פסק-דין בתיק הפ 201187/05

1.         ביום 19.9.02 שכר המבקש חנות בקומת הקרקע של בנין המצוי ברחוב בן-עמי 11        תל-אביב, במקום הידוע ככיכר דיזנגוף, מאת הבעלים דאז של הבנין מירון קלר ועדנה (הסכם השכירות - נספח א' להמרצת הפתיחה).

            המבקש ערך שיפוצים נרחבים במושכר, וניהל בו מאז בית קפה.

            כל שולחנות וכסאות בית הקפה ממוקמים מחוצה לו ובסמוך אליו.

            המבקש עושה שימוש, בהתאם להסכם השכירות (סעיף 7.1.7) גם במחסן סמוך, ובמעבר המחבר בינו ובין בית הקפה, לצורך פריקת סחורה וכיו"ב.

            תקופת השכירות הוגדרה בהסכם השכירות, כולל תקופות האופציה שניתנו למבקש, עד ליום 18.9.07.

2.         המשיבים 1 ו-2 רכשו את הבנין ממירון בחודש ספטמבר 2004, והם מפעילים אותו באמצעות המשיבות 3 ו-4, חברות שבשליטתם.

            כחצי שנה לאחר מכן הגישו המשיבים לועדה המקומית בקשה להיתר לעבודות בניה בהיקף נרחב, לתוספת שתי קומות לבנין ותוספות בניה ושינויים שונים בקומות הקיימות. בכלל זה, הריסת המחסן המשמש את בית הקפה.

            התנגדות שהגיש המבקש לועדה נדחתה, ההיתר ניתן והמשיבים החלו בעבודות הבניה.

3.         המבקש טוען, כי  עבודות הבניה מהוות הפרה של תנאי מרכזי בהסכם השכירות, סעיף    3(ד), ולפיו:

            " המשכיר מתחייב בזאת שלא לבצע שיפוץ בבנין ו/או בחלק ממנו ו/או לעשות פעולה אחרת כלשהי, שיש בה כדי לפגוע ו/או כדי לגרוע משימושו של השוכר במושכר ע"פ הסכם זה".

            גם הריסת המחסן, טוען המבקש, עומדת בניגוד להסכם השכירות, כיוון שהמחסן צורף למושכר (סעיף 7.1.7 להסכם).

4.         מירון המחו למשיבים את זכויותיהם על פי הסכמי השכירות שהיו להם עם שוכרים מסוימים בבנין, ובכללם המבקש (נספח ב' להמרצת הפתיחה).

            הגם שהדבר לא צוין במפורש בהמחאת הזכות, אין ספק, שמשתמע מכך גם המחאת חובותיהם כלפי אותם שוכרים על פי אותם הסכמי שכירות.

            למעשה, וגם ללא אותה המחאת זכות, רוכש הזכויות מהמשכיר המקורי "בא בנעליו" לכל דבר וענין הקשור לחוזה השכירות, כך נקבע בסעיף 21 ל חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971: " המשכיר רשאי להעביר לאחר זכויותיו במושכר. עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות..."

            ובהתייחס לסעיף זה, נקבע ב-ע"א (מחוזי ת"א) 1057/87 כהן נ' פישמן (סעיף 11 לפסק הדין): " הסעיף יוצר המחאה של חוזה שלם, על חיוביו וזכויותו. בפנינו הגנה על הקשר החוזי אשר מתבטאת בהכפפה טוטאלית של רוכש הזכויות על פיו לחיובי קודמו. רוכש הזכויות נעשה צד לקשר החוזי, כאילו היה צד לו מבראשיתו, הן לזכות והן לחובה".

            לשבחם של המשיבים יאמר, כי הם לא טענו, שאין הם כפופים להתחייבויות המשכיר על פי הסכם השכירות, וטענותיהם התרכזו במישורים אחרים, כפי שיפורט להלן.

5.         אולם, עוד בטרם נדון בטענות המשיבים, לא יכול להיות, כך דעתי, פקפוק בדבר מרכזיותו וחשיבותו של התנאי הנזכר (סעיף 3(ד) להסכם) עבור המבקש.

            כל קיומו של בית הקפה מבוסס על הסביבה החיצונית של הבנין. כאמור, מקומות הישיבה ממוקמים כולם מחוץ לבנין (לא נטען כי הדבר מנוגד באופן כלשהו להסכם. טענת המשיבים היתה רק לגבי גודל השטח שהותר על ידי הועדה המקומית לכך).

            המקום הוא כיכר דיזנגוף, שבתי הקפה המצויים בסביבתו מבוססים ברובם על ישיבה "בחוץ".