פסק-דין בתיק הפ 205/07

לפניי בקשה שהוגשה לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי הציבור), 1943 (" פקודת הקרקעות") למסור למבקשת את החזקה בנכס המהווה דירת מגורים המצויה ברחוב אבן גבירול פינת רחוב הירמוך 10, חיפה, והמהווה חלק מחלקה 138 בגוש 10850  (" המקרקעין", " הנכס") המוחזקת בידי המשיבים.

רקע

המשיבים הם בעלי זכויות של דיירות מוגנת בדירת מגורים הבנויה במקרקעין. ביום 08.11.2006 פורסמה למתן תוקף תוכנית חפ/1971 (ילקוט פרסומים 5593, עמוד 452) אשר ייעדה את המקרקעין לצורכי ציבור בייעוד דרך. ביום 25.03.2007 פרסמה המבקשת הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (ילקוט פרסומים 5653, עמוד 2414) שלפיה מתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבנייה, המקרקעין דרושים לה באופן דחוף לצורכי ציבור וכי היא מוכנה לשאת ולתת בדבר רכישת המקרקעין האמורים. עוד נאמר בהודעה כי המבקשת מורה בזה שכל אדם המחזיק במקרקעין ימסור מיד את החזקה למבקשת. ביום 14.05.2007 פנתה המבקשת אל המשיבים במכתב שבו הודיעה להם כי המקרקעין הופקעו וכי הם מיועדים לפינוי והריסה. בהודעה הנ"ל גם נאמר למשיבים כי הם מוזמנים למנהל היחידה להפקעות ופינוי נכסים של עיריית חיפה לקבלת פרטים נוספים.

ואולם, אף על פי שהמבקשת דרשה בהודעת ההפקעה את מסירת החזקה במקרקעין באופן מידי, המשיבים טרם מסרו לידי המבקשת את המקרקעין שבחזקתם.

 
בין הצדדים התנהל משא ומתן ממושך שבמהלכו הציעה המבקשת למשיבים מספר רב של הצעות לדיור חלופי בחיפה, אולם כל הניסיונות והצעות המבקשת העלו חרס. כמו כן הציעה המבקשת למשיבים לקבל את הסכום שהייתה מוכנה לשלם לדירה עבורם, סך של 60,000$,  אך גם הצעה זו נדחתה על ידי המשיבים.

כל ההצעות התבססו על חוות דעת שמאי שנעשתה לבקשת המבקשת, אשר קבעה כי גובה דמי הפינוי הראויים עבור הנכס הינם בגבולות 32,000$, כולל הוצאות העברה. בהתאם לשומת השמאי מטעם המבקשת, המדובר הוא בדירת מגורים בקומה ראשונה, בבניין דירות כבן שבעים שנה. שטח הדירה משתרע על פני 49 מ"ר המשמשים למגורים וכוללים חדר מגורים, חדר שינה, פינת אוכל, מטבח, חדר רחצה ושירותים, מרפסת סלון סגורה, מרפסת כביסה מקורה בשטח של כ-9 מ"ר, מסדרון כניסה, מעברים חיצוניים בשטח של כ-6 מ"ר וכן מחסן במפלס נמוך יותר ששטחו כ-2 מ"ר. השמאי תיאר כי מצבה הפיזי והתחזוקתי של הדירה הוא ב"רמה סבירה".

המבקשת טוענת כי הציעה למשיבים הצעות רבות של דיור חלוף סביר, ראוי והוגן (מעל לעשרים וחמש דירות) ואף הציעה למשיבים לקבל סכום כספי נכבד, אך כל הצעותיה נדחו ומשכך יש לראותה כמי שמילאה את חובתה להציע שיכון חלוף למשיבים. המבקשת אף הציעה לשלם למשיבים את הסכום שאינו שנוי במחלוקת מבחינתה בתמורה לפינוי הדירה ואף נאותה להעלות את הסכום לסך של 66,000$, אך גם הצעה זו נדחתה על ידי המשיבים. בנסיבות אלה טוענת המבקשת כי יצאה ידי חובתה  וכי היא זכאית לקבל צו למסירת חזקה במקרקעין.

מנגד טוענים המשיבים כי המבקשת לא מילאה חובתה על פי דין להצעת דיור חלוף סביר ובשיגור רשימות של דירות למשיבים אי די כדי לצאת ידי חובתה. המשיבים טוענים כי בהתאם לפסיקה יש להעמיד להם את הסכום הדרוש לרכישת דיור התואם את צרכיהם ונתוניהם האישיים, תוך זיקה לנתוני דירתם, קרי, דירה בשכונה "ידידותית", דירת קרקע נגישה שאין מעליה כל דירה נוספת, השוכנת בבנין של ארבע דירות ולה צמודה חצר בשטח של כ-100 מ"ר. כמו כן על הדירה  המוצעת להיות בקרבה לשירותים רפואיים וקהילתיים ולבית כנסת. המשיבים צירפו לסיכומיהם חוות דעת של שמאי מטעמם אשר העריך את שווי הדירה החליפית בכ- 77,000$, כאשר לסכום  זה יש להוסיף הוצאות פינוי עקיפות. עוד נטען כי יש מקום לבחון מחדש את ההלכות החלות בעניין זה, לאור חקיקת חוק ^-יסוד: כבוד האדם וחירותו המגן בסעיף 3 על קניינו של אדם הגנה חוקתית וכבר במסגרת הליך זה לאפשר למשיבים את מיצוי מלוא זכויותיהם.

דיון

ההליך הוא בקשה לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות למתן צו למסירת החזקה במקרקעין ואין המדובר בהליך לקביעה סופית של סכום הפיצויים. אין מחלוקת בין הצדדים, כי התקיימו כל תנאיו של סעיף 8 לפקודת הקרקעות וכן אין מחלוקת כי המשיבים זכאים לשיכון חלוף או לפיצוי כספי בשוויו, בהתאם לאמור בסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (" חוק התכנון והבנייה"). כל כולה של המחלוקת היא בשאלת הפיצוי הראוי. הצדדים לא הגיעו להסכם בדבר דיור חלוף והמשיבים מבקשים כעת כי אפסוק להם פיצוי עבור דיור חלוף סביר כתנאי לפינוי הנכס.

כמוסבר להלן ההליך לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות אינו הליך לקביעת הפיצוי הראוי אולם לאור הצעת המבקשת לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת שנעשתה בעת הדיון שהתקיים ביום 6.1.2008 אורה למבקשת כי תשלם סכום זה, כתנאי למתן הסעד שהתבקש. מובן כי בפני המשיבים תהיה פתוחה הדרך להגיש תובענה נפרדת, לפי סעיף 9 לפקודת הקרקעות, לקביעת גובה הפיצוי הסופי.

סעיף 8 לפקודת הקרקעות, אשר מכוחו הוגשה הבקשה דנן, קובע כי:

"אם בעלי הקרקע העומדת להירכש או המחזיקים בה מסרבים להרשות לשר האוצר לקנות חזקה בה, רשאי היועץ המשפטי לממשלה לפנות לבית המשפט, ואם נוכח בית המשפט כי שר האוצר רשאי לקנות חזקה בקרקע עפ"י סעיף 7, ייתן צו שבו יצווה למסור את החזקה בקרקע".

סעיף זה קובע את דרך הפעולה במקרה שבו הבעלים או המחזיק בקרקע מסרב למסור את החזקה לידי הרשות המפקיעה ולפי הוראתו רשאית הרשות לפנות אל בית משפט בבקשה לצוות על מסירת החזקה בקרקע. הסעיף יוצר סעד מהותי שתכליתו לקצר את ההליכים הקשורים בתפיסת ההחזקה, כיוון שהרשות המפקיעה זקוקה בדחיפות למקרקעין לצורך השגת המטרה הציבורית. צו לפי סעיף זה צריך להינתן ללא קושי וללא סיבוכים מיותרים (ראו: אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית (תשס"ח) עמוד 214, 221 (" קמר")). עמד על כך השופט חשין בפרשת קיסר:

הוראת סעיף 8 נועדה - מעיקרה - ליתן בידי בעל סמכות ההפקעה דרך מהירה לתפוס חזקה בקרקע שהופקעה. הוראת סעיף 8 נועדה לקבוע "דרך מקוצרת" למימושה של זכות החזקה; צו שלפי סעיף 8 "צריך להינתן ללא קושי וללא סיבוכים מיותרים כדבר המובן מאליו ..."; ה"פרוצדורה המיוחדת הקבועה בסעיף 8 לפקודת ההפקעה מיועדת להביא לזירוז פינויים של מקרקעין העומדים להירכש על ידי המדינה, בדרך מקוצרת ...". הצורך במהירות ובזירוז הפינוי מכתיב מאליו קיומו של הליך פשוט וקצר, הליך שיתנהל "ללא קושי וללא סיבוכים מיותרים" (ראו: ע"א 4000/01 יהודה קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פ"ד נז(1)  313,323 והאסמכתאות שם).

בדיון לפי סעיף 8 הנ"ל למתן צו למסירת החזקה אין בית משפט רשאי להיכנס לשאלת הזכות לפיצויים או לשאלת שיעורם של אלה, שכן הזכות לקבלת החזקה איננה מותנית בתשלום פיצויים או אף בתשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת (קמר, שם בעמוד 219). ואולם, מאחר וההפקעה בענייננו נעשתה מכוח חוק התכנון והבנייה, מוסיף חוק זה תנאי לפינוי בית מגורים והוא העמדת "שיכון חלוף סביר", אם בעין ואם בפיצויים, כאשר הברירה לבחור בין שיכון חלוף לפיצויים היא בידי המפונה - סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה.

יתכן שיש יסוד לטענת המשיבים לפיה הגיעה העת לבחון מחדש את ההלכה הפסוקה בענינים כגון דא אולם אני מסופק אם הדבר נתון לשיקול דעתו של בית משפט זה ועוד יותר מכך, אני מסופק אם נסיבותיו של המקרה הנוכחי מצדיקות כי אעשה כן. מהשתלשלות העניינים, כפי שזו תוארה בפני, נראה כי לא בקלות ניתן להגיע למסקנה שמדובר במקרה בו נפגעה זכותם הקניינית של המשיבים כתוצאה מפעולת המבקשת והדעת נוטה לכך שמידת הפגיעה, אם וככל שהיתה כזו, אינה מרחיקת לכת. לכך יש להוסיף כי בדומה לכל זכות יסוד אחרת, הזכות הקניינית המוגנת ע"י חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו איננה מוחלטת ולעיתים עליה לסגת מפני זכויות (במובן הרחב) אחרות, כגון זכותו של הציבור לפיתוח ושיפור תשתיות עירוניות בסביבת מגוריו. לכן, משהציעה המבקשת תשלום הנופל אך במעט מן הסכום אותו קבע השמאי מטעם המשיבים קשה לראות את הסיבה המצדיקה עיון מחדש בהלכה הפסוקה בסוגיה זו.

לגופו של עניין, כפי שציינתי לעיל, המבקשת הציעה למשיבים מספר אפשרויות לשיכון חלוף ואף הציעה פיצויים תחתם. ההצעות שהוצעו למשיבים היו לאחר קבלת חוות דעת אשר העריכה את שווי הדירה בהתבסס על מחירי דירות בבעלות אשר יכולות לשמש כדירות חלופיות. אולם המשיבים סירבו לקבל הצעות אלה מנימוקים שונים, גם כאשר סכום הפיצוי שהוצע היה כפול מסכום הפיצוי שנקבע בחוות דעת של השמאי מטעם המבקשת.