנין G ודירה 21 קומה 9 בנין F, הנמצאות בבניינים הבנויים על מגרשים 91 ו- 92, הידועים כחלקים מחלקות 1 ו- 3 בגוש 11297 וחלקים מחלקות 58-51 בגוש 11235), ולקבוע כי הבנק זכאי לדמי השכירות הנגבים משוכרי שתי הדירות ו/או לדמי שכירות ראויים עבורן מאז נמסרה החזקה בהן למשיבים 3-1 ועד לתשלום בפועל.

            המשיבים 3-1 הגישו תצהירי תשובה להמרצת הפתיחה (נ/17, נ/18), וסבורים כי דין המרצת הפתיחה להדחות.

2.         המרצת הפתיחה הוגשה במקורה ב- 18.1.04 לבית המשפט המחוזי בתל אביב שם הודיע עו"ד לב בשם מפרק א.ד.פ. כי לא יתערב בענין. בהמשך הדרך הסכימו הצדדים כי הסמכות המקומית והעניינית נתונה לבית המשפט המחוזי בחיפה וביקשו להעביר את הדיון לבית משפט זה. בהמשך, ניתנה החלטה בדבר העברת התיק לבית המשפט המחוזי בחיפה וב- 11.12.05 הגיע התיק לטיפולי.

            ב- 30.5.06 נמחקו המשיבים 4 ו- 5 (א.ד.פ. והכונס הרשמי) מהמרצת הפתיחה.

3.         עובדות

דירה מס' 14 בקומה 7 של בנין G, נמצאת בחזקתה של המשיבה 1, עו"ד גב' טובה כהן, ודירה מס' 21 בקומה 9 של בנין F, נמצאת בחזקתם של ה"ה אליעזר ויוספה סויסה, המשיבים 2 ו- 3.

            שתי דירות אלה הן חלק מ- 7 בניינים ובהם 140 יחידות דיור שהקימה א.ד.פ. במגרשים 91 ו- 92 הידועים כחלקים מחלקות 1 ו- 3 בגוש 11207 וחלקים מחלקות 51 עד 58 בגוש 11235, בנשר.

            דירה 14 בבנין G נמכרה לגב' כהן בהסכם שנערך ב- 27.9.98, בין הגב' כהן לבין א.ד.פ. (נספח ח' ל- ת/1).

            דירה 21 בבנין F נמכרה לה"ה סויסה בהסכם שנערך ב- 19.10.98, בין ה"ה סויסה לבין א.ד.פ. (נספח ט' ל- ת/1 ונספח א' ל- נ/17).

4.         ב- 31.5.95 נערך הסכם ליווי בין א.ד.פ. לבין  בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (נספח א' ל- ת/1).

            בפרק המבוא של הסכם הליווי מציין כי א.ד.פ., היא הלווה, פנתה לבנק בבקשה לקבלת אשראים בדרך של הלוואות למימון בניית הנכס עד להשלמת בניית הפרוייקט כולו, על פי צרכי ההשקעה ועל פי האמור בהסכם הליווי, וביקשה העמדת ערבויות על פי חוק המכר לרוכשי יחידות בנכס. עוד מצויין במבוא, כי הבנק נענה לבקשה והתחייב להעמיד הלוואות למטרת הבניה וכן ערבויות עד לסכום מירבי עליו יוסכם בין הלווה לבנק.

            בפרק הבטוחות בהסכם הליווי מצויין כי להבטחת פרעון מלא ומדוייק של כל סכום שיגיע מהלווה לבנק ולהבטחת כל סכום שיגיע לבנק בגין הערבויות, ישמשו מספר בטחונות, כאשר בין אלה מצויינת אגרת חוב מיום 23.3.95 לפיה הלווה שיעבד לטובת הבנק שיעבוד קבוע ראשון על כל זכויות החברה בנכס, ושיעבוד שוטף ראשון (ס' 11 להסכם הליווי). צילום אגרת החוב מצורף כנספח ג' ל- ת/1.

            אגרת החוב נרשמה אצל רשם החברות ב- 7.4.95 כשעבוד מס' 14 בפנקס השעבודים של א.ד.פ. אצל רשם החברות.

            ב- 15.7.92 הודיע מינהל מקרקעי ישראל לבנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ, על הסכמתו לרישום משכון לטובת הבנק על זכויות פיתוח שיש ליזם לפי חוזה פיתוח שחתם עם המינהל ב- 15.7.91 כערובה לקיום התחייבויות החוכר לסלק לבנק את כל הסכומים המגיעים או יגיעו לבנק על חשבון הלוואות, אשראי, או שירותים בנקאים אחרים, וכן התחייבויות וערבויות של החוכר כלפי הבנק. בו ביום מודיע המינהל לבנק לפיתוח משכנתאות בע"מ, לבקשת א.ד.פ., כי הוא מתחייב כלפי הבנק כי אם וכאשר יסכים לרישום זכות החכירה, לא יעביר ולא ירשום אותה על שם היזם או מישהו אחר, אלא אם באות מעמד תירשם לזכות הבנק משכנתא בדרגה ראשונה על זכות החכירה בסכום בלתי מוגבל (נספחים ה' ו- ו' ל- ת/1).

            אציין כי שם הבנק המופיע בנספחים ה' ו- ח' ל- ת/1 אינו זהה לשם הבנק מגיש המרצת הפתיחה, אך - כתובתו זהה, ובתצהיר ת/1 נמסר כי המדובר הוא בבנק המבקש, ענין שלא נסתר.

5.         חשב הבנק בתקופה הרלבנטית מר רוני כתב, מוסר בתצהירו (ת/9) כי בראשית 1997 נקלעה א.ד.פ. לקשיים כלכליים, וב- 14.5.97 הפסיקה סולל בונה, ששימשה כקבלן המבצע בפרוייקט נשר את עבודות הבניה. במצב זה, הגיעה א.ד.פ. ב- 22.5.97 להסכם עם סולל בונה, לפיו תקבל סולל בונה 70% מכל תקבול שתקבל א.ד.פ. בפרוייקט והיתרה תועבר לבנק להקטנת חוב החברה. ההסכם בין א.ד.פ. לסולל בונה ממועד זה צורף לתצהירו של כתב. הבנק נתן הסכמתו להסכם זה.

            מר כתב מוסר כי סולל בונה המשיכה את עבודות הבניה עד להשלמת הפרוייקט ומסירת כל הדירות המכורות לרוכשיהן, אך חוב א.ד.פ. לסולל בונה לא סולק במלואו.

            מר כתב מוסיף כי מאחר והחברה לא הצליחה להתאושש, פנה הבנק ב- 28.2.00 לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בבקשה למינוי כונס נכסים לנכסי החברה בשני הפרוייקטים.