פסק-דין בתיק הפ 207/07

זוהי בקשה שהוגשה לפי סעיף 8 ל פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי הציבור) 1943 (" פקודת הקרקעות"), למסור למבקשת את החזקה בחלק מחלקה 7 בגוש 11188 המצוי בוואדי רושמיה בחיפה (" המקרקעין") אשר היה מוחזק בידי המשיבים.

רקע וטענות הצדדים

המשיבים אינם בעלי זכויות קנייניות במקרקעין, אולם הם מתגוררים בצריף הבנוי עליהם מזה זמן רב (חמשים וחמש שנה). ביום 05.01.04 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר חפ/1588 ג' "נחל הגיבורים" (" התכנית"), אשר ייעדה את המקרקעין לצורכי ציבור. ביום 14.01.07 פרסמה המבקשת, בתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו-190 ל חוק התכנון והבנייה, הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 ל פקודת הקרקעות (ילקוט פרסומים 5616, עמוד 1178), שלפיה המקרקעין דרושים לה באופן דחוף לצורכי ציבור וכי היא מתכוונת לקנות בהם חזקה באופן מידי. בנוסף, פנתה המבקשת ביום 29.03.07 אל המשיבים במכתב ובו הודיעה להם כי המקרקעין הופקעו, וכי הם מיועדים לשמש כשטח ציבורי פתוח.

בין הצדדים התנהל משא ומתן, שבמהלכו הציעה המבקשת למשיבים מספר הצעות לדיור חלופי בחיפה, אולם הצעות אלה נדחו על ידי המשיבים ולכן לא נמסרה החזקה במקרקעין.

המשיבים טענו כי אינם מתנגדים למסירת החזקה במקרקעין, אולם הם מתנים את מסירתה בקבלת פיצויי הפקעה אשר יעמידו אותם במצב שבו יוכלו לרכוש זכות דומה לזו שהופקעה. המשיבים הגישו חוות דעת שמאי מטעמם אשר קבעה, כי סכום הפיצוי בגין הפינוי הוא 230,000$ כולל הוצאות העברה. בשומת השמאי נאמר כי גודל המגרש הוא 450 מ"ר ובמרכזו מבנה המשמש למגורים ומבנה נוסף המשמש כמחסן, שניהם עשויים מפח וחסרי ריצוף, ושטחם הכולל הוא 69 מ"ר ברוטו (" המבנים"). כמו כן צוין כי המשיבים מחזיקים במקרקעין מזה חמשים וחמש שנה וכי זכותם היא זכות של ברי רשות במקרקעין.

בדיון שהתקיים ביום 19.02.08 הוסכם בין הצדדים שהמבקשת תשלם למשיבים סכום של 332,000 ש"ח כנגד מסירת החזקה במקרקעין, וכן יופקד בנאמנות סך של 28,000 ש"ח בידי בא כוח המשיבים. כמו כן הוסכם כי המחלוקת בנוגע לשווי המקרקעין תוכרע במסגרת הליך זה וכי המבקשת תהיה רשאית להגיש חוות דעת שמאי מטעמה.

בהתאם להסכמה האמורה, מסרו המשיבים את החזקה במקרקעין והמבקשת שילמה להם סכום של 332,000 ש"ח, וכן הופקד בידי בא כוח המשיבים סכום נוסף של 28,000 ש"ח.

המבקשת הגישה חוות דעת של שמאי מטעמה, אשר העריך את שווי דמי הפינוי הראויים ב-80,000$. חוות הדעת התבססה על ההנחה שלפיה שטח המקרקעין המוחזק בידי המשיבים הוא  140 מ"ר (רמת צפיפות של 50%, כמקובל בבנייה צמודת קרקע) וזאת היות והשטח אינו מגודר. בחוות הדעת צוין שעל אף שזכויות המשיבים במקרקעין אינן ידועות, הוערך שוויו על בסיס בעלות או חכירה. כמו כן נלקח בחשבון כי המבנים אינם מחוברים למערכות התשתית העירונית (מים, חשמל, ביוב ותקשורת).

בסיכומיה טוענת המבקשת כי אין חולק על כך שהמבקשים התגוררו במקרקעין במשך שנים ארוכות, אולם אין להם כל זכות בהם ולכאורה הם אינם זכאים לכל פיצוי, וכי הסכום ששולם להם שולם לפנים משורת הדין ומטעמים סוציאליים והומניטאריים בלבד; כמו כן נטען כי שומת השמאי מטעם המשיבים לא יכולה להתקבל, בין היתר, מן הטעם ששווי המבנים הוערך על בסיס שווי בית בודד צמוד קרקע על מגרש של 450 מ"ר בשכונת חליסה. עוד נטען שהוצאות ההעברה הוערכו בסכום של 30,000$, סכום שאינו עולה בקנה אחד עם סוג המבנה ואופי ההעברה המתבקשת.

מנגד טענו המשיבים כי קביעת שמאי המבקשת, שלפיה שטח המקרקעין הוא 140 מ"ר, נעשתה באופן שרירותי, וכי לצורך קביעת סכום הפיצוי יש לקחת בחשבון שטח של 450 מ"ר כפי שקבע השמאי מטעמם.

דיון

המחלוקת בין השמאים מטעם הצדדים היא בשאלה אם המשיבים זכאים לפיצויים בגין שטח של 450 מ"ר, כפי שקבע שמאי המשיבים, שאז הם יהיו זכאים לפיצוי נוסף על זה שכבר שולם להם, או שיש לקבל את קביעת שמאי המבקשת, אשר סבר כי שטח המקרקעין לצורך חישוב פיצויים הוא 140 מ"ר. נראה שמחלוקת זו איננה רלוונטית להכרעה ולהלן אבהיר את מסקנתי.

המקרקעין הם בבעלותה של רשות הפיתוח, והם הופקעו מכוח פקודת הקרקעות אשר קובעת בסעיף 9 לפקודה, כי מי שזכאי לתבוע פיצויים מהרשות המפקיעה הוא בעל זכות או טובת הנאה במקרקעין.

אין מחלוקת שהמשיבים אינם בעלי זכות במקרקעין אולם, הם מחזיקים במקרקעין משך רבות. ואף הקימו עליהם מבנים אשר שימשו אותם ואת משפחתם. במשך כל אותן שנים לא באה דרישה כלשהי מבעלת המקרקעין או מכל רשות אחרת, שהמשיבים יפנו את המקרקעין.

רשות שנלמדה מכללא ורשות שניתנה ללא תמורה איננה מונעת מבעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת (ראו: בג"צ 45/71 אריה קרושבסקי נ' ראש העיר, פ"ד כה(1), 792;
ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש פ"ד לא(3) 210, 214 (1977)), והיות שרישיון הניתן לביטול מקנה לבר הרשות זכות אישית גרידא ביחסים עם נותן הרשות ואינו מקנה לבר הרשות זכות כלפי צד שלישי, אין הוא בגדר "טובת הנאה" לצורך הענקת פיצויים לפי פקודת הקרקעות (ראו: אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, כרך ראשון, עמ'  425 (" קמר")).

לכן, בהיות המשיבים רק ברי רשות הניתנת לביטול בכל עת, הם אינם זכאים לפיצויים בשל ביטול הרשות או בשל הפקעת המקרקעין, אולם הם זכאים לפיצויים בעד ההשבחות שהשביחו את המקרקעין קודם להפקעה, ברשותו של הבעלים או בידיעתו (ראו: קמר, שם, בעמ' 426).

יוצא שהמחלוקת בין השמאים לעניין גודל השטח בגינו זכאים המשיבים לפיצוי כלל איננה רלוונטית, שכן זכאות המשיבים לפיצויים היא אך ורק בשל השבחת המקרקעין, לאמור, המבנים אשר שימשו למגורים ולאחסנה.

התוצאה היא, אפוא, שקביעת שמאי המבקשת אשר העריך את שטח המקרקעין לצורך קביעת הפיצויים כשטח של 140 מ"ר (שמתוכו 69 מ"ר שטח ששימש למגורים ואחסנה ו-71 מ"ר שטח חצר) הינה קביעה אשר עשתה חסד עם המשיבים, ואינני מוצא מקום להוסיף דבר על סכום הפיצוי שכבר שולם.