פסק-דין בתיק הפ 2089/03

1.         עניין התובענה הפקעת קרקע מדייר מוגן לצרכים ציבוריים. ביום 29.9.03 הגיעו הצדדים להסדר פשרה, אשר קיבל תוקף של החלטה. במסגרת הסדר הפשרה הסכימו הצדדים כי הנכס, המצוי בקומת הקרקע במבנה דו קומתי ברח' שמואל הנביא, פינת מחניים (חלקה 5 בגוש 30104) יפונה, וזאת כנגד תשלום סך של 50,000$, אשר אינם שנויים במחלוקת. כן הוסכם במסגרת ההסדר, כי בית המשפט ימנה את הגב' לבנה אשד, שמאית מקרקעין, לשום את שווי זכויות המשיב כדייר מוגן בנכס ואת פיצויי ההפקעה המגיעים לו, לרבות דמי פינוי ומע"מ. הצדדים הסכימו עוד, כי לאחר שהשמאית תגיש את חוות דעתה לבית המשפט, יוכלו הצדדים להשמיע טענותיהם, במידה ויהיו סבורים כי נפלה בה טעות או מכל סיבה אחרת שימצאו לנכון, ובית המשפט יפסוק בעניין על פי שיקול דעתו המוחלט, ללא צורך במתן נימוקים. כן נקבע, כי הסכום ששולם למשיב כסכום שאינו שנוי במחלוקת יקוזז דולרית מהסכום שייקבע על ידי בית המשפט כפיצוי הסופי המגיע למשיב.

2.         בחוות הדעת שהגישה השמאית נקבע, כי דמי הפינוי המגיעים לדייר המוגן, בגין הפקעת זכותו בנכס מוערכים בסך 71,370 $.

הצדדים משיגים על גובה השומה.

3.          הפרשי דמי השכירות הצפויים:

בסעיף 6 להסדר הפשרה, הוסכם בין הצדדים,  כדלקמן:

"6. השמאי יעריך את שווי זכויות המשיב בהתאם למוסכמות שלהלן:

א.  המשיב זכאי לפיצוי הפקעה מלאים, על בסיס זכויותיו כדייר מוגן אשר שילם דמי מפתח בגין מושכר המהווה בית מלאכה לצורפות, לרבות החצר הצמודה אליו בשלמותה.

ב.   שווי זכויות הדיירות המוגנת הינם 60% משווי הנכס כריק ופנוי" (ההדגשה לא במקור) .

לאור הסכמה זו, קבעה השמאית את זכויותיו של הדייר, מתוך סך שווי הבעלות בנכס בשיעור של 60%.

לטענת המשיב, ההסכמה לפיה שווי זכויות הדיירות המוגנת הינם 60% משווי הנכס כריק ופנוי, אינה כוללת את הפרשי דמי השכירות הצפויים למשיב משכירת נכס מוגן חלופי, וכי יש לקבוע פיצוי נוסף בגין ההפרשים הצפויים.

סבורני, כי אין לסטות ממסקנת השמאית בעניין זה. הקביעה כי "שווי זכויות הדיירות המוגנת הינם 60% משווי הנכס כריק ופנוי" מלמדת, כי הצדדים התכוונו להגדיר את כלל זכויות הדיירות המוגנת. הסכמה זו לא סויגה והיא מנוסחת בבהירות. אם כוונת בא כוח המשיב היתה לקבוע שווי מוסכם זה כשווי בסיסי בלבד, היה עליו לתת ביטוי לכך במסגרת ההסדר. לאור האמור לעיל, איני מוצא לנכון לסטות ממסקנת השמאית.

4.          ערכי השווי:

השמאית העריכה את השווי למ"ר בהתאם לשימוש הספציפי שהותר בנכס, בית מלאכה לצורפות. ואולם, היא קבעה, כי בחלק המרכזי בנכס יש אלמנט שיווקי מסוים הנלווה לשימוש כבית מלאכה. לאחר שערכה השוואה עם נכסים המיועדים לשימוש מלאכה/תעשייה הממוקמים באזורי תעשייה רלבנטיים, היא קבעה כי הערך הממוצע עומד על 1,200 דולר למ"ר. ואולם, בשל מיקומו המרכזי של הנכס והחשיפה הרבה, היא קבעה כי יש להוסיף על ערך זה 25%, היינו: 1,500 דולר למ"ר. 

השמאית ערכה השוואה גם עם נכסים המיועדים למסחר ובאה לכלל מסקנה כי היחס בין השווי המחושב של מ"ר לשימוש מסחר למ"ר לשימוש תעשייה הינו 2:1. ואולם, מאחר ובחלק המרכזי שבנכס מושא השומה, המדובר בשימושים נלווים, מצאה השמאית כי יש להעמיד את היחס על 1:1.5. לפיכך, חישבה השמאית ומצאה, כי שווי הזכויות בחלק המרכזי בנכס הפנוי עומד על 2,250 דולר למ"ר, בעוד ששווי הזכויות ביתרת הנכס עומד על 1,500 למ"ר.

הצדדים משיגים על תחשיב זה, כל אחד מטעמיו.

לגישת המבקשת, היה על השמאית לאמץ את קביעת שמאי המבקשת, אשר העריך את השווי למ"ר בסך של 1,500 $. המבקשת מבקשת ללמוד מנכס הצמוד לנכס מושא חוות הדעת בו השווי למ"ר עומד על 1,700 - 1,825 דולר למ"ר. בנוסף, סבורה המבקשת, כי השמאית שגתה עת הוסיפה פעמיים על השווי של 1,200 דולר למ"ר לשימוש מלאכה, פעם אחת בשל המיקום המרכזי והחשיפה ופעם בגלל האפשרות המוגבלת לתצוגה ולשיווק. המבקשת טוענת בהקשר זה, כי אלמנט שיווקי משמעו מסחר בניגוד לחוזה הדיירות המוגנת שייעד את הנכס לבית מלאכה בלבד.

מנגד לכך, סבור המשיב, כי היה על השמאית לקבוע כי שוויו של הנכס נע בין 4,500 ל- 5,500 דולר למ"ר, כפי שקבע השמאי מטעם המשיב, בהתבסס על השוואה של שטחים מסחריים לאורך רחוב שמואל הנביא ובסמיכות לנכס. 

גם בעניין זה, לא מצאתי לנכון לסטות ממסקנתה של השמאית. במענה לשאלות ההבהרה, הבהירה השמאית, בהתייחס לשומה שהציג שמאי המשיב, כי צריך היה להתייחס לנכס כאל בית מלאכה לצורפות, כשהאלמנט המסחרי מהווה רק ערך מוסף. לפיכך, לא היה מקום לבסס את ההערכה על שוויים של נכסים מסחריים. אשר לטענות המבקשת, הבהירה השמאית כי ההתייחסות לעסקה בנכס הצמוד לנכס, מושא השומה, היתה כעסקה אחת מני רבות ותרמה לקבלת התמונה במלואה. עוד היא הבהירה כי הבסיס העיקרי לחישוב השווי שאוב מערכי נכסים בשימוש מלאכה ותעשייה ומכיוון שנכסים מסוג זה אינם שכיחים בסביבת הנכס, היא התייחסה לאזורים שבהם מתקיימים שימושים כאלה. לפיכך, אין בתוספת של 50% על הערך שהתקבל (1,500 דולר למ"ר), בכל הנוגע לחלק המרכזי, כדי לסתור את השימוש המרכזי לבית מלאכה. כן חזרה השמאית והבהירה, כי האלמנט השיווקי בחלק המרכזי בנכס הוא אלמנט מובנה, ולא כזה העומד בפני עצמו. הבהרות אלה נראות בעיני סבירות ואיני מוצא טעם לסטות מהן.

5.          הוצאות נלוות: